二线城市拿地步伐放缓,北京限竞房土地供应持续增加

克而瑞研究中心统计数据显示,截至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿元,已有24家房企年内新增货值突破1000亿元,中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。

从已入市的限竞房销售情况看,项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出,少数位置优秀的项目签约相对活跃,大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然较大。

第三,研究重建香港房委会旗下的工厂大厦作为公营房屋,增加出租公屋的供应。

而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高,且一直都保持高位稳定。对此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面体现出中小房企发展压力比较大。

截至目前,北京地区限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块,数量仍在增加。因供应量持续攀升,北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称,未来北京地区新房将以限竞房供应为主,项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设,将是区分限竞房项目优劣的主要因素。

“这一条非常关键。”有香港市民向证券时报记者表示,其实香港很多市民都能通过还款压力测试,但是交不起首付,这一做法释放了市民购买压力。

关键词阅读:百强房企 二线城市 十一黄金周

限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区,在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗,这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。

继续推进填海计划

总体来看,百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降至0.38。分梯队来看,最为理性的是10强房企和31名-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均线。

北京市规划和自然资源委员会网站信息显示,10月15日,北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策,且限价销售。此外,三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看,旧宫地块有10次报价16家企业参与,孙村地块有5次报价7家企业参与,马驹桥地块有一次报价。

第五,今年将继续出售合共约8600个居屋和“绿置居”单位,预计2020年可高达约12000个,以尽快满足市民的置业期望。

事实上,龙头房企投资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。

以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例,项目2018年10月开盘,楼盘已经封顶,但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁,居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍,在这里买房的多数是改善型需求为主,毕竟单价低,可以挑合适的户型,未来说不定地铁就通了。

第八,放宽按揭计划楼价上限。即首次购房人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元,可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万港元提升至1000万港元,后者包括自用楼换楼按揭。

值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。

以限竞房项目较多的大兴区为例,多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目,开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商,项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。

林郑月娥表示,每项土地发展工作都充满挑战,但会通过定期更新《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》和按年检视《长远房屋策略》下的供应目标,为不同收入的市民提供置业机会,让香港市民“买得起、供得起”楼。

值得关注的是,龙头房企忙于打折卖房的背后,是快速回笼资金的目的,要么还债,要么买地,尤其要有足够的新增投资,土地储备充足,才能维持“明天”销售额排行榜上的席位不掉队。

10月15日,中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现,限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。

林郑月娥在施政报告中订立了一个清晰目标:要让每一个香港人及家人,不再需要为住房问题煞费思量,都可以在香港建立一个属于自己的家。

对此,有业内人士称,拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况,即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业,都是根据现金流“量入为出”式拿地,才能保证企业安全。

从参与拿地的企业看,民企参与限竞房拿地的数量明显减少,联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例,参与竞拍的房企中,“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。

要满足市民对住房的殷切需求,就要持之以恒增加可建屋的土地。林郑月娥提出由政府主导用地和基建的规划,并为确立的公共用途收回所需的私人土地,让市民看到不论是短、中、长期开拓的土地,政府都会全力以赴,让土地为民所用。

克而瑞研究中心表示,三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。

二手房引流

关键词阅读:房屋 首付 购房 香港房委会 居屋

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