【威尼斯手机娱乐官网】左晖扔下,地王盘套路

买房又双叒叕送宝马了。

在链家传统企业秩序与互联网精神在左晖的身上激烈碰撞,直至融合出一个新事业。身处变革中心的他,仿佛成了一个活在未来的人。市场激流与组织线性相互激荡,贝壳意欲撬动目之所及的20万亿市场。左晖48岁了,早逾不惑而未知天命,他想要安下心来扎进去。然后——在贝壳里,找到那颗“珍珠”。

北京大宗办公物业交易开始活跃。10月16日,安联合营公司收购10亿欧元写字楼项目,以拓展北京房地产业务。目前,相关买卖协议及合营协议已签署,交易预计于2019年第四季度完成。上述资产将由安联不动产、首峰资金管理有限公司及东久中国共同管理

每到“金九银十”,“买房送宝马”这样的好事就是接踵而至,宝马已经快要成为了购房促销的标配了。去年的这个时候,招商送,绿地也送,豪宅送,平层也送,上海宝山送,广东阳江也送。

在2019年初,一篇腾讯大面积开放采访的报道中,记录了这样一个故事:

据悉,安联不动产代表多家安联集团公司,与首峰亚洲宏观趋势基金III(Alpha
Asia Macro Trends Fund
III)成立合营公司,以收购北京融新科技中心85%权益,而余下15%的权益将由卖方东久中国继续持有。有关物业为位于北京望京区的国际甲级写字楼,估值约达10亿欧元。

虽然已经是玩剩下的梗,但是到了今年,仍然还有一群效仿者。

2016年两会期间,马化腾去拜访链家董事长左晖,了解到了全新的故事样本:一个线下传统中介机构不仅没有被互联网企业入侵、颠覆,还倒攻线上,成功逆袭,“最终成了老大”。

据了解,北京融新科技中心于2018年3月份落成,由六座办公楼及两座商场裙房组成,可租赁总面积约为131000平方米。物业坐落北京望京区来广营地铁站上盖,区内汇聚当地众多独角兽及科技公司。目前该资产已进入稳定运营期,出租率达70%。

猫哥甚至看到了“广州首付1万、总价28万还送宝马”这样令人有点“惊悚”的推广信息,你敢发我都不敢信。

一时间,链家就好像被腾讯给加持了,成为了线下反攻线上的成功样本,尽管在此之前,这样的案例还十分鲜见,市面上多的是线上逼疯线下的案例,例如淘宝、京东对线下商超摧枯拉朽式的冲击。

值得一提的是,此次交易为安联于北京直接进行的第二个写字楼收购项目。此前,安联已于2018年收购中关村甲级写字楼高科岭98%的权益。

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但今秋,当左晖坐到《中国企业家》对面时,却说,“我们从来不去扛什么线下打倒线上的大旗,因为我们知道这个旗后面,没有多少人能跟上来。”

安联不动产亚太区行政总裁Rushabh
Desai表示:“此次交易与安联的投资策略一脉相承。在亚太区,我们拟将投资组合的50%至60%投资于中国和印度等快速增长的市场。北京有效抵抗环球市况波动的能力有目共睹,而望京对科技创新企业而言是一个发展成熟的聚集地,因此在供应紧缺的情况下区内写字楼需求持续旺盛。继新加坡双景坊项目后,安联不动产第二次在投资项目中担任联合资产管理人。过去一年,我们已聘请多名中国市场专家以扩充团队实力,帮助我们在中国直接管理不断壮大的资产组合。”

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我们的对话,进行于北京东二环豪宅梵悦万国府的30层,因为限高,附近没有比这更高的所在。阳光透过L型的大玻璃窗,直直地打在左晖的背上,像是给他镶上了一层金边。

“北京、上海、广东的房地产投资都很安静”,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,“以前房企都是很快拿地、很快建房、很快收钱,但现在不一样了;以前判断一家房企好不好最重要的标准是土地储备,现在要看的是存货周转率和流动比率。”

