贝壳不期望抢谁的蛋糕,现金流恶化

经过100多轮竞价终夺得苏州宅地,新希望地产继续拿地扩张

[摘要]
不难发现,相比较创始人,职业经理人上位纯粹靠能力的打拼,靠威望服众,靠业绩说话。当第一代大佬退居幕后以及家族世袭的继承者俗称“房二代”还在成长期时,这些职业经理人往往成为

“这个行业像一个搏杀的丛林,消费者和经纪人互不信任。如果不做根本性改变,我们的事业便不可持续。”

9月18日,苏州新锦置业有限公司以总价25.53亿元拿下2019-WG-33号地块,楼面价20500元/平。企查查显示,新锦置业为四川新希望房地产开发有限公司全资孙公司。

时代周报记者 杨静 发自上海

1992年,我大学毕业,此后北漂12年一直在租房,换了10个房子,也曾被骗得一塌糊涂,直到2004年我买下了人生中的第一套房。那时候,北京房地产市场还没有可靠的房产服务平台,房产交易信息严重不对称,我希望可以在这个领域有所作为。

实际上,自2019年以来,新希望地产在土地市场频频亮相并高溢价拿地。克而瑞数据显示,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,位居榜单第21位。而从规模来看,新希望地产延续了往年的增长态势,前8月销售额为475亿元,远超2018年全年316.63亿元。

一则人事任免公告,地产公司旭辉控股的职业经理人陈东彪迎来了职业生涯新高点。

2001年,北京链家房地产经纪公司成立,第一家门店开在北京朝阳区的甜水园。后来,链家和《北京晚报》合作,在北京军事博物馆做房展会,名字叫“北京个人购房房展会”。当时刚刚开始有“个人买房”这种事情。

公开资料显示,新希望地产是2018年3月从新希望集团有限公司合并报表剥离并独立发展的一家公司。尽管总裁张明贵再三强调新希望地产“不以规模为导向”,董事长刘永好也称“未来仍以农业和食品为主业”,但其激进拿地的举措仍不免与规模诉求挂钩。

9月9日,旭辉控股全资子公司旭辉集团股份有限公司公告称,选举陈东彪为公司第五届董事会董事长,授权行使公司法定代表人职权,任期三年。此前身为旭辉集团执行总裁的陈东彪,是公司内部仅次于林氏兄弟的重量级人物。

从链家到贝壳,经历这么多年,我对居住行业是很有感情的。但我发现,行业中很多人并不是在非常正向的状态下工作,我非常希望能去改变这种情形。当然,组织在成长过程中,我们也有过几次关键时刻。

高溢价拿地扩张

9月16日上午,陈东彪回应时代周报记者表示:“只要企业需要,我肯定在旭辉退休。”他2013年加入旭辉,2017年成为公司董事。

从数据来看,贝壳从2018年4月成立后,成就不错,但过去一年,我们的组织也迎来了过去18年以来最大的挑战。巨大而迅速的组织变阵和成长,让我很感慨,整个团队非常皮实,经受住了考验,走出了变化,有了新的突破。

9月18日,经过100多轮的竞价,新希望地产以25.53亿元拿下了苏州一宅地,楼面价20500元/平,延续了上半年迅猛的拿地态势。根据克而瑞数据,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,超过千亿房企世茂房地产,且拿地普遍为长三角区域。

陈东彪并不是房企里第一个被任命为董事长的职业经理人。但值得一提的是,能给到职业经理人董事长头衔的房企并不算多。

在贝壳的体系中,我们倡导“七面旗帜”,这是我们对待所有人、事的基本原则。我们所做的所有努力,比如公司组织架构设计、愿景描绘、产品创新等,最终都是这个团队核心价值观的体现。“七面旗帜”,之于我跨进居住服务业的18年时光,也算是一个注解。

具体来看,8月9日,新希望地产以总价6.45亿元竞得宁波市江北区一宅地,楼面价9760元/平方米,溢价率60%;4月26日,经过140轮竞价,新希望地产以29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

在此之前,阳光城、正荣地产、中南置地等新晋千亿元房企,曾升任过职业经理人担任董事长。

威尼斯手机娱乐官网,我认为,这个行业正在发生一些根本性改变。过去是交易为王的时代,今天终于有人来关注客户、关注用户、关注消费者最基本的服务体验。在北京、上海、成都等市场的链家发生的改变,也正在全国102个城市,以相同的方式,在不同的组织不断延展发生。

新希望地产大举拿地或与其对规模的诉求有关。据《时间财经》援引一位TOP20房企投资部中层观点称,“刘永好很低调,但有冲排名的诉求,所以最近拿地比较猛,并称有的地块或城市在拿地上可能会不计眼前的经济盈亏。”

