深圳楼市交易升温,二手房跌超三成

克而瑞研究中心发布的报告数据显示,9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。

自8月20日贷款市场报价利率改革后,全国范围内的房贷利率转换到“新版”正在稳步推进,而10月8日是房贷重新定价基准的正式转换日。目前,深圳多家银行正准备切换至新版房贷利率,对深圳楼市影响多大?与此同时,正值楼市传统的“金九银十”,深圳楼市的交易也有所升温。

“金九银十”过半,楼市并未转暖。

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9月20日,全国银行间同业拆借中心公布了改革后的第二期贷款市场报价利率,1年期水平为4.20%,相当于1年期MLF利率加了90BP,比8月20日首次报价低了5个BP;5年期水平为4.85%,相当于在MLF基础上加了155个BP,与首次报价持平。与改制后的首次LPR报价水平相比,本次5年期LPR水平并没有发生变化,显示出央行有意稳定房地产市场的态度。

北京商报记者采访多家机构获悉,截至9月23日,北京9月新建住宅网签量与去年同期基本持平;二手房方面,网签量已跌落至2019年2月后的成交最低点,相比2018年同期的12352套下调超过三成。当前,尽管“金九银十”作为楼市营销火热节点的说法仍存,但房住不炒的基调下,今年“金九银十”成色不足已成行业共识:一方面是因为热点城市的楼市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高;另一方面也说明当前楼市已经没有淡旺季之分,市场成交表现则更多地看限价政策严格与否。对于即将到来的“银十”,很大程度上将会落空。

关键词阅读:房企 融资成本

证券时报记者发现,目前北京和深圳已有银行公布加点细则,两地的房贷利率较之前有轻微上升,但总体稳定。其中,北京的首套房贷利率将较此前高1个BP,二套房贷利率较此前高2个BP;招行深圳的首套房贷利率将较此前高0.5个BP,二套房贷利率较此前高6个BP。

“金九”爽约

据悉,自9月5日起招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%。如果贷款100万元,按照30年等额本息的方式进行还款,那么整个贷款期限的利息比此前分别多出1108.85元,平均到每月则多出3.08元,利息的变化不大。

一年之中的9月及10月,是除“小阳春”外,房地产又一重要火热的营销节点,但在2019年,“金九”来自市场层面的声音显然并不乐观。

据不完全统计,目前已经有近13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前看来调整后的房贷利率有微小上浮,体现出房地产市场还是坚持“房住不炒”,不会盲目放松。此外,利率从今年9月到12月末仍会维持稳定。

国家统计局数据显示,今年前8个月,全国商品房的销售面积连续低于去年同期的销量水平。8月全国70个大中城市中20城的二手住宅销售价格环比回落,其中不乏北京、天津、杭州、重庆等一线及强二线城市。

利率变轨对市场影响如何?房产销售人员和购房者的反应各不相同。

在北京,我爱我家研究院数据显示,整体来看,北京新房市场目前较为平稳,除共有产权房外,交易量波动不大;二手房市场尚未回温,整体成交仍然稳中有降。

有房产中介不断以10月8日之后贷款利率将上调为由向购房者推销,鼓吹购房者尽快买房。不过,一些购住房者却显得很淡定:房贷利率可能在短期内略有上升,但这种上升的幅度在短期内可以说非常小。准备购房的罗先生表示:“最近工作太忙了,还没来得及了解,但稍微了解了一下每个月房贷也就多几十块,所以不会因为房贷利率而改变自己的购房计划。”

具体来看,新房方面,截至9月23日,9月北京新建商品住宅成交2382套,环比上月同期下降0.92%,同比2018年同期下降2.02%,市场同环比基本持平,略有下降;共有产权房成交861套,环比增长168.22%,同比下降31.61%。二手房方面,9月截至23日,二手住宅网签8275套,环比下降7.01%,同比下降33.14%。同时,机构自身的实时交易量环比下降2.9%,同比下降23.53%。

恰巧的是,目前正值楼市传统的“金九银十”阶段,深圳市场的表现有所升温。数据显示,上周深圳全市共签约成交一手住宅759套,环比大幅上升50.6%。二手住宅方面,上周全市分别过户成交二手住宅1808套,环比增长近34%;之前一周除南山区以外,各区成交量基本上均下滑超过一成。与此同时,房企继续加快了入市的步伐,深圳市场在上周就新增4个预售项目。根据美联物业统计,9月共有17个新项目入市。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,在“金九银十”的浪潮下,全市供应量及成交量均稳步上升,预计10月份楼市将持续保持稳中有增的趋势。

诸葛找房数据研究中心方面更是直言,从过往五年9月数据来看,2019年9月二手住宅成交量成色严重不足,同比去年下跌37.78%,仅高于2017年9月同期。来自中原地产研究中心方面的数据也指出,9月截至22日,北京二手房住宅签约7685套,网签量已跌落至2019年2月后的成交最低点,相比2018年同期的12352套下调了37.7%。

关键词阅读:房贷利率

诸葛找房数据研究中心发布的报告指出,从北京二手住宅周度成交数据来看,9月上半月二手住宅成交量较为低迷,37周受中秋假期影响,成交量下滑明显。但在38周中秋积压的部分需求有所释放,加之北京新的房贷利率将在10月8日正式启用(新规则下北京地区首套房利率5.4%、二套房5.9%,相比之前大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平微涨),部分房地产销售者以此为噱头,一定程度上促使部分购房者加快购房节奏。

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