深圳楼市压轴戏登台,崇礼金世界步行街项目烂尾调查

张家口崇礼金世界商业步行街项目,尽管部分楼盘已收房多年,但一层、二层的商铺客流量仍然人流稀疏,街道冷清,甚至很多商铺大门紧锁,尚未装修。透过一些商铺的玻璃大门可以看到,室内早已布满了灰尘。而一些已开业的店铺,生意萧条,门可罗雀。还有部分楼盘,烂尾后萧瑟的矗立在那儿。一些还未收房而自行入住的购房户,为增添喜气,在门口插立了数根彩旗。不过,无论是已收房多年的楼盘,还是部分烂尾楼,其消防设施均形同虚设。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

近几个月以来,深圳新房市场变得热闹起来,众多新项目扎堆入市,其中不乏一些价格“10万+”的豪宅项目。在深圳市场,这些售价超过每平方米10万元的豪宅项目历来是市场的风向标。在房地产调控不放松的背景下,深圳豪宅的入市时机选择不仅考验着市场,也考验着房企。

金世界商业步行街项目位于张家口崇礼区的商贸新区。据中国房地产报记者了解,该项目是张家口市崇礼区政府早在2010年的招商引资项目,由河南省鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司开发。

2019年,脱贫攻坚进入决胜的关键时期,越来越多的房企投身其中,成为扶贫事业的主力军。跳脱传统的捐钱捐物输血式的扶贫方式,房企因地制宜,通过产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、创业扶贫等造血扶贫方式,积极参与到精准扶贫工作中。

豪宅到底有多热:又传喝茶费等不实言论

该项目因“售后返租”,早在2014年曾被媒体关注。有媒体报道称,该项目借助张家口市申办2022年冬奥会的契机推出了603套度假洋房、精装修酒店式公寓,均价8500元/平方米。“以一套总价50万元的房子为例,每年就能收回6万元的租金,第一期合同为期三年,每年许诺12%的回报率,三年后再和开发商签订协议,回报率将随行就市,但是等到举办冬奥会的时候回报率肯定比现在还高。”

10月21日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《2019中国房地产精准扶贫实力榜TOP20》重磅出炉。

“买到就是赚到!”房产中介刘经理不停的重复这句话,主要从事福田香蜜湖片区房产生意的他最近不停的给客户打电话,都会谈到市场询问度很高的新盘深业中城。

不过,好景不长。中国房地产报记者了解到,开发商于2016年开始,停止支付租金。一时之间,金世界商业步行街的数百名购房业主纷纷闻风而起,从2016年停止支付租金至今,进行了一次次的维权行动。期间,鹤壁鼎盛房地产公司向当地的鹤壁市淇滨区法院提出了破产重整申请,法院已启动了该程序。金世界商业步行街的资金问题也才浮出水面。不少高额债权人也纷纷向法院提起民间借贷诉讼,一系列问题接踵而来。

据悉,本次榜单的评测依托“时代传媒地产数据库”,通过旗下大数据平台时代数据,对各大房企社会性捐赠和公益活动、精准扶贫效果和投入综合打分。

近日,官方微信公众号“深业中城”公示深业中城住宅销售方案,将推售2号楼、3号楼两栋共192套房源。此次深业中城一期均价约每平方米13.1万元。其中,含复式最高备案单价约为每平方米19.7万元,不含复式最低备案单价约为每平方米10.8万元,本次拟售住宅总价区间含复式约为1508.8万元至7787.7万元。据悉,项目选房将釆用线上“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”,线下“公证选房”的方式进行。值得注意的是,资料提交时间为10月22日至26日,需先缴纳诚意金500万元。

此外该项目,一房多卖,房源多重抵押,高额民间借贷等问题严重。

从榜单来看,稳居前三的是恒大、绿地控股、碧桂园。社会累计捐赠额分别为159.33亿元、80.4亿、55亿,帮扶脱贫人口分别为58.59万、33.9万、33.6万。

证券时报记者在深业中城周边调查时发现,深业中城周边的二手房房价绝大多数都已经超过每平方米10万元,例如东海花园二期的挂牌均价超过每平方米13万元,水榭花都的挂牌均价已经达到每平方米17万元。此前,深业中城曾推出了一批商务公寓房源,市场公开信息显示,其销售均价在每平方米11万元左右。而在深业中城营销中心门外,尽管只是资料提交的第一天,但已经有一些置业者在门口咨询相关情况。