这一次“最红”的效仿者是也位于上海宝山,上一次送宝马的主角招商雍和府17公里外的“央玺”。

过去三五年里,创业近20年的左晖,峥嵘毕现。他是中国最大中介公司链家的老板,也是中国最大长租公寓自如的实际控制人,他还创立了一家资产管理公司,名叫愿景集团,对了,梵悦万国府正是愿景的项目,这家公司近期还以百亿元收购了小超人的盈科中心。

在此环境之下,受房企角色由开发转为资产运营的影响,北京第三季度的大宗投资市场方却继续保持活跃态势。第一太平戴维斯华北区助理董事、市场研究部负责人李想称之为“一枝独秀”。

大红的背板上硕大的“送”字非常惹眼,连在一起则是“购房送宝马,一步到位”,而旁边就是一辆全新的宝马车,非常的有冲击力。

2018年4月23日,左晖又将一家名叫贝壳的居住服务平台推到了众人面前,这是一个开放平台,以连接不同品牌中介,实现跨店、跨品牌交易的ACN网络为核心。

具体来看,第三季度全市共录得9宗大宗成交,成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。由于具备稳定的投资回报、良好的资产价值升值空间等特征,写字楼仍是最受欢迎的物业资产,无论是开发商还是机构投资者均看好北京的写字楼类资产的未来发展。

话说,央玺这个盘也算是来头不小。

贝壳的出世显得非常突然,就像左晖往中介行业里扔了一颗“炸弹”,啪地一下子就把行业的序列给打乱了,原来是竞争对手的中介公司变成了合作对象,原本是上下游关系的58同城,则变成了竞争对手,至少在58同城看起来是这样。

总体看来,未来北京房地产市场还是具有一定的成长性。对此,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“在中国房地产市场化发展30年的历程里,房地产行业由萌芽阶段发展壮大为支柱型产业,成为中国城镇化进程的重要推动力,并为民众的住房、工作、消费等需求提供了有力的支持。但随着时间的推移,房地产所扮演的角色也在发生更迭,正逐步由经济增速的主要驱动者转变为压舱石、稳定器。尤其是三季度中国政府明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明房地产行业正在回归理性。事实上,从长远的角度来看,中国经济仍在稳步增长,而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”

2016年8月17日,宝山区顾村镇总建筑面积约12.6万平方米的一块宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得,溢价率115%,楼板价53727元/平方米,成为当时的宝山顾村“地王”,也成为了上海外环楼板价之最。

于是,有很多人骂左晖,尽管他们曾视左晖为行业教父、知己好友,亦或是名利场上的朋友。2017年,左晖去过一次世界互联网大会,58同城的CEO姚劲波作“蔷薇局”,把左晖也叫上了。饭后合影中,姚左二人中间就隔着两个人。

关键词阅读:大宗投资

建发操盘三年,“顾村地王”成为了高层+别墅的“央玺”项目,在拿到预售证入市前,还失了一把火。

“原来是一个好人,不可能一夜之间就变成坏蛋了。要么是你当初错了,要么是你现在错了。”左晖说,但不管怎样,“这个行业里的人必须得接受有贝壳这件事。”

不过,这把火并没有把项目烧旺。

过去一年半里,在做贝壳这件事上,左晖显露了巨大的决心。“当链家发展到一定程度之后,我们必须要去探索一个更大的领域。”

6月27日,央玺以6.3万的均价开盘,最高报价6.8万,最低报价5.5万,基本上与楼板价持平了,按照这个价格来讲,基本上算是“亏本”卖了。

华兴资本集团创始人、首席执行官包凡觉得,当前市场的竞争就如智能机时代来临时一样,若像诺基亚那样没有把握住机会,错过了就很难再翻身。“市场会逼着你做选择。主动做出选择的不一定对或者赢,但是他至少有可能赢。那些不愿意去做出选择的,大面上会输。”

