长租公寓,首日上海二套房利率明显上升

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

这几天,一个传说中的会议给沉寂许久的燕郊楼市造了个“限购松绑”的声势。但无论是三河市住建局还是相关政府官网,都没能证实这个会议的真实存在。

某国有大行苏州分行负责人告诉中国证券报记者:“我们根据总行九月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》,落实了10月8日执行新利率的工作,各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平,统一执行LPR加128个基点,即6.13%的利率,房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清,首付80%,原来是基准利率上浮30%的,现在在LPR基础上加150个基点。”

随着竞争对手发力,青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底,青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

外地人买房可先与业主结婚

招商银行深圳分行反映,10月8日该行受理的27笔房贷业务全部实行LPR利率定价。

多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部疯狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较量之下,行业马太效应愈发明显。

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深圳:与转换前基本相当

从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

每日经济新闻记者注意到,近些年燕郊楼市频繁地出现谣言,内容大体集中下以几个方面:关于燕郊要划归北京,以及在此基础上衍生的如电话区号变化等谣传;关于燕郊人才引进落户政策的谣传;关于燕郊要通地铁的谣传;关于燕郊与北京社保互认的谣传等。

上海的房贷利率政策是今天的焦点。

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

该传言的松绑尺度被一些市场人士评价为“松中有严,严中有松”,但更多业内人士则直接指出:这是赤裸裸的谣言。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从测算中可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响。更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。(高改芳
欧阳剑环 齐金钊 陈莹莹 戴安琪 叶斯琦)

爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集体上市潮。

土地市场方面,10月9日、10日,三河市自然资源和规划局连发4条招拍挂公告,其中包括三河市2宗70年住宅用地,燕郊1宗40年商务金融用地、2宗50年工业用地。

对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点这一出乎市场预料的政策,相关消息人士解释,主要是考虑到改革之前,上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后,大概就是4.65%。如果按新定价机制,等于上海首套房要加20个点,对于市场会有比较大的影响。根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势,所以采取这一措施。

根据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最多,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

近一年燕郊新房价格走势 数据来源:安居客

北京:变化不大

即便背负巨亏,但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

从安居客数据看,2016年10月,燕郊房屋均价在25523元/平方米,而同年1月,均价还只有13017元/平方米,年内涨幅几近翻番。

中国建设银行表示,在推进新发放个人住房贷款定价基准转换的过程中,建行各分行严格落实人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则、指导各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限要求,在贷款受理过程中,结合机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的加点数值。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来未免太过巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

每日经济新闻致电三河市住建局及其房屋网签相关部门,得到的回复是“我们没接到过这个政策”。

业内人士:后续自我调整的空间更大

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10月18日,一份“限购松绑的18号文件”流传出来,其主要内容为:凡燕郊中省直单位、高校、医院的员工,或以燕郊高新区名义引进的企业,在燕郊无住房的可以在燕郊购买一套新建商品住房;迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工将实施“一定三限”,即严限制特定人员,限购一套住房,限售三年,限定价格。

数据来源:上海中原地产

在创业初期,金光杰并不敢急于扩张市场,因为他发现,一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈,他曾表示:“和自如等具有较好背景的公司相比,青客最注重的目标是活下来。”

2018年7月9日,燕郊高新区人力资源市场官网曾发布《燕郊高新区企事业单位人才引进落户须知》,规定落户者满足在三河市公安局开设单位有集体户、年龄需45周岁以下、大专及以上学历。

上海:首套不变二套上升

一直以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况,长租公寓大多运营过重、盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

可供佐证的数据是,据安居客,2018年10月燕郊房价跌破2万元/平方米大关,但从2018年12月到今年3月,燕郊房屋均价从18416元/平方米再度突破2万元大关,涨到了20259元/平方米。

房贷“换锚”后,以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。可见,新政执行后,首套房贷利率几乎没有变化,二套房贷利率有比较明显的上升。

狂奔背后,离不开投资机构的“输血”。

“传了几天,但后来又说辟谣了。”燕郊中介小杨告诉每日经济新闻记者:“如今燕郊楼市的新房特别少,主要都集中在商住房,单价2万元左右,已经赶上商品房了。”

在LPR新政执行前,虽然上海地区各家银行的情况各有不同,但房贷的政策基本是首套房贷是基准利率4.9%打九五折,二套房贷上浮10%。照此计算,分别为4.65%和5.39%。

关键词阅读:长租公寓

尽管燕郊的中介们都清楚放开限购是个谣言,尽管处于谣言风波中的燕郊房价丝毫没有上涨趋势,他们依然不得不抓住一切能够炒作的机会,为风口浪尖上的燕郊楼市再添一把火。

上海中原地产提供了八个城市八家银行的最新房贷利率情况,供大家参考。

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