记者还了解到,开发商鼎盛房地产公司在河南鹤壁开发的华清苑项目和龙府盛帝项目,也因资金问题而处于风雨飘摇之中。两个地块的相关证照均面临着过期需要重新审批的问题。

房企加大投入

由于价格与周边同学区二手房相当甚至稍低,深业中城的住宅项目一直是深圳房地产市场关注的热点,从市场传出“喝茶费”等不实言论就可以看出。此前,市场一度传出交高额“喝茶费”可以提前选房的消息。对此,深业中城”曾通过官方微信号发布声明,网上所谓支付喝茶费可“提前选房”、“打折”等均为不实言论。深业中城将协同相关执法部门调查取证,并追究相关人员的法律责任,同时欢迎广大客户监督举报。

在启动破产程序中,尽管鼎盛房地产公司管理人向法院提出重整申请,并拟定了《破产重整计划草案》,但分析人士认为,该草案具有很多不明确和不确定性因素。

在精准扶贫榜中,20家品牌房企在精准扶贫方面累计投入了438.59亿元。

深业中城之所以受到关注,还因为其从转售为租到转租为售。2017年,“租售并举”的东风吹遍深圳市场,在配合政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下,深圳长租公寓开始爆发式增长,深圳市场也出现多个品牌长租公寓竞争的局面。公开信息显示,2017年底深业召开的长租公寓产品分享会,其一次性发布了多条长租公寓产品线;也是在这次分享会上,深业集团宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓,并预计将于2020年投入运营。但在今年9月,“深业中城”发布声明,公司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

目前,解决崇礼金世界步行街项目的后续问题,已经成为摆在张家口崇礼区和鹤壁市淇滨区两地政府的一道难题。记者于10月9日、10日,在崇礼当地进行了走访调查。但截至10月24日,崇礼区政府、鼎盛房地产公司均未予回应。

其中,恒大、绿地控股、碧桂园投入金额居房企前三名,分别为159.33亿元、80.4亿元、55亿元,这三家企业共帮助78个县城的126万人实现了脱贫。

天眼查显示,深业中城是深圳国企深业集团成员单位深圳农科集团的全资子公司。此前,深圳控股发布今年8月未经审计合同销售数据。公告显示,8月集团合同销售额约为3.03亿元,较上个月下降约28.9%,较去年同期下降35.7%。有分析人士表示,开发商或是为了加速资金要素流动,平衡收入比例及结构,或许也为了搭上楼市销售的“黄金期”,即便楼市调控力度并未放松。

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随着扶贫事业发展迅猛,房企投入资金还将进一步攀升。截至目前,恒大已捐赠到位70亿元扶贫资金,其中定向捐赠30亿元结对帮扶毕节市大方县。恒大表示,到2020年,还要协助毕节各级政府帮扶44.41万人稳定脱贫。绿地控股在2018年与贵州省遵义市签署战略合作及重点项目合作协议表示,未来将投资500亿元。

并非所有新房都受追捧

曾是政府招商引资项目

巨额投入背后,如何深入高效扶贫也十分重要。在榜单中,万科以及龙光地产在精准扶贫方面取得的成效最高,万科仅投入6.06亿元便覆盖了23万的贫困人口,而龙光地产用5亿元助力7.3万人脱贫。

就在去年,深圳市场的多个豪宅项目都需要缴纳过百万的认筹或诚意金,但这些项目的销售情况都十分“火爆”,有些项目由于开盘价明显低于周边二手房,甚至出现当日售罄的“盛况”。

家住北京,并已退休多年的刘先生,在2014年,看到近年来北京周边的房价一路飙升,也决定向房产投资。

除了行业龙头房企之外,不少中小房企也在逐渐加大扶贫力度。俊发、敏捷地产、中天金融等房企在精准扶贫方面的投入金额分别为4.08亿元、6.5亿元、6亿元。

除了福田香蜜湖,南山后海和深圳湾片区也是深圳主要的豪宅片区。多位房产中介告诉记者,这里的房价一直都保持稳步上扬的势头,以恒裕滨城二期为例,今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元,现在有业主挂出的价格竟然超过每平方米24万元。而在深圳湾片区,有中介向记者推销一手临街商铺,单价在每平方米13万元至22万元,而楼上的豪宅均价不到每平方米17万元。其实,商铺比住宅的价格便宜的原因有很多,但在这位中介经理看来,深圳依然不缺购买力,尤其是豪宅,但多数投资者还是希望购居住类产品,希望可以坐等升值。

刘先生看好了距离北京二百余公里之外的张家口崇礼区。当时,刘先生认为,如果张家口崇礼能够申办冬奥成功,崇礼的房价一定会有升值空间。刘先生觉得房子即使不再升值,每年夏天在这儿避暑一段时间,也是不错的选择。刘先生经过实地考察后,按每平方米8000元左右的价格一下子全款购买了金世界商业步行街的多套商住房。按照销售人员的说法,“房子实施售后返租销售模式,每年返还12%的回报率。”

