因欠370万货款成,深圳松绑普宅标准

说到锤子手机,人们第一时间想到的就是罗永浩,即便现在的他已经与锤子手机没了联系。

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

一家房企资产负债表的变化,方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而负债率的波动水平,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

曾经豪言壮语道:“给我时间,我可以让你们所崇拜的手机品牌都倒闭”。如今,他却因为370万欠款成了“老赖”。

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

鉴于房地产的行业属性,高负债是不是错的,难以判断。但在上市房企中,相比资产负债率的高低,用剔除预收账款后的资产负债率或者净负债率指标去衡量一家房企的负债水平更为合理。但在这张负债表中,有一个指标是所有企业都非常关注的,即有息负债。

因欠370万货款被限制消费

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉,截至9月30日,126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元,同比上升7%。而据华泰证券分析师陈慎介绍,截至2019年三季度末,A股总体房企净负债率为102%,较2018年末上升6个百点分。

3日下午,罗永浩被限制消费的消息迅速成为网络热搜。

取消滞后价格标准

值得一提的是,从负债率走势来看,龙头房企净负债率上升相对明显,中型房企则着力降杠杆,小型房企则保持微升状态。

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深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

中型房企净负债率微降

江苏丹阳市人民法院日前发布限制消费令,显示,丹阳市人民法院于2019年09月04日立案执行申请人江苏辰阳电子有限公司申请执行买卖合同纠纷一案,因北京锤子数码科技有限公司未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务,法院对北京锤子数码科技有限公司采取限制消费措施,限制北京锤子数码科技有限公司及单位(法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人)罗永浩不得实施以下高消费及非生活和工作必需的消费行为:

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现可以发现,万科、中海等头部房企净负债率控制在50%左右,后起之秀新城控股等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动,某些头部房企则维持在150%以上。

乘坐交通工具时,选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;旅游、度假;支付高额保费购买保险理财产品;乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

华泰证券的一份研报显示,截至2019年三季度末,A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%,较
2018年末分别上涨17个百分点、下降6个百分点和上升4 个百分点。

如果违反限制消费令,经查证属实罗永浩将面临罚款拘留;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

不难看出,中型房企在减杠杆。《证券日报》记者注意到,中南建设、泰禾集团、阳光城、新城控股等大中型房企净负债率都在下降。

据启信宝,该案件所执行的是苏1181民初10358号民事裁定,即辰阳电子与锤子科技买卖合同纠纷一审。

购房者呼吁京沪跟上

以中南建设为例,截至9月30日,中南建设剔除预收账款后的负债率目前仅为44.06%,相对2018年末进一步下降0.91个百分点,与保利地产同属于一个水平线,继续在行业中保持低位。另一方面,公司有息负债总额仅为690.6亿元,有息负债率为27.8%,在同等销售规模的房地产公司中仍旧保持低位。这其中,短期借款和一年内到期的非流动负债为160.3亿元,占全部有息负债的比例仅为23.21%,比2018年末下降7.88个百分点。

该案的一审判决书显示,被告锤子科技于2017年5月开始与原告辰阳电子发生业务往来,由原告供给被告手机系列充电器,双方于2018年通过电子邮件核对账目,确认被告欠原告货款3705991.6元,此款项经原告多次催要未果,遂诉至人民法院。

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

此外,中南建设方面向《证券日报》记者表示,随着项目结算规模提升,截至三季度末,公司持有货币资金254.5亿元,超过一年以内要偿还的全部有息负债,现金短债比由2019年中期的1.49提高至1.59,抗风险能力进一步提高。

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按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

“过去两三年,中型房企规模扩张过快,负债率上升明显,但当前市场已走进平稳甚至降温通道,为保证安全稳健,中型房企不再加杠杆,且运用加快回款等各种手段降低负债率。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,确实可以看到,中型房企近两年做了很多降低负债的调整性动作。但反观龙头房企受市场影响较小,资金周转速度更快,负债水平基数较低,融资买地更为积极。

图片来源:裁判文书网

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

整体资金链仍旧承压

锤子科技被判在判决生效内十日支付这笔货款,但该公司不服一审判决,提出上诉后被驳回。

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

华泰证券上述研报显示,截至2019
年三季度末,A股龙头房企、中型房企和小型房企有息负债分别较2018年末增长11%、6%和5%,其有息负债占比分别为41%、49%和10%,其中,龙头房企占比较
2018 年末提升1个百分点,中型房企则下降1个百分点。

也就是说,这次罗永浩和锤子科技因欠下370余万元的债务不还,被限制消费了。

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

“融资收紧叠加龙头房企加大逆周期投资力度,总体房企杠杆率持续抬升,货币资金短债覆盖倍数小幅回落,资金链依然承压。”陈慎表示,龙头房企虽然加大扩张投资导致经营现金流净额转负幅度扩大、短期负债率上行明显,但杠杆率和现金覆盖倍数依然保持梯队最优。中型房企在规模发展诉求下加杠杆节奏依然平稳,小型房企经营现金流有所改善,但负债率依然制约扩张意愿。

威尼斯手机娱乐官网,罗永浩回应:就算“卖艺”也会还清债务

对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

“目前来看,房地产行业整体资金链都是相对紧张的。”张宏伟进一步向《证券日报》记者表示,未来两三年还是增量市场上升期,房企想要在规模上求上进,还是要跑马圈地,加大融资和投资力度的。

3日晚间,罗永浩在其微博发布《一个“老赖”CEO的自白》的长文来回应此事。

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

“今年前三季度,就有25家房企销售规模加入了‘千亿俱乐部’,行业竞争越发激烈,倒逼房企去融资扩张,如果能借到钱还是要去借的。”一位不愿具名的房企高管向《证券日报》记者直言,预计未来融资渠道很难放松,房企需要修炼自身内功,争取在规模上升情况下,运用加快回款,缩短结转周期或者资本手段去降低杠杆。

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