户型面积从85到95平方米,也算是“刚需户型”了。

“每个企业在发展过程当中,都会经历过这些所谓的命门。这个命门有的时候是没得选的。”包凡说。

但是,销售却很不理想,毕竟这是宝山首个均价“破六”的项目,与周围“5”打头的新盘相比,实在没什么吸引力。

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根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”,从6月27日一期开盘至今,6月份卖出了9套,7月份卖出71套,8月29套,9月25套,最终344套住宅仅售出了134套,其中还有两套被退了房,去化率不到40%。

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而二期已经拿到了预售证,开盘在即,所以在国庆节前后,搞了一个认筹活动,也就是“购房送宝马”活动,还真有很多人冲着这个优惠去看房。

谁会干掉链家

而就这,也是在玩套路。你以为的是“送”,实际上是“抽”,10月认购签约,获得的是宝马5系轿车的抽奖资格,而抽到的,也只是轿车的“10年使用权”。

在成为“恒星”之前,贝壳也曾经做过“流星”,2014年夏天,它短暂地从中介行业的天空中划过,然后——消失了。

这个套路,一点都不真诚。

那年4月,还在负责链家在线的彭永东拉了两三个人,搬到上地领秀新硅谷一套两居室里,搞一个新项目,注册的域名就叫贝壳。很快团队就扩充到了二十几个人,然后是三四十人,大家随即把一个小区售楼处改造成了办公室。当时,彭永东的想法就是要“横着做”,搞一个中介行业的开放平台。

当年的雍和府虽然身处远郊区,但是人家是真送,不要车还可以折现呢,而其他玩这个套路的,至少也会标明“抽取”。

早在2011年,链家在线实现“真房源”时,左晖和彭永东都觉得,链家已经具备了往线上走的能力。互联网对传统企业的改造,底层的冲突存在于互联网精神与传统企业秩序之间。而“真房源”本质上就是信息对称,实现了这一点,权力便从传统组织,转移到了系统和数据。

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所以,为了走向线上,链家就必须实现信息对称。但这其中,有主观悖论的成分在。中介,是中国最草莽、最传统的行业之一,时至今日,信息不对称都还是很多机构的生存法则。对于他们来说,拥抱互联网才不是非做不可的事。

一句话,还是消化库存的压力太大了。

当然左晖认为,自己从来不是一个传统中介。这个北京化工大学计算机系毕业生,从2001年开第一家门店起,就没卖过一天房子,还花钱请外面的机构为链家做咨询。彭永东就是2009年,作为IBM咨询团队的一员,先期进入的链家,次年他被左晖挖了过来。“拿一种公平的人才分布来看的话,我和这个团队是不太会出现在这个行业里的。”左晖说。

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所以,到了2014年,即便链家还基本盘踞在北京,但左晖感觉到,企业的管理体系已经比较成熟了,在任何一个区域市场里,都可以靠这套方法论形成竞争力。但实际情况和他的想法大有出入,当时链家去了几个城市后发现,中介非但没有减少,反而在增加,这说明市场上没有本质的竞争,大家都活得挺好,有没有竞争力也无所谓。

事实上,整个上海的行情都不算好,“日光盘”基本上鲜有了,而几千人摇号的盛况也已经不再。

链家站到了十字路口,垂直的中介业务和横向的平台业务,究竟该让它们分开发展比较好呢,还是合在一起?最终的答案是线上线下一体发展。彭永东“锁上了”新办公室的大门,开始做链家网。而链家的中介业务也于2015年启动全国扩张,“合并同类项”,一年完成11笔并购交易。链家陆续收购的中介品牌包括上海德佑、深圳中联、成都伊诚等,短短一两年便做到了全国第一。

9月中旬,上海前滩板块的晶萃名邸上市,这是时隔半年,前滩再推新盘,已经算是网红盘了,户型好,而且摇号不需要冻资,306套房源最终迎来的961组有效的认筹。

但是在当时的链家内部,经常会讨论一个问题——谁会干掉链家,答案永远都是线上将打败线下。所以,共识早就达成了,贝壳计划只是被暂时搁置,总有一天它会被重启。“这对我们来说是一个很线性的事情。我们要找到一个很好的时机干这个活儿,相对来说更成熟、组织更有保障,以及团队的能力建设也跟得上。”左晖说,“但其实也没有一个真正完美的时候。”

