上海首套房贷利率在LPR基础上减20个基点,北京已累计出让103宗限竞房住宅用地

香港特区政府决定继续推动“明日大屿愿景”计划填海造地,提倡多管齐下保障土地供应,包括在中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项。

10月15日,北京出让通州及大兴共三宗地块,共揽金97.8亿元,其中,电建+京能置业以44.3亿元竞得大兴旧宫地块,溢价率34%。总体来看,这三块地的出让热度分化明显,有的只收到一次报价,有的则溢价超过30%成交。

上证报中国证券网讯记者今日从接近央行上海总部人士处获悉,上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,即不得低于4.65%;二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点,即不得低于5.45%。

证券时报记者 罗曼

中原地产研究中心统计数据显示,加上昨日出让的3宗限竞房住宅用地,北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄高达28宗,可见大兴区已经成为限竞房的主战场。

上述接近央行人士透露,上海地区之所以首套房是在LPR基础上减点20个基点,主要是考虑改革之前的情况。在改革之前,上海地区首套房房贷利率执行基准利率基础上95折优惠,约为4.6%。而按照9月20日公布的LPR报价来计算,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房贷款利率不得低于5.45%。

一边是大量买不起房的年轻人,一边是楼价频破纪录创新高,解决香港住房问题一直以来都是香港特区政府工作的重中之重。

此外,截至10月15日,今年北京土地市场已经成交限竞房用地成交18宗,成交金额为675.33亿元。其中有8宗地成交额超过40亿元,溢价率20%以上的仅7宗。

“如果按新LPR定价机制计算,等于上海首套房贷利率要加20个基点,对于市场会有比较大的影响。”上述接近央行人士称。

10月16日,香港特区行政长官林郑月娥发表任期内第三份施政报告。报告一共6节,其中,“房屋”、“土地供应”各占一节,重视程度可见一斑。林郑月娥表示,房屋问题是目前香港社会所面临的最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源。特区政府将会陆续推出短、中期支援措施,包括大幅增加过渡性房屋项目、放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元,即一套800万的房子,首付只需要付80万就能“上车”。这需要通过压力测试,即最低家庭收入达到74123.5港元/月。

“虽然昨日成交的大兴地块溢价率较高,但这实际上是相对少有的较为优质的限竞房地块,并不能代表北京土地市场整体热度较高。”一位业内人士表示,从整体土地市场看,房企拿地意愿也分化明显,民营企业较少参与北京的限竞房地块争夺。

“我们始终坚持‘房住不炒’定位,此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定,是基于‘一城一策,因城施策’的调控原则,以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的态势。”在上述接近央行人士看来,上海地区的房贷利率执行情况,也是更好地落实“确保定价基准平稳有序转换,保持个人房贷利率水平基本稳定”的改革要求。

“这一条非常关键。”有香港市民向证券时报记者表示,其实香港很多市民都能通过还款压力测试,但是交不起首付,这一做法释放了市民购买压力。

事实上,土地市场的热度是与融资松紧度挂钩的。今年上半年,房企融资动作频繁,筹集到的“粮草”直接转向了土地市场,因此,上半年买地热情较高。但7月份以来出台的收紧信托和海外融资政策,直接传导至土地市场,导致热点城市土地溢价率出现下滑,70大城市的经营性土地流标数量明显增加,在年内最高。

上述接近央行人士进一步表示,个人住房贷款利率对市场供求影响大,同时也是LPR定价改革的重要组成部分,但是不会因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡。

八大措施解决住房问题

中原地产研究中心统计数据显示,10月份第一周,全国土地市场明显降温,月内超过5亿元的地块只有39宗,按照前50宗热点地块出让价格情况计算,62%的地块是底价成交,刷新了最近几年的新低纪录,而这一数据即使在9月份也达到了40%左右。

关键词阅读:LPR 房贷利率 基点 保持利率 利率水平

林郑月娥在施政报告中订立了一个清晰目标:要让每一个香港人及家人,不再需要为住房问题煞费思量,都可以在香港建立一个属于自己的家。

“今年房企对拿地是较为谨慎的,这源于企业对自身的资金链状况和对布局城市的预判。”
第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在接受《证券日报》记者采访时表示,至于倾向于在三线、四线城市拿地还是回归一线、二线城市拿地,企业一般能够根据市场风向进行及时调整,预计四季度甚至明年一季度,房企拿地依然会保持谨慎态度。

为了实现这个目标,确保各目标家庭“供得起,买得起”,施政报告公布了八大措施,协助港人置业。

值得注意的是,李想同时向《证券日报》记者表示,鉴于这几年房地产市场的变化,二手土地并购成为了房企买卖土地的新渠道。有些房企拿地后资金跟不上没有能力开发,或者企业遇到经营困难选择卖地回笼现金,导致另一些房企在增加土地储备时会选择收购二手土地。

第一,大幅增加过渡性房屋项目,在未来三年提供1万个单位,以纾缓居住环境恶劣和长时间轮候公屋家庭的压力。政府为此预留资金费用由早前公布的20亿港元增加至50亿港元。

“在四季度收紧的预期下,加上房企年末资金链吃紧,预计热点城市的土地溢价率会明显下调。”
中原地产首席分析师张大伟表示,如果融资政策持续收紧,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

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