我们离房租不炒有多远,紧盯供求是关键

新闻来源:中国证券报

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新闻来源:北京商报

全国多地楼市持续调整,地处南方的深圳楼市走出一波行情,少数楼盘价格出现上涨。在寒意正浓的时节,这一场景看起来多少有点魔幻和扎眼。

千呼万盼!江北核心区专场继续闪亮登场!继中海左岸澜庭收官战之后,江畔都会上城、润辰府、悦辰府也纷纷新领销许,迎来在南京楼市的首次“开播”!

没有挨过寒冬,必定迎不来春夏。

但如果用长线视角看待,用穿越牛熊的周期观察,更能收获一份平常心。2015年深圳楼市率先上涨,但也在2016年首先重拳调控。3年多的盘整时间,既洗礼了市场,很多妄图赚快钱的投资客折戟沉沙;客观上又积累了大量购买力,夯实了市场健康发展的基础。

就在今天上午,新秀江畔都会上城在南京国际博览中心开盘选房,此次推出的是492套房源,共5813组购房者参与摇号,中签率只有8.5%。

然而,之于楼市,之于当下的北京市场,这样的周期要更久,久得有些看不到未来。

楼市调控政策的松紧会影响购买力的入市节奏,对于楼市正常交易的放量不必感到恐惧和惊讶。

一大早,血拼姐来到开盘现场,发现了以下亮点:

有人说,站在未来,今年可能是最好的一年。或许这不是坏事,冰封的市场教会了我们如何做产品,如何做营销,如何活下去。我们在2019年,看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”,看到了行业的努力,看到了探索中的未来。于是,在2019年的最后一个月,北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问
2019》,我们一起复盘一起走过的2019。

我们看到,随着楼市成交的增加,一些魔幻的现象从“潘多拉盒子”里跑出来:有的开发商迎风涨价,有的业主抱团控盘,有的自媒体贩卖焦虑……

1、河西业主也来抢房!看中江北核心区投资潜力,主要想买89平或108平。

在调控政策日益趋严的今天,“房住不炒”已成为楼市调控主基调,然而对于在一线城市奋斗的年轻人来说,对“房租不炒”的期待更为迫切。北京商报记者近日调查发现,尽管各大机构披露的报告显示,北京租房市场持续下行,租金水平跌至2018年以来新低,但仍有机构借拆除隔断间、房源减少名义提价,且提价幅度部分高达20%。

所幸的是,深圳出手很快,中国证券报在报道有业主控盘哄抬房价的消息后,当地政府立即行动,约谈了当事人,暂停涉事楼盘网签。对于大众而言,楼市涨跌固然有其运行规律,但大家更关注的是能否做到公平公正公开。

2、江宁业主一大早赶现场买房,主要是为投资,认为房子最保值,或考虑全款买房!

一边说跌一边涨价

2008年全球金融危机之后,深圳楼市几度春秋,既曾领涨全国,也曾大幅下降。由于它影响力大、敏锐度高等特点,常常被看作是全国楼市的风向标和温度计。过去十年,它也的确多次释放有效信号。

3、自住客为买房操心不已,曾摇了3次没买到江与城,今天来江畔想碰碰运气买108平!

“先是说房源少要提高租金,看我质疑涨20%的幅度又说房东不租了要收回。”租住在北苑附近的自如客刘珊对“续签要涨”早已见怪不怪,但对于中介前脚给媒体提供“北京租金下跌幅度加大、当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置”的报告,后脚又跟自己谈新年涨价20%的“操作”,还是只能感叹“够够”。

在房住不炒的背景下,这一次深圳行情传递的信号,从根本上讲,决定楼市走势的是供求关系。各地政府应积极落实中央经济工作会议的要求,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

4、不少江北地缘客看中129平户型,都是为了改善自住。

据刘珊提供的沟通记录,在租金到期申请续租之时,自如管家先是以房源少要提高租金为压力,要求租金从原本的每月2360元,上涨至2850元;在刘珊明确质疑涨价幅度和动机不久后,管家以房东不愿意续租、将收回房源为由,让刘珊另觅他处。

对于那些供求关系紧张的城市,要想方设法增加供应,还要做好结构性布局,让更多人安居乐业;对于那些供过于求的地方,要做好事前的预判和事后的管理,在供地和房企准入等环节下功夫,防止房价大起大落。

5、盯紧江北核心区房投资!鼓楼业主来抢江畔,表示买不到再考虑润辰府。

搬家半个月后,刘珊在自如App上看到了这套曾经住了一年、不到12平方米的房源,挂网价恰恰是管家提出的2850元。“后来我就一直盯着这房子,他们自己不是说被建委约谈了、要保持稳定么,还给媒体提供报告,说北京房租降了,在这么偏僻的地方一口气涨20%的理由是什么?有没有人接受呢?”刘珊的质疑在随后的市场中得到印证。因较长时间无人承租,该房源最终降至2530元/月勉强出租。虽然没有达到中介预期的“收益”,但价格终究还是涨了,如果算上服务费上涨幅度,新的承租客每个月要比刘珊多花10%的成本。

