4个二线城市房贷利率水平全国领先,普通住宅供应比例增加

  北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

  去年以来,多地银行多次上调首套房贷款利率。截至目前,4个二线城市的房贷利率水平居于全国领先水平。

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  经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

  融360公布的最新数据显示,7月份首套房平均利率最高的为武汉6.35%,相当于基准利率上浮29.6%。此外,哈尔滨、郑州、东莞这3个城市的首套房贷款平均利率也超过6%,已接近或超过二套房平均贷款利率水平。

  业内认为,这一轮调控结束,真正下跌的城市不会太多。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

  《证券日报》记者调查了解了4个城市首套房贷款利率的执行情况并了解到,国有大行的房贷利率政策相对严格,部分中小银行利率略低于区域均值。

  从去年北京3·17新政开始,多轮楼市调控已经显效,部分一线城市和热点城市出现房价下跌,而更多的城市,则还在上涨。

  与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

  4个城市首套房贷款

  在这样的背景下,7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”,8月住建部开始约谈房价环比上涨城市,部委和地方都在积极落实调控精神。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

  平均利率超6%

  事实上,7月份已有部分此前房价涨幅较大的城市出现下跌,比如上海、南京等城市均同比、环比下跌。

  限竞房强势入市

  在融360监测的35个城市中,7月份首套房贷款平均利率最高为武汉6.35%,相当于基准利率上浮29.6%。此外,哈尔滨、郑州、东莞3个城市首套房贷款平均利率分别为6%、6.03%、6.13%。

  业内人士预计,下半年控房价成为各部委、各城市调控核心,限售、限价、严禁企业购房等将被普及,而地方政府的房价问责制也将从严,预计更多城市的房价将进入下跌通道。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

  近日,《证券日报》记者以购房者身份咨询了武汉多家银行和房产中介,其中,对于首套房贷款,以两家国有大行为首的多数银行普遍执行基准利率上浮30%,一家总部位于北京地区的股份制银行执行上浮35%,另一家总部同样位于北京地区的股份制银行执行上浮20%;对于二套房贷款,上述国有大行等多数银行普遍执行基准利率上浮40%,部分股份制银行执行上浮25%。此外,还有部分银行表示,合作新楼盘的实际执行利率不确定,具体可咨询开发商。

  约谈控房价

  近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

  某国有大行贷款经理告诉《证券日报》记者:“前段时间信贷资金规模比较紧张,近期虽然有额度,批贷放款流程较为顺畅,不过相关的调控并没有放松,房贷利率一直是上涨趋势。”

  国家统计局70城市房价数据公布后,很快,住建部对涨幅冒尖的部分城市,开始了新一轮的约谈行动。

  按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

  湖北汉口地区某房产中介告诉本报记者:“从去年年初开始,武汉房贷利率逐步走高,首套房贷利率持续上升,二套房贷款利率保持同趋势上升,但增长幅度缓于首套房贷款利率。同时,武汉因其频频出台人才招揽政策引起全国关注,落户人才猛增,楼盘持续走俏,购房热度持续升温。”

  8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人,要求严厉打击投机炒作,坚决遏制房价上涨。

  从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

  同为省会城市的郑州也出现了类似的状况。据《证券日报》记者了解,上月起,某国有大行将首套房贷款利率由基准利率上浮25%上调为基准利率上浮35%,其他银行多执行基准利率上浮25%的标准。

  三亚、烟台、宜昌、扬州在70城中,新房环比涨幅排前6,且同比均超过8%。三亚以3.7%的环比涨幅位居70城市之首,海口环比涨幅只有2.3%,但同比涨幅是70城里最高的,达19%。

  根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

  据某楼盘销售介绍,自去年年末,郑州发布了人才政策,降低了高学历人才在郑州购房的门槛并对部分符合条件的人才给予现金补贴以及首次购房补贴,郑州的楼市一直比较火热。

  目前,三亚、海口已开始整顿楼市秩序。三亚方面表示,将从加强商品房售价备案管理、加大整治力度、提高有效供给、加强市场预期管理等5个方面,遏制房价。

  郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

  哈尔滨市目前多家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%-20%的标准。有房产中介告诉《证券日报》记者,“购买新房和二手房贷款利率不一样,具体要看合作开发商和银行的协议。除此之外,部分中小银行首套房贷款利率上浮较高,也推高了平均利率。”

  据海南省政府官网消息,三亚已在近期查封3个售楼部,关闭其网签系统;检查了53家房产中介机构,
其中已有31家被取消经纪备案。

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