同在2015年,阳光城和正荣地产分别曾启用两名职业经理人为董事长,前者由陈凯担任联席董事长,后者由黄仙枝任职董事长。

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数据显示,2016年至2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,持续增长。此外,据媒体称,2019年新希望地产定下500亿销售目标,并称三年要冲千亿。而作为对比的是,截至2018年末新希望地产总土储建面为691.75万平米,只够未来2-3年的销售。

在此后的2017年,陈凯跳槽至中南置地任董事长,阳光城的执行董事长一职则改由朱荣斌担任。

“真房源”与“经纪人主权时代”

此外,值得关注的是,进入2019年以来新希望地产不仅拿地频繁且拿地楼面价较高,溢价率普遍接近30%。据媒体报道,2019年前9月新希望地产新增土地均价约15000元/平,较2018年的11103元/平上涨了近4000元。

9月15日,旭辉方面回应时代周报记者称,旭辉此举代表企业创始人林中对职业经理人的认可和信任,更证明了旭辉的职业经理人体系愈发成熟、完善。“显然,成熟的职业经理人体系能让企业走得更久、更远。”

二手房交易市场刚起步时,“吃差价”几乎是所有房地产经纪机构赖以赚钱的手段,消费者的愤怒不言而喻。我们很早就开始反省和反思,好的商业应该提供品质服务,拒绝低层次竞争。2004年,链家成为业内第一家推出签三方约、透明交易、不吃差价的经纪品牌。

对此,新希望地产相关负责人表示,今年所获土地主要集中在经济发达的华东区域,注定平均楼面价较高。“有产业和人口支撑的经济发达地区优质地块,具有较强的抗风险性,利润能够得到保障,新希望地产也从未有过亏损项目”,该人士进一步补充。

创始人对职业经理人的放权,也被认为是对自身专注度的提升。比如升任陈东彪后,林中的工作将更聚焦于集团战略层面,推动集团中长期战略及重大项目。同样,正荣集团创始人欧宗荣仅担任正荣地产高级顾问,提供战略建议及传授其经验。

同样在早些年,用虚假低价房源用于骗客户来电,一度成为行业“潜规则”。2008年,链家开始建立真房源数据库,在行业内首推楼盘字典,后来我们启动“真房源行动”,率先制定真房源标准。

不过,从今年其所拿地块来看,新希望地产高价拿地或存在一定的风险。以此次所拿地块为例,该地块楼面价为20500元/平,未来装修成本不低于1500元/平。根据该地块出让要求,该地块备案均价不得高于32500元/平,并且需在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

职业经理人与房企捆绑

事实上,“真房源行动”刚推出时,链家经历了很大压力,客户来电量锐减,也有来自经纪人的抱怨。我意识到,真房源并非一蹴而就,还需足够的技术支持和坚决的推进机制。后来,这些流失的客户又回来了,成交后还带来大批新客户。这证明,我们做的事情是真正对消费者好的。

另据《投资壹线》查询得知,目前该地块周边二手房群星苑价格为24820元/平方米,栖霞栖庭为33369元/平方米,而新房南门世家均价31000元/平。

照目前来看,这些新千亿元房企的新董事长们,年纪往往集中在50岁左右,行业从业经验在20年左右。

这也是我后来提到的贝壳的第一面旗帜:品质正循环,从“成交为王”进化为“消费者至上”。这个行业像一个搏杀的丛林,消费者和经纪人互不信任。如果不做根本性改变,我们的事业便不可持续。构建品质的正循环是行业存在的基础,而消费者的激励则是正循环的源泉。

此外,6月份新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块,楼面价14363元/平方米。据媒体报道,彼时周边包括旭辉集团、光明地产等开发的项目往期销售均价在10000元至12000元之间。

朱荣斌是相对较为年轻的一位,年仅47岁,比50岁的陈凯、51岁的黄仙枝和52岁的陈东彪都要来得小。

2005年,我在清华上总裁班,让我对这个行业大开眼界。台湾的一个老前辈给我们讲课,到今天我的印象都非常深刻。他说经纪人和毛巾一样,拿着毛巾就拧,拧干了换一条再接着拧,他的话很形象:经纪人应该是核心资产,但现实却是易耗品。从来没有人去关注过,这个行业最基础的服务者,他们的职业尊严、职业保护是什么状态。

需要注意的是,随着拿地增加规模攀升,新希望地产的负债也呈现持续增长趋势。2016年至2018年,新希望地产的负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

在一家房企从业经历至少达10年以上,是这些高管的共性。朱荣斌曾在中海地产就职13年、陈东彪在万科12年,而黄仙枝自1998年进入正荣以来就职时间长达21年。

在消费水平提升的当下,服务产业面临巨大的成长机会。我们有数百万经纪人,却面临着不算好的从业环境,他们平均从业时间只有8个月,每年行业流动率几乎百分百。这个行业依然很困顿,行业效率很低。

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