一口气拿出27万平方米,流拍频现

5栋流线型帆船式大楼、超星级酒店体验、人造梦幻度假岛,在海南楼市热到发烫的时代,这里16万一平方米的房价,曾被视作当地旅游和投资的双地标。

众所周知,香港房价居高不下的原因之一就是土地供应不足,导致住房供少于求。

“本来准备大干一场,结果土地市场突然转冷,集团要求也随之改变,之前还愿意拨钱让你拓地,现在不给了,你说对我们积极性打击大不大。”9月初,聊起近期的工作,一位10强房企深圳公司投拓人士颇为郁闷。

如今,这个有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目,在经历当地楼市降温、环保核查并停建整改20个月后,最终走上了折价拍卖的道路。

随着房屋短缺问题日益凸显,香港社会近期就增加土地供应展开热议,部分房地产商也作出回应。

郁闷背后是土地市场经历一个季度的火热,已经掀起凉凉“秋意”。中原地产研究中心统计的数据显示,8月70城经营性土地流标了72宗,这个数据达到年内最高。

奢华凤凰岛被打包甩卖

据新华社报道,香港新世界发展有限公司25日宣布,将捐出部分农地用于兴建公共房屋等,希望纾缓香港社会房屋短缺问题。

诸葛找房发布的一组数据显示,一众二线热点城市,8月流拍率为4.62%,环比上涨1.98%。

实控人48亿清盘项目

无偿捐出27万平方米土地

土地转冷既受到前端融资收紧的影响,也包含着开发商对市场下行趋势的预判。“正常逻辑下,土地市场降温,房企对于拿地指标的管控会更加严格。说实话,哪怕现在部分地块的净利润率测算可以达到10%以上,开发商也不一定愿意投资。”一位外资上市房企的投资总经理向经济观察报抛出一个反问,在楼市下行态势下,现在拿下的土地,不管赚不赚钱,到了11、12月份还会继续贬值,房企为什么还要去拿呢?

日前,北京产权交易所挂出一份转让公告显示,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权,其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,而后者的核心资产正是三亚凤凰岛项目。

9月25日,新世界发展发布2019财年业绩,公司执行副主席兼总经理郑志刚于会上宣布,将捐出300万平方英尺农地给社会,以支持舒缓社会房屋问题。会以开放的态度考虑划拨给社会企业发展社会房屋,以及给政府兴建公屋项目等可能性,不过会优先考虑和社会企业合作。目前,新世界于新界持有共约1690万平方英尺的农地。27万多平方米是个什么概念?大概相当于38个标准足球场,如果按照容积率5倍来计算,则可以兴建135万平米的房产,若按人均住宅面积30平方米来算,可满足45000人的居住需求。

土地降温

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据港媒报道,新世界和社会企业“要有光”去年签署合作备忘录,将发展项目“光村”。新世界将天水围三幅地拨给“要有光”,兴建社会房屋“光村”。该项目将兴建超过100个面积约200~300平方英尺的住宅单位。

“4、5月份,土地市场火热的时候,有些地块还会有4、5家房企报名,但现在挂牌的大部分地块,基本没有任何一家企业报名。”在一家港股上市房企区域公司投拓部工作的汪恺,正切身体会土地市场的冰火两重天。

而和凤凰岛邮轮港同时捆绑受让的,还有三亚钰晟投资有限公司100%股权,转让底价为7.64亿元,而钰晟投资也持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

“这些合作是有成效的,两到三年内,相信‘光村’可以落成,受惠人数可达到一万人”,郑志刚说。在“光村”房屋租住期限和租金方面,每户家庭最长租住三年,租金水平视租户家庭收入水平定夺,确保租户可负担得起租金。新世界与“要有光”合作,交由“要有光”营运的年限为28年,可营运至2047年。

中原地产研究中心的一组数据佐证了他的感受。8月份,全国70热点城市成交了1057宗土地,合计土地出让金约2501.23亿元。如果从今年前8个月的成交情况来看,这一金额仅高于今年2、3月份,但远远低于5、6、7月单月成交总额。

这也意味着,三亚凤凰岛项目的55%股权将被打包甩卖,合计出售底价为48.01亿元。

新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联此前曾表示,明白香港房屋供应严重短缺,愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施,并会尽最大努力加快兴建住宅项目;原则上支持及欢迎特区政府引用《收回土地条例》,收回农地以加快兴建公营房屋;积极配合特区政府提出的“土地共享先导计划”。值得注意的是,新世界发展发布截至6月底的年度业绩公告称,期内收入约767.636亿港元,同比增26.5%。有分析师指出,相比于香港其他几家大型地产公司同期负增长的营收,新世界发展的营收数据非常亮眼。截至26日港股上午收盘,新世界发展股价大涨3.4%,报价10.34港元。

另一个值得关注的指标是,70城经营性土地流标数量由上一个月的60宗增加到72宗,达到年内最高。

作为海南最知名的地标建筑,三亚凤凰岛在建设之初就被视为对标迪拜的地标。公开资料显示,凤凰岛一岛位于三亚南侧海岸线,是在大海礁盘之中吹填出的人工岛,位于三亚湾度假区“阳光海岸”核心。