探索产业扶贫新模式

最新公布的数据显示,9月全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平,深圳新房和二手房价格均领涨一线城市。最近,深圳市场上新房项目加速入市。深圳中原研究中心的数据显示,仅在9月深圳新房市场共16个项目入市,但在其中的9个住宅项目里,整体开盘去化约28.5%,较上月有所下降,而且9月无一项目采用政府公证摇号选房。

让刘先生始料不及的是,一个当地政府招商引资,并手续齐全的项目,返还一年租金后,会突然因为资金不足而导致租金拒付,并且部分楼盘停工烂尾。

随着“精准扶贫”政策的不断推进,房企们的参与度越来越高,但各家企业具体的扶贫模式以及侧重点则不尽相同。

记者也发现,在深圳众多的新房项目里,一些位于核心地段拥有较好配套的项目,虽然价格较高,但成交情况往往会好于一些价格较低,但位置相对较为偏远的新房项目。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,豪宅市场的走向一般有别于普通住宅,在楼市上行的时候,豪宅的升幅会比普通住宅明显;而市场下行的时候,豪宅的跌幅也会比普通住宅大。深圳在2019年整体楼市处于平稳发展状态,但部分位置佳、品质好的项目,其价格涨幅在今年也非常明显。

“一个政府招商引资项目,并且大部分楼盘已经售完并回笼了资金,怎么一下子资金不足了呢?售楼款去了哪儿?”这让刘先生百思不得其解。租金拒付,购房款又退不了。由于部分房产开发商无法给办理房产证,房子也租不出去。这让刘先生一家一辈子的积蓄打了水漂。

万科扶贫的方式较为多元,涉及易地搬迁、文化扶贫、教育扶贫、健康扶贫、产业扶贫、乡村振兴等多个领域,其中,乡村振兴是发力重点。

如今,深圳许多过去的“地王”项目已经变身豪宅,也有许多新房项目准备入市,其中不乏价格“10万+”的豪宅项目,深圳楼市年底的“压轴戏”可以说将正式上演。只是,多数项目的入市或许仍面临不小的考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。“地王”和豪宅项目入市关键要看准楼市周期,要回避市场降温或管控升级的时间点。

因金世界步行街项目停工烂尾、拒付租金、没法办理房产证的不止刘先生一户。据业主估算,金世界步行街大约涉及业主400余户,大约600余套房。由于该项目无法办理按揭贷款,除了少部分人缴纳首付款分期办理,大部分业主为一次性缴纳全款。

2018
年,万科与中国光彩事业基金会合作发起设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项
基金”项目,加大对“三州三区”深度贫困地区的扶贫力度,截至 2018
年底,万科累计帮扶贫困人口超过 23 万。

关键词阅读:豪宅 楼市 市场热度 深圳房地产 深业

金世界步行街位于崇礼区商贸新区,占地大约60余亩,土地用途为商务金融用地,土地使用年限为40年。中国房地产报记者实地走访发现,该项目为8栋楼,每栋楼地上为4层,地下一层。据业主估算,每栋大约70~90户。部分楼盘为精装修。截至目前,2~8号楼已交付使用多年,但烂尾的1号楼依然萧瑟的矗立在一侧。

10月18日,万科方面向时代周报记者表示,万科扶贫方式总的来说是多种多样,涉及教育扶贫、产业扶贫等等。

刘先生告诉记者,租金拒付后,这些业主组织了多次维权。有的业主为了办理房产证,选择了仲裁程序。有的依法信访。一些民间融资借贷案,也随着鼎盛房地产开发公司的资金链断裂,而纷纷提起诉讼。“尽管一些业主该去的部门都去过了,到现在几年过去了,维权并没有实质性进展。”

从做法上看,比较强调发挥公司的专业优势,例如规划设计、古建修复等方面。其在汕尾陆丰公益项目已经基本完成,是一个红色旅游相关的乡村振兴项目。

崇礼区的滑雪产业起步于1996年,如今成为了冬奥会的举办地。也因此,崇礼成了中国顶级滑雪度假胜地,从而让一个国家级贫困县就此脱贫。

经过多年的探索发展,碧桂园提出了“4+X”扶贫模式,“4”是指党建扶贫、产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫等集团统一部署的规定动作;“X”是指结合帮扶地区实际拓展的自选动作。

公开信息显示,自从崇礼成为冬奥会雪上项目比赛主场地后,当地的房地产市场无论是住宅还是商业的发展速度都突飞猛进。目前,当地经营雪具租赁买卖业务的有上百家,而登记注册的酒店业已突破3位数,而是当地餐馆总数超过300家。

2018年起,碧桂园把扶贫上升到主业高度,在具体的扶贫方式上,碧桂园更追求广度,将广东英德整县帮扶模式推广到甘肃东乡县、江西兴国县、河北平山县等8省13县,帮助3747个村33.6万建档立卡贫困人口。

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