为什么说中国房价史诗般上涨的历史已经结束,部分房企10月成交量创新高

就此而言,中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅仅是挑战,如果我们不犯致命的错误,这种挑战无疑也是中国经济下一步发展的机遇。如果看不到这一点,就很容易对中国经济得出悲观的结论和预期。

Wind数据显示,截至11月13日,今年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额,已经公布的融资计划则达624亿美元。

克而瑞等第三方机构监测数据显示,四季度以来,多数房企加大供货力度,年底加速抢收,以快速回笼资金。

中国虽然显然仍然是全球资本流入最多的国家之一,但相对于过去的高速流入,资本进入中国的速度已经回归正常。

按照发改委此前的规定,房企目前发行外债只能用于还旧债。7月12日,国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

诸葛找房数据分析师国仕英表示,临近年底,房企为加速销售回款降价促销,预计到年底前各个城市价格保持稳定或微跌态势;二手房价格受新房价格影响,也将保持稳定或微跌态势。

用过去“一二三线”等去划分城市并且据此判断房价已经完全不合时宜。中国5000年历史上从来没有城市之间如此激烈的争夺人口的现象,这是千年大变局,这个变局将深刻影响下一个周期中国房价的走势和房地产的命运。

不过上述分析师也指出,现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主,且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题,并不具有行业代表性。房地产行业的债券仍然是比较优质的资产,建议优选杠杆适中、土地储备质量较好的大中型房企。

房企加速回笼资金

很显然,这需要一个既痛苦,又很长的周期,而不是靠一两个政策,甚至靠放水就能解决。

中新经纬记者注意到,除了万科外,近期海外发债的房企不在少数。不过,值得注意的是,部分房企融资利率偏高,引发了投资者对其资金链的担忧。

关键词阅读:以价换量 房企 中国恒大

我认为,在我们谈及这场“百年未有之大变局”的时候,我们必须意识到,在这场百年大变局之前,全球已经发生了一次百年未有之大变局,那就是——中国的崛起

融资成本的高企加剧了市场对于中小房企资金链的担忧。据人民法院网公告,约有400多家房企发布了破产公告。从债券市场来看,今年以来颐和地产和三盛宏业等房企债务危机爆发,牵连到不少投资机构。

张大伟表示,虽然整体成交量依然上行,全年有望刷新去年15万亿元的成交金额纪录,但从房价看,市场调整趋势明显,一二三线城市逐渐进入调整期。未来如果没有明显的政策调整,市场拐点出现的可能性较大。

第六,国际资本的流向发生逆转。

从融资利率来看,龙头房企优势明显。万科此次发行的两期中期票据票面利率在3.5%以下,绿城中国发行的6亿优先票据票面利率为4.55%,而德信中国、大发地产、弘阳地产、佳源国际控股、中梁控股等中小房企的海外债票面利率则基本在10%以上。

部分上市房企10月份销售均价环比下降幅度较大。以首创置业为例,销售简报显示,10月份公司实现合同销售面积48.3万平方米,同比增长100.41%;实现合同销售金额90.7亿元,同比增长56.38%。1-10月,公司累计实现签约面积约245.1万平方米,同比增长21.2%;累计签约金额约601.5亿元,同比增长25.2%。根据上述数据测算,10月份,公司销售均价约为18778.47元/平方米,环比下降超过三成。

中国房价上涨的一个原因是在中国经济高速增长过程中,出口高速增长带来的人民币单边升值。其实,过去中国房价快速上涨的周期和中国出口高增长的周期是契合的,中国外贸高增长百分百结束,人民币从过去的单边升值走向了双方波动,房价大涨的动力大大减弱;

Wind数据显示,房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元,而2019年为475.66亿美元,偿债压力陡增。

这在一线龙头房企中表现尤其突出。以中国恒大为例,公司2019年10月份实现合约销售金额约903亿元,环比增长约8.7%,同比增长约70.2%,继9月之后再度刷新单月合约销售金额纪录。2019年前10个月,中国恒大累计实现销售额5435亿元,完成全年6000亿元销售目标的90.58%。从销售均价看,近两个月中国恒大销售均价下滑较为明显。10月,公司合约销售均价为9336元/平方米,环比下降7.15%;9月,合约销售均价为10054.44元/平方米,环比下降5.53%。

