住房公积金贷款限额从35万元恢复至50万元,林郑月娥

在房地产行业的顺周期中,泰禾集团通过一系列扩张举措,只用了5年时间从百亿跃升至千亿。从此,这家默默无闻的福建区域性房企就此成为“黑马”的代名词,但高速扩张的反面也意味着一定的资金压力。

10月8日,江苏省扬州住房公积金管理中心发布关于《恢复住房公积金贷款最高限额的通知》,通知指出,为充分发挥住房公积金的作用,帮助城镇中低收入职工解决住房困难,支持刚性住房需求,从2019年10月15日起,将扬州市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工缴存住房公积金的,最高限额从21万元恢复至30万元);将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。其他贷款使用政策不变。

“我们目前已知会收回的私人土地约700公顷,预计其中400多公顷会在未来五年收回,远多于过去五年收回的20公顷。”今日,香港特别行政区第五任行政长官林郑月娥发布任内第三份《施政报告》提及,房屋是社会目前最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源。除了新增收地项目外,政府引用《收回土地条例》的收地工作会接踵而来。运用《收回土地条例》,主要收回三类私人土地全部用作公营房屋及相关设施发展,包括公屋、绿置居、居屋及港人首置上车盘。

在过去的一段时间,这家房企身陷舆论风暴,其资金问题和负债问题开始受到外界关注。2018年年末以来,因为泰禾接连出售了一些项目,关于其资金链紧张的讨论也达到了顶峰。

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而在此之前的9月26日,香港地政总署曾发布公告称,政府将收回784幅私人土地以及被9个坟墓所占用的土地。

在2019年半年报既定披露时间的最后一天,泰禾终于给市场交出了一份答卷。在经历了半年出售项目、暂停拿地、加快销售的调整后,市场最大的关注在于:泰禾安全上岸了没?

关键词阅读:住房公积金

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“捐地”次日宣布大规模收地

在手现金仍难覆盖短债

9月25日,“香港四大家族”之一新世界宣布以象征式的1港币租金,捐出香港2.8万平方尺地皮兴建社会房屋,舒缓基层居住压力(详见《香港顶级开发商免费送土地给市民了,一口气拿出27万平方米!》)。次日,香港政府便宣布将大规模收回私人土地。

2019年半年报显示,泰禾上半年营业收入145.06亿元,同比增长14.33%;归属于上市公司股东的净利润15.61亿元,同比增长58.74%;资产负债率为84.60%,同比下降2.28
个百分点。

对于收回私人土地,特区政府发展局局长黄伟纶评论称:“由2013年开始至今,我们找到差不多210幅土地,可以提供超过31万个单位。就不同土地,无论现时属于私人或是政府的土地,究竟是否适合作公营房屋,在公共目的确立后,即使没有捐地给政府,其实目前我们的做法都是引用《收回土地条例》收回土地的。”

营收净利同比增长,实现了“小目标”的泰禾集团的董事长黄其森在今年6月的媒体会上自信地回应:泰禾这几年干得不错,没那么艰难。

他续称,如果看《香港2030+》(《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》),当时指最少1200公顷,但社会讨论指这是远远低估的。

而在财报里,我们看到了黄老板说不出口的尴尬。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向每日经济新闻记者分析称,香港供地历来紧张,地产商主动捐地及此次援引《收回土地条例》收回大量私地,向市场释放出了明确信号,香港大部分土地都掌握在私人的企业手里,政府所拥有土地十分短缺。

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公告显示,报告期内,泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元,原因是公司借款收到的现金减少,同时在偿还债务中支付的现金增加。而泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少72.57%,为14.09亿元。

回收土地涉及“四大家族”

截至2019年6月30日,泰禾短期借款75.54亿元,一年内到期的非流动负债255.20亿元。合计330.74亿元,而泰禾截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元,对短债的覆盖比是0.39。

记者了解到,此次回收的土地四大家族均有所涉及,其中,恒基兆业占较大比例,而长实地产、新世界等开发商地块并不太多。

换句话说,泰禾账面上的钱只有3.9毛,一年内要还的债是1块。

对于此次征地,在香港拥有最多农地的地产商恒基兆业向媒体透露称,“香港特区政府此次收地涉及恒地所有的近10公顷农地储备,本次也是集团第一次被政府收地,土地尚未有规划”。

可以作为对比的是,根据《中国网》统计数据,2018年,100家样本房企现金短债比平均值为1.37,超过半数的企业现金短债比大于1。

除恒基兆业外,9月中旬,“香港四大地产家族”之一的新鸿基地产在仙界屯门地区已经有两幅土地被政府收回,新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联在业绩发布会上称,“愿意配合政府,但计划收回的农地必须是已规划作为公营房屋用途的土地,不应把收回的土地重新拍卖。”

今年6月,知名国际评级机构惠誉给泰禾的主体评级确认为“B-”,穆迪确认泰禾集团主体评级为B3。

而就在今日林郑月娥提出施政报告后,受消息刺激,新鸿基地产、恒基地产、长实集团、新世界发展均迅速出现不同程度上涨。

在信用评级里面,“B-”级属于较低级别,这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。

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评级不高,导致泰禾不得不花更多的成本去借钱。

图片来源:东方财富网

财报数据显示,上半年泰禾的融资来自于银行贷款247.38亿元,占比22.42%,成本8.48%;非银行占比最高,达到58.94%,金额650.25亿元,成本10.13%,其中,就包括一笔年息高达15%的债券。

记者 |甄素静编辑|林菁晶李净翰肖勇

7月12日,泰禾集团全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15%。

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