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最新一个典型案例来自武汉。9月3日,出让5宗地块总面积27.35万平米,起拍总价48.95亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到预期收入的一半。

凤凰岛全长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩,规划总建筑面积48万平米,二岛47.4万平米与一期岛屿由整片沙滩连接,是海南最知名的人工岛屿,也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上,对凤凰岛项目贴上的标签是“三亚奢华的天堂”、“比肩迪拜的梦幻之岛”。

图片来源:wind金融终端

8月,武汉仅成交了两宗土地,平均溢价率为0,合计收金10.89亿元。

根据官方介绍,凤凰岛建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

香港住房用地不足问题严峻

四个月之前,来自四面八方的开发商还在这座中国中部最大的城市逢地必抢,部分去年遭遇多次流拍的地块,在那一轮高潮中悉数被房产大鳄收入囊中。

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香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其余75.7%为郊野公园、水塘等,其中房屋用地面积仅占6.9%,导致楼价畸高,租金贵。

仅4月23日和4月25日两天,武汉通过土拍吸金就高达310亿元,超过今年第一季度的226亿元。按照中国指数研究院统计,1-4月份,武汉土地成交总价高达662亿元,同比上涨44%。

如今,这个豪华地标却被推上了拍卖平台,号称“奢华体验”的凤凰岛实际上却停在半途,多个项目始终处于中止待建状态。

根据香港土地供应专责小组去年底的数据,香港土地缺乏且楼价及租金不断上升。保守估计,到2047年香港的用地短缺将达到1200公顷,其中约有815公顷的土地供应短缺问题将会在2026年前出现,这之中又有约108公顷是来自房屋用地的短缺。根据香港政府房屋署公布的数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗一般公屋申请,以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

二线城市在第二季度土地市场跃升为“主角”。彼时,除了武汉,杭州、天津、苏州等城市也成为房企“跑马圈地”的场所。但一轮狂奔结束,以二线热点城市为代表的土地市场降温悄然开启。

据上述拍卖信息显示,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

近期有香港政党要求政府考虑引用《收回土地条例》,向发展商等收回农地兴建房屋,令新界农地发展再成为市场焦点。

“今年最核心的补仓期在1、2月,当时核心城市地价还延续着去年8月以来的低点,相比去年初,价格打了七八折,溢价率介于0-10%之间。今年元宵节过后,土地市场小阳春出现,2月以来,整个上半年土地市场溢价率达到15%-25%。”上述外资上市房企投资总经理告诉经济观察报。

从转让方信息来看,股权转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳。其中,海口胜丰持有48.5%的股权,新疆大正持持股20%,海南兆峰持股10%,曾宪云持股20%,蔡芳持股1.5%。

据《星岛日报》9月16日引述美银美林研究资料显示,香港四大发展商持有农地面积约达一亿平方英尺。具体来看:

中原地产的统计数据显示,8月70热点城市土地平均溢价率下跌至8.15%,这是今年以来所录得的最低溢价率。

而根据天眼查信息显示,根据凤凰岛投资集团的股权穿透图,海口胜丰、新疆大正的背后实际控制人均为曾宪云,而曾宪云则是掌握凤凰岛项目以及被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

恒基居冠,持有农地面积约4500万平方英尺,占比达四成半;新地持有农地面积约3000万平方英尺,占比约达三成;新世界则持约1600万平方英尺;长实则位居第四,持有农地约900万平方英尺。

诸葛找房研究中心给出了更细化的数据,8月一线城市土地成交溢价率仅为0.71%,环比下跌3.77个百分点;二线城市平均溢价率达6.77%,环比下跌6.81个百分点;三四线城市溢价率为17.26%,环比下跌3.21个百分点。

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据证券时报,团结香港基金副总干事黄远山指出,未来10年,香港将欠缺9万至10万个公屋单位,因此政府必须着手解决住房一事,而《收回土地条例》是其中一个收地方式,最重要的是找到新土地资源,以不同方式获得土地,并作发展用途。

该投资总经理最近所观察到的现象是,二线城市起拍价正在降低,平均溢价率也随之降低。

房价曾爆炒至每平米16万

香港议员刘国勋表示,回归20多年来,特区政府仅13次引用《土地收回条例》。此次提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主,发展新市镇。

从投资方向来看,相比其他城市,房企对于二线城市的兴趣依然不减。上述10强房企深圳公司投拓人士表示,以东莞为例,8月出让的土地中,“核心区域的大地块溢价率还是挺高的,小地块溢价率确实有所下降,地理位置有优势的地块,很多房企还是会盯着。”他说。“最好的机会仍停留在二线城市及大都市圈内的强三线城市。”上述外资房企的投资总经理将房企青睐的二线城市分成三大类,一类是省会城市,无论位于沿海还是中西部,这类省会城市拿地亏本的概率比较低。

投资人狂热过后惨被套牢

不过,在被问及新世界此次捐出农地是否与此条例有关时,郑志刚对此予以否认。他表示:“收回条例到目前都没有明确要怎么做,是否可以加快审批或者可以释放多少项目,现在都不知道。但是新世界两年前就开始做首置项目了,我们已经开始和社会企业合作。企业都有自己的社会责任去做,我们是用新思维和新方法去舒缓房屋问题”。

一类是沿海的非省会强二线城市,比如苏州、青岛等。

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