限竞房热销楼盘为何遭质疑,房贷新政后

上海市政府新闻办今天上午举行新闻发布会,介绍《关于促进中国自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》的相关内容。

“我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

周末,有两个消息,让中国楼市再次惊诧中央宏观调控的决心。

《若干意见》提出,建立新片区专项发展资金,5年总计出资不少于1000亿元;实施税收支持,对新片区内符合条件从事集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等关键领域核心环节生产研发的企业,自设立之日起5年内减按15%税率征收企业所得税。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

一为合肥停止二手房房贷;二为全国房贷利率与基准利率脱钩,与LPR挂钩。LPR由18家报出的1年期与5年期的贷款利率,去掉最高值与最低值后的平均值。

在发布会,上海市常务副市长、临港新片区管委会主任陈寅介绍了最新出台的《关于促进中国自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》。

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

细观两大政策出台的背景:合肥停止二手房房贷,是因为当地房价上涨太多,投机资金过于狂热,一个二线城市资金杠杆率排名全国第五,高达127.4%
,不过这一政策全国效仿还不太现实,仅仅为合肥的权宜之计。

《若干意见》聚焦管理权限、专业人才、财税金融、规划土地、产业发展、住房保障、基础设施等方面,形成50条政策措施,这些政策配合中央赋予新片区的开放制度和专门政策,努力将新片区打造成“要素资源最集聚、体制功能最完善、市场主体最活跃”的经济增长极。主要包括:

01 内购消息不断,项目负责人否认

昨晚出台的全国房贷利率新规,再次聚焦了置业者的关注,虽然还没有很清晰的解读,深圳看房团可以在这里对未来的楼市变化,做下预测。

第一,赋予新片区更大改革自主权。支持新片区对标最高标准最好水平,大胆闯、大胆试、自主改,从先行先试、政策从优、充分赋权的角度制定了3条政策。

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

房贷新政,有利于刚需置业

第二,打造更具吸引力的人才发展环境。聚焦吸引国内和国际两方面人才,实行更加积极、更加开放、更有针对性的人才政策,为新片区“吸引人、留住人、用好人”,共12条政策。

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

本次房贷新政,主要针对新发放的住房贷款,以前的存量住房房贷不受任何影响。

第三,加大财税金融政策支持力度。按照“地方财力留用、市区专项扶持”的原则,五年内新片区产生的地方收入全部用于新片区。综合运用财政资金、税收、金融、吸引社会投资等政策为新片区发展提供资金保障,共8条政策。

2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

按照文件解读,首套个人住房贷款利率不得低于相应1期限的LPR(按照8月20日5年期以上LPR为4.85%),目前的基准为4.9%,LPR为4.85%,按照未来的LPR趋势判断,可能会继续走低。

第四,加大规划土地政策支持力度。以规划为引领,优化新片区空间格局,促进资源要素高效率配置,主要从编制国土空间规划,优化资源指标,提高容积率,提升园区平台创新服务能力等方面制定了5条政策。

至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

目前的首套房房贷一般上浮10%以上,最低房贷利率基本上为5.39%,相对不低于4.85%的LPR,深圳看房团认为:

第五,推动高端产业集聚发展。围绕新片区总体发展定位,坚持创新引领,着力打造世界级前沿产业集群,提升科技创新和产业融合能力,围绕重大项目和平台集聚、新一代信息基础设施布局、工业互联网建设、应用场景开放、高新技术企业认定、专利服务等制定了6条政策。

贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

首次置业在房贷新政执行后,有首套房贷利率下降的可能性。目前东莞首套房贷利率上浮20%,利率高达5.88%,惠州首套房贷利率高达30%,利率高达6.37%。

第六,加大对人才的住房保障力度。在以市场化方式解决居住的基础上,坚持“房住不炒”和“两个不是权宜之计”,有序实施“一城一策”,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系,包括完善购房政策和住房保障政策等,为新片区人才提供稳定的居住环境,共6条政策。

8月份以来,中新经纬所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

刚需完全被误伤,首次置业上浮利率,大大增加了刚需的买房成本,本次房贷新政的调整,预计可能会为首次置业减轻贷款利率。本次新政的出台,贯彻了一直强调的房住不炒政策,本次新政强调了二套住房贷款利率不得低于相应期限LPR60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),不低于5.45%只是一个最低数字的利率计算方式。

第七,构建便捷的交通网络体系。按照独立城市节点城市的定位,着力构建对外高效畅达、对内便捷绿色、管理智能便民的综合交通体系,共5条政策。

或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

为了强调国家房住不炒政策,有可能首次置业与二套置业的房贷利率会进一步拉开距离,目前的两者差别仅仅为上浮10%与上浮20%的区别。

第八,提升城市服务功能。坚持以人为本,坚持产城融合,不断丰富城市服务功能,打造高品质生活,建设宜业宜居新型城市,围绕优化教育和医疗资源、促进文化休闲、丰富商业网点、打造绿色生态环境和加强城市精细化管理等方面,制定了5条政策。

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

深圳目前首套最低上浮5%,二套最低上浮15%;惠州首套上浮30%,二套上浮40%。这大大不利于真正的刚需置业客户的购买需求,刚需成了宏观调控房价被误伤的一批人。

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02 开发商主导摇号,如何保障公平?

随着周边国家进入降息周期,本次房贷新政之后,即使未来LPR下降,为了执行楼市调控政策,各大银行可以依靠这一政策的要求,差别化的去执行,有效的遏制住了多套房的炒房投机行为,而对于首套自住需求,或许会在利率方面得以下调、纠正偏高的现状。

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