而要知道,在2018年的时候,同样位于前滩的中粮前滩海景壹号项目,推盘437套,摇号人数达到了3127,仅有13.98%的“得房率”。而且在认筹阶段,需要认筹金100万,验资285万。

2017年4月,大家都觉得这个时候到了。出于谨慎,彭永东决定先打磨一年。他选了郑州、徐州等城市,采取了各种各样的方式来试验,有的地方是纯轻资产模式,有的地方是轻重结合。郑州模式是后一种。

同前滩,同“红”,但是不同的命。

当年6月,彭永东将时任成都链家新房总经理的何生祥叫到北京,经过一个月的研讨,何生祥带着十几个人南下郑州,尝试用特许经营方式做试点。一开始用链家拓展,后来改用德佑。很快,他就感受到了压力。“直营亏再多,我也要去开店或者招聘,但是加盟,拖不动就是拖不动。这种压力会让你的团队规模瞬间停滞。”

近千人的摇号认筹,也没有让晶萃名邸成为“日光盘”,目前仍有71套房源可售,推出的10栋楼,均处在“在售”状态,无一清盘。

驻扎郑州后的每个月,何生祥都会到北京和彭永东单独汇报一次。压力最大的那次,是在他去郑州的第二个月,店均业绩大概3万元。他说了半小时,彭永东一句话都没有,连表情也没有,最后只撂下一句“行吧,那就这样”,转身就走了。何生祥觉得太失败了,暗暗咬牙,“回郑州,一定要把它干出来”。

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后来,郑州的情况一个月比一个月好,汇报的时候,彭永东也开始频频点头、微笑,“我感觉这个事成了。”何生祥说。

9月份,上海有近20个项目开盘,但是在上海市近7日销售排行榜中,只有黄山锦庭和晶萃名邸进入了销售top10,而其余8个不是商业,就是2018年底开盘的老项目。

郑州模式的跑通,给了彭永东很大的信心,去真正意义上启动贝壳。2018年4月,贝壳正式上线。

据CRIC监测,今年国庆黄金周期间,30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,一线城市中,仅有深圳同比大涨80%,维持着一线的热度,北京上涨一成,而上海则是以83%的幅度暴跌。

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在节前,重点城市都在加速推盘,虽然推新是主流,但是供应还是比较多的,中指院的数据显示,节前一周内,全国重点城市共开盘105个项目,合计推出房源19171套,而在9月30日至10月6日一周内,开盘项目缩减至44个,房源7435套。

做行业的操作系统

下降的不仅是房源数量,还有平均去化率。

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在国庆期间的一周内,开盘项目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黄金周的新房,也没有比较好卖。

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制图:中国企业家

虽然整体上房子不好卖,但是仍然还有“畅销款”。

下决心要做贝壳之后,左晖和链家的主要投资人、董事,一个一个地做了深入沟通,包括融创中国的孙宏斌、华兴资本的包凡、新希望的刘永好等。

什么样的房子好卖?

2016年4月,华兴资本旗下的华兴新经济基金领投链家B轮融资,这是一个重大的决定。“那一次融资,坦率说,因为整体市场原因,不是特别顺畅。”包凡回忆说,华兴从自身基金投资策略出发,本想跟投,而其他愿意领投,并且和链家已经谈得很深的基金,却因房地产调控等消息撤出去了。最终,包凡拍板,决定领投这一轮融资。“可能当时也是华兴最大的一笔投资,风险相当大。但是我们还是做了。”包凡说。

一个是大家传统意义上的“躺赚房”。

存量房市场中,包凡一直在寻找一家标杆企业。为此,华兴做了很多“功课”。在那个产业互联网概念还很模糊的年代,对于投资标的,包凡面临一个选择:线上还是线下。经研究后,团队认定,线上会有线上的价值,但更多是信息服务的价值,真正到了交易环节,不可能脱离线下,而线下的核心就要看,这个公司、这个团队有没有可能拥有足够大的规模,把线下运营好。

