一线城市前8月宅地价格涨幅接近于0,集体经营用地入市障碍扫清

8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。决定自2020年1月1日起施行。

上海易居房地产研究院报告显示,1-8月份,重点监测的全国100个城市宅地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%。其中4个一线城市宅地价格为14379元/平方米,同比上涨1.7%。今年前8月宅地价格同比涨幅接近于零,这意味着一线城市的宅地价格是比较平稳的,充分体现了稳地价的导向。

2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有多足,比任何时候都显得重要。

在此之前,制定于1986年的《土地管理法》历经三次修改。2018年12月,修改工作进入审议程序,这距离上一次的修改工作已经过去了14年时间。“这次修改将进一步保护农民土地权益,亦体现出对农民土地权利的尊重和保护。”
十三届全国人大常委会第十二次会议表示。

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北京商报记者根据Wind数据统计,在已公布的TOP
30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家,其中处于正值的仅有10家房企,但对于这一数据的重视程度正在不断加强:部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数,泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。对于房企而言,一场关于现金流的保卫战正在持续打响,如何保障资金链的安全、实现稳健经营成为必修课。

对于新的《土地管理法》,全国人大常委会办公厅亦在第一时间给出了“注解”。在当天举行的发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华介绍:“总体来看,新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。”

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现金为王

其中,集体经营性建设用地入市成为此次《土地管理法》修改的最大的亮点。“这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。”魏莉华表示。

随着房地产企业融资环境不断收紧,房企愈发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。

中国社科院农村发展研究所主任李国祥向时代周报记者表示,新的《土地管理法》为集体土地入市提供了法律保障,但接下来,集体土地入市能否顺利推进,还要看具体实施情况,包括《土地管理法》的实施条例《土地管理法实施条例》,以及地方政策如何规定。

根据数据显示,在已公布的TOP
30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的企业仅有17家,其中处于正值的有10家房企。其中,头部房企融创中国以经营性现金流净额430.8亿元领跑,较去年同期增长15.3个百分点;泰禾集团经营性现金流净额为202.16亿元,去年中期则为-5.21亿元,据此测算,增幅高达3980%。

时代周报记者留意到,经过修改的《土地管理法实施条例》已经被列入自然资源部公布的2019年立法工作计划,并确定为“出台类项目”,有望在2019年内配合修改后的《土地管理法》出台。

泰禾集团的现金流状况之所以会有如此大的改观,除了积极销售回款外,泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。

李国祥在接受采访时建议,希望《土地管理法实施条例》可以细化明确农村土地入市的一些争议性问题,比如农村土地入市需要走怎样的程序;农民的权益哪些是合法的、哪些是非法的,合法权益怎样来保障等。

在本轮半年报中,TOP
30房企中包括万科在内的多家房企,经营性现金流净额与去年同期相比均实现三位数增幅。其中,万科经营性现金流净额为86亿元,同比增长102.16%;保利地产162.28亿元,同比增长265%;阳光城87亿元,同比增长165.57%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述房企经营性现金流净额皆实现“回正”。

“土地改革是渐进式的,期待未来不断推进。”
国家发展改革委国土开发与地区经济研究所城镇发展研究室主任欧阳慧则向记者表示。

所谓现金流量净额,是指现金流入量和流出量的差额。企业经营的现金流有三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。众所周知,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

盘活农村土地迈出“第一步”

对于房企来说,随着融资环境趋紧,存粮“过冬”的重要性不言而喻,但目前仍有房企处于紧张状态。TOP
30房企中,金科股份上半年经营性现金流净额由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;新城控股较去年同期增幅两位数,但仍处于负值区间,为-67亿元。

修改后的《土地管理法》删除了“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”这一条文,同时阐明,农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用”,而“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。

其他梯队方面,光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,而去年同期,这一数据为-23.42亿元,下降幅度高达215.95%,这也不是光明地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑,公开报道显示,去年的-23.42亿元,已是同比大幅下降462.65%所致。

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