我们欣喜地看到,对于深圳的房地产问题,当地政府有长远考虑。2018年,深圳出台“二次房改”方案,提出从当年起,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%。到2035年,新增建设筹集各类住房将达170万套,保障性住房总量将不少于100万套。

截至上午11点,据现场买房人表示,目前选房区就剩下部分129、140平户型,小户型已经全部卖完了。

同样的情况,也发生在自如客王芸的身上。在今年11月房屋租金即到期的前夕,王芸提前一个月申请续租,这样可以获得一定的折扣。但收到管家的回复却是,这套位于新奥洋房小区的合租房,新一年度租金要有所上调,由现有的2560元/月上涨到2790元/月,
加上每月服务费涨幅,王芸新一年度的租房成本同样上涨10%。

市场的归市场,保障的归保障。两条腿走路,增加有效供应,这或许才是解决当前房地产市场发展难题的关键所在。

现场直击:看中核心区投资潜力,盯紧小户型!

对于租金上涨,自如管家给出的理由是,“因为监管强制我们拆隔断间,房源变少了,价格肯定要涨的”。
原来在王芸入住之初,该房源是四室格局,但在隔断间被强制拆除后,重新回归到三室一厅格局。

来源:中国证券报

尽管今天外面下着雨,但还没到7点半,就已经有一大批买房人已经到达开盘现场,这丝毫不受影响的买房热情,肉眼可见!

“房屋即将到期,走走看看十几家,还是感觉目前居住的质量要高一些。”
王芸感叹,一边是价格,一边是质量,价格和质量的天平要偏向哪一边,经过一番思考还是被“高价”击退了。

今日现场分为3批次选房,时间安排如下:摇号顺序1-1200号7:30至9:00签到,9:00以后为选房时间;摇号顺序1201-3000号9:00至10:00签到,10:00以后为选房时间;摇号顺序3000号以后10:00至11:
00签到,11:00以后为选房时间。

与上述“资深”北漂客不同,来自湖南的钱雪还是北漂大军中的“萌新”。今年刚毕业的她,经过一个月的考察,最终选择在距离单位较近的方庄芳星园二区“安家落户”。然而令钱雪费解的是,自己7点多平方米每月2460元的租金价格,居然与合租室友将近11平方米的租金价格是一样的。同住室友告诉她,入住时间仅仅比钱雪早了半个月而已。

买房人们都聚集在价格公示表前,相互讨论户型、价格,现场有摇号比较靠后的买房人则担忧此次无缘买到房。

配套几乎相同,为什么室友可以比自己多3平方米?对此,管家称一方面毕业季租金肯定是要走高的,但更重要的是隔断房拆除后房源少了,好的区位尤其抢手,涨价都是市场推动的。

血拼姐在现场随机采访了几位买房人。

整体降温 局部矛盾

河西业主也来抢房!盯紧89平、108平两个户型

在租客高喊房租“伤不起”的同时,根据多家机构的数据,包括北京在内的不少一二线城市,住房租赁市场都出现降温态势。

“我们买这里是为了投资,主要是我父亲很看好这里。”

据我爱我家研究院统计,2019年11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。因进入淡季,11月北京租赁市场继续萎缩,平均租金稳中微跌,降至90元/㎡/月以下。1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7%。

现场一位河西业主跟血拼姐聊了起来,他打算买个89平或者108平,在他看来,这两个户型都很有投资价值。

数据显示,与去年租赁市场淡季相比,北京今年租金下跌幅度更大,当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置。

上午8点左右时,虽然还没有到第二批次的签到时间,在现场却有2900多号的买房人已经在等候。

诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,11月,其监测的20个大中城市月租金挂牌均价为43.64元/平方米,环比下降0.23%,同比下降0.68%。租金连续5个月下跌,且11月跌幅扩大0.14个百分点。

正当血拼姐还在疑惑他是否来捡漏时,这位买房人则表示,“今天估摸着买不到了,来这就当了解下情况吧。”这位2900多号的买房人,是和朋友一起来的,不过朋友的号比他靠前,所以就来看看。

我爱我家研究院分析表示,随着春节的临近,北京住房租赁市场的供给、需求都在下降,淡季趋势加深。所以11月的租赁交易量、平均租金价格都在下跌,这符合往年的市场规律。12月、1月,北京住房租赁的淡季还将延续,租金也还能继续下降,若明年仍有在京租房需求,租客此时租房能有更大的选择空间、议价空间。

“还是买房最保值!”一大早从江宁赶来,只为投资买房!

“今年北京租赁市场的房源供应很充足,供需平衡基本可以保证,目前北京租赁市场最大的问题是局部供需矛盾。”合硕机构首席分析师郭毅称,正因为有了局部供需矛盾的存在,才会出现机构数据说降温、租客说涨价的情况。

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