买到就赚百万元,涨幅回落0

国家统计局15日公布数据显示,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1个百分点和0.8个百分点。

“拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。

“我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%;深圳上涨1.0%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

中国房地产报记者发现,很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%;正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位,但与去年同期的拿地数据相比,无论是拿地金额还是面积,无一不在下滑。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

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从全国范围来看,根据国家统计局最新数据,1~10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

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对这一态势,经济学者宋鸿兵置评道,全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因,一方面是房产销售回款减少,同时房企融资渠道被收紧,融资成本上升,房企囊中羞涩,逆势拿地有心无力;另一方面是房地产市场预期转向,购房群体观望情绪加剧,房企也对市场未来走势趋向悲观,因此投资偏向保守。

01 内购消息不断,项目负责人否认

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

但逆势之下,仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团,前10个月新增土地价值同比增幅达225%;急于赴港上市的金辉集团,新增土地价值同比增长168%;还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产,新增土地价值增幅达92.8%。

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

金辉集团高级副总裁黄俊泉表示,目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标,但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均继续回落,一线城市涨幅略有扩大。10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。

在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下,这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%,涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。

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至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。

万科感叹“拿地其实很难”

贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

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在融资环境紧张,调控丝毫没有放松迹象的市场环境下,谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

8月份以来,中新经纬所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现,碧桂园1~10月累计拿地1993.1亿元,拿地面积6438.3万平方米,拿地金额与面积均占据榜首,但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

今年中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,碧桂园秉承一线到五线均衡布局的策略,公司希望是机会驱动拿地,符合标准的地才拿。

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

万科保持拿地优势,以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面积3133.3万平方米,同比下滑18.98%。

02 开发商主导摇号,如何保障公平?

“其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示,万科舍易取难,是因为想聚焦在经济增长比较快,有产业有人口导入、大家都看好的地区,非常难拿地,但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎,保持净负债率在40%以下,以现金流为导向,这是我们的方向。

有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

第三名融创中国,1~10月新增土地价值1190.4亿元,新增土地面积2294.1万平方米,同比分别下滑32.43%和52.86%。

一些热销楼盘实施摇号选房,成为保证购房者公平、公正买房的手段,在楼市火热的2017年、2018年,上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称,商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,不得分批销售。

“现在土地窗口比较短,从目前情况来看,土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了,可能下个月更便宜,下下个月更加便宜,所以我们对买地市场判断,现在买地的很多都是踩空的,融创不着急。”融创董事长孙宏斌称,今年下半年融创将没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定,共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件,摇号结果在区住房城乡建设委官方网站和销售现场公示3天。

而第四名保利发展,前10月新增土地价值1033.2亿元,同比下降32.89%;新增土地面积1579.4万平方米,同比下降36.72%。其中,10月单月拿地额86亿元,同比下降53%。

北京此前虽然有数个限竞房项目采用了摇号的方式公开销售,但限竞房的具体摇号政策一直都未公布,有媒体2018年4月报道称,北京限竞房将大面积实施摇号选房。但时至今日,摇号选房只出现在个别热销项目中。

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