比如南京江北自贸区内有个江与城项目,据称是区位优势明显,升值空间大,而且南京整体限价的情况下,能够做到房价比周边的房源低,仍然能够“买到就是赚到”,一期开盘200多套房,7000多人报名,二期的300多套,又是7000多组摇号。

也就是说,华兴最初投链家,看重的是它的线下能力,当然,包凡称,他也期待链家有一天能够走到线上。为什么做贝壳?贝壳怎么做?这个话题,包凡和左晖讨论多次。

而在更早一点的杭州,“千人抢房”是小意思,8800的登记人数都不算高,有一个公寓项目,178套的房源,引来2.95万人提交登记成功,另有1.1万人的资格待审核,最终中签率0.6%。

左晖的逻辑是,中国房地产市场规模超过20万亿元。“如果你有一个很好的操作系统,对这个行业有初始化的能力,它的确是可以做到一个网络效应非常强的状况。”

而另外一种,就是让人架不住的“疯狂促销”。套路也好,真诚也罢,“降价”这件事在全国人民的心中还是很有分量的。

而链家已经形成了搭建操作系统的能力。“全产业200万人,大家都没有操作系统,都是乱来的、很蛮荒的状态。而我的东西已经做好了,为什么不让更多的人来用呢?为什么我们不去做呢?好像没有任何理由不去做这个事情。”左晖说。

进入9月份以后,市场迎来的就是一个“全员卖房”的局面,当二手房的房主们还在纠结要不要降价卖房的时候,头部房企已经打响了降价的“战役”,有房企连KPI都上了。

说到底,投资就是投人,下重注在链家身上,包凡看的不仅是链家的能力,还有左晖这个人。许多年过去了,包凡还记得两人第一次见面的情景,在顺义的一家咖啡馆里,左晖话不多,但回答问题特别到位,思考维度也跟别人不在一个频道。“第一次有人能把产业那么明白地说清楚。”包凡觉得找对了人。

作用也是很明显的。

差不多每个季度,包凡都和左晖见一次面。两家离得近,两人偶尔也出来喝个咖啡喝喝茶。有时候,左晖会跟包凡咨询些资本市场的事。更多时候,包凡问左晖的问题更多。他仔仔细细地问过左晖,对于贝壳发展道路上的那些风险点的考虑,“贝壳跟链家、直营跟加盟的关系如何处理,未来市场定位如何,这几年的投入产出怎么权衡等等”,两人反复探讨。

房企拿出了9月份的数据,市场是很震惊的。恒大9月实现合约销售金额约831.1亿元,环比增长约73.8%,同比增长约31.9%,刷新了恒大单月合约销售金额的历史纪录;碧桂园9月份合同销售515.8亿,同比增长40.39%;世茂单月全口径销售额320.9亿,环比增长49%,同比增长57%。

最后,包凡得出了结论:“基本上老左是一个想问题很周密的人,轻易不会推一个东西出来,那么推一件事情时,很多事他基本上自己都想明白了。”

降价有用。

随着股权架构的调整,以及链家角色的变化,2019年3月,一批链家投资人所持股份被镜像平移到了贝壳。同期,贝壳拿到了腾讯领投的D轮投资,并且在微信九宫格里拿到了一个位置。

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不过,在进入四季度之后尤其是黄金周之后,不确定的因素又增加了一重。

把生意算到骨头里

10月8日,以LPR为基础的房贷利率新政正式实施了,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为定价基准加点形成。

从1家店发展到8000多家店,链家花了18年,但贝壳在短短一年半的时间里,合作门店数量就接近了3万家,是有点势如破竹之感的。但左晖还是感到了意外,贝壳何以会跑得如此顺利?“你在做一件原来没做过的事,组织能力再强,也不可能一年时间里,就把事情做成一个什么样子。”

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