面对新兴大国的崛起,面对更多的国家要求参与全球治理规则的制订,中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用以及发挥什么样的作用,对相关国家势必产生一系列的影响。

关键词阅读:房企 佳兆业 海外发债

从营销手段看,除了传统地产销售人员、中介人员推盘销售外,今年以来多家龙头房企“双十一”期间与苏宁、京东等电商联合促销。中国恒大和苏宁易购此前宣布,“双十一”期间累计推出1111套房源,单套最高优惠超过百万元。

这六大变局意味着,中国房地产进入到一个全新的新周期,这个新周期不是一些人想当然的“白银时代”,而是一个和过去完全不一样的周期。

11月13日,万科公告称,基于此前规模为95亿美元的中期票据计划,全资子公司万科地产香港近期进行了第十四次发行:金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据,票面利率为3.15%;以及金额为3亿美元的10年期固息票据,票面利率为3.5%。有关票据将于香港联合交易所有限公司上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,二手房市场的数据反映了市场预期。当前过高的价格会使得二手房流动性减小,二手房房东若年底有换房的意愿通常会给予价格优惠,大城市和中小城市都有类似的规律。

可以看到,很多国家对于中国的崛起其实非常不适应。

据市场人士分析指出,违约房企在债务危机爆发前通常存在企业融资成本上升等现象。据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬总结,房企违约或遭遇严重流动性困难前,企业融资成本上升,融资难度加大,体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化;流动性紧张,拿地放缓,营运能力下降;从样本房企来看,普遍的现金短债覆盖比较低,且与经营性现金流一样,在违约或危机发生前快速下滑。

中原地产首席分析师张大伟表示,不少一二线城市的新建住宅与二手房均价近期回落明显。成交量仍保持惯性冲高,但主要在于以价换量的作用。

你对历史了解的越详细,你才能够对悄然发生的大变局警觉的越早。

兴业证券指出,对于海外发债依赖程度更高且美元债发行利率较高的企业而言,人民币汇率带来的融资成本提升、海外融资收紧带来的流动性压力,均会对企业的偿债能力造成较大影响;而对于海外发债规模较大且海外融资成本较低的企业,如果没有适当的对冲工具,汇率变动会产生汇兑损失,对盈利能力造成一定侵蚀。

新房市场受房地产企业回笼资金、加速完成全年业绩等“降价促销”因素影响较大。

第四,中国的M2从高增长到回归常态,

进入2019年尾声,房企赴海外发债步伐明显加快。

事实上,购房者预期普遍转淡。58同城监测数据显示,四季度以来,房价稳中有降,市场热度同步下行,购房者预期明显呈现“看平”。如果没有“以价换量”,不少地区难以拉动销量。同时,10月份经纪人信心指数环比持续下降,降幅达1.7%。

只懂经济学的人,其实是什么都不懂的呆子。我坚信,总有一天,被很多人遗弃的历史学派会重新回到经济学的中央,因为只有历史的眼光,才能在大变局的黑夜中看清经济的大周期和大方向。

随着偿债高峰的到来,加之境内发债及信托等多融资渠道受限,不少房企选择了海外发债。11月7日,弘阳地产公告称,建议进一步发行于2022年到期的美元优先票据,利率9.95%。佳兆业近日也发布公告称,将发行额外2023年到期的1.5亿美元规模、利率为10.875%的优先票据,这也是佳兆业今年以来第9次海外融资。

二手房降价促销

关键词阅读:马光远 房价

融资成本两极分化

分析人士指出,从往年的情况看,受开发节奏和行业规律影响,多数二三线开发商习惯把重头货值放在下半年,整个下半年都是推盘的重点。仅少数头部房企保持全年平滑供货,每个季度的销售额比较均匀。随着“金九银十”效应逐步转淡,头部房企四季度推盘力度逐步增加。

这也意味着,中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化,我们必须有深刻的认识和全面的分析。

据中新经纬记者统计,截至发稿,包括万科、绿城、绿地、佳兆业、融创等在内的12家地产企业公布海外债融资计划,计划发行规模总计50.13亿美元,而10月全月发行规模仅为36.85亿美元。

为扭转“小阳春”后成交清淡的态势,一些房企四季度以来加大推盘力度,降价促销,“以价换量”,不少房企10月份成交量创出历史新高。受新房降价促销影响,二手房降价较为明显。此外,受信贷、融资等政策收紧影响,房企拿地趋于谨慎。

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