火爆抢房潮变为零成交,房企半年报披露收官

中新经纬客户端8月31日电
30日晚间,A股133家房地产行业上市公司半年报全部披露完成,其中119家为房地产开发企业。半年报数据显示,2019年上半年,119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元、净利润1205.36亿元,较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。

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[摘要]
作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、南京、广东等近10个省市在进行共有产权住房的探索。

绿地营收≈万科营收+保利地产营收

冬奥之城张家口楼市正遭遇逆水寒。

上海全面启动非沪籍共有产权保障住房。8月21日,上海市住房和城乡建设管理委员会在官网发布消息称,上海市已在全市16个区全面启动非沪籍家庭的共有产权保障住房咨询及受理工作,计划于9月底前完成。

具体看,绿地控股上半年实现营业总收入最高达2015.87亿元,几近于万科和保利地产两家公司上半年营收之和,后两家上半年营业总收入分别为1393.20亿元和711.41亿元。此外,有15家房地产开发公司上半年营业总收入超百亿;2018年同期共有14家营业总收入超百亿。

“现在每个月都是‘零成交’,这种情况从去年年底一直持续到现在。”张家口融强地产常务负责人薛经理在接受中国房地产报记者采访时如是表示。

上海市住建委表示,本次共有产权保障住房扩围,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。

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融强地产在张家口深耕十余年,是当地具有代表性的地产开发企业,其面临的市场困境是当下张家口房地产市场的真实写照,“张家口房每个地产公司不管大小都这样,现在基本上没什么成交量,这就是真实的市场行情。”
目前该公司有两个主推项目,低密度花园洋房御山墅均价12000元/平方米、高层住宅融强御品均价9900元/平方米。这一价格,与两年前的价格相差无几。

“目前,上海市的居住矛盾主要已转向解决两类重点人群的居住问题。一类为上海本地户籍人口中的住房困难群众,特别是中低收入住房困难家庭;另一类是对上海经济发展作出贡献的非沪籍常住人口,尤其是各类人才特别是青年人才群体。”上海市住建委有关负责人表示,上海市将进一步加强住房保障力度,扩大住房保障覆盖面。

从相对值看,南国置业、上海临港、哈高科等8家房地产开发企业营业总收入增长率超100%,47家营业总收入增长率超过行业增长率,71家实现营业总收入正增长。

融强地产的遭遇并非个案,品牌房企的境遇同样如此,一位不愿具名的品牌房企项目负责人向中国房地产报记者透露:“我们上个月就是‘零成交’,这个月现在就卖了一套,看月底能不能再冲个两三套。”

“说实话,现在上海在人才竞争政策上没有深圳、广州等地开放。本次共有产权保障住房扩围,就体现了上海的包容性。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、中国城市治理研究院教授陈杰在接受时代周报记者采访时指出。

13家房地产开发企业营业总收入下降超50%,其中*ST华业上半年营业总收入同比降96.41%,降幅最大;其次为天保基建,营业总收入同比降89.52%;再次为万通地产,营业总收入同比降79.75%。

2015年7月31日,北京携手张家口获得2022年冬季奥运会举办权。一时间,张家口尽享冬奥会“红利”。2015年至2017年,张家口楼市迎来快速发展进阶,品牌房企扎堆布局、大体量项目集中供应、房价也开始大跨度上涨。

三区先行试点

南国置业在半年报中解释称,营业总收入同比增超400%,主要系部分开发项目在本年实现竣工交付结利所致;天保基建认为,营业总收入锐减89.52%,系报告期内主要是没有新竣工满足结转收入条件的项目所致;万通地产表示,营业总收入同比降近80%,是因为公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期减少。

但冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重,让张家口楼市在经历2016年“抢房潮”的火爆之后,进入了近一年之久的“零成交”冰封期。

共有产权住房是指政府提供政策支持,购房者和政府共同拥有房子产权,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限制使用范围和处分权利。

华丽家族净利润下滑1770%

2019年8月末,中国房地产报记者采访多家品牌房企张家口项目负责人获悉,多数房企的项目每月的销售数据停留在个位数,自2018年年末至今,“零成交”的月份亦不罕见。

事实上,早在去年年底,上海市就正式开始将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭,并在虹口、松江、金山三个区先行试点申请受理。

净利润方面,万科、保利地产、绿地控股三家实现净利润超百亿。此外,有26家房地产开发企业上半年净利润超10亿,23家上半年净利润为负。

前述品牌房企负责人表示,2016年品牌房企涌入张家口,供应量增大,奥运红利、棚改红利目前已经压缩的没了。“本地的刚需红利也好、改善红利也好、棚改红利也好,基本吃透了,拓展空间有限。”

根据要求,非户籍家庭申请共有产权保障住房需满足以下6个条件:持有《上海市居住证》且积分达到120分;在上海市无住房,在提出申请前5年内,不得在上海市有住房出售或赠与行为;结婚满一年;在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年;非上海市户籍居民应当以家庭为单位提出申请等。

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多位房企项目负责人认为,张家口楼市调控政策僵化(本地户籍限购2套,外地限购1套,二手房3年内不能入市交易)导致交易萎缩,让市场没有信心;二手房买卖被限制,市场没有流动起来,限制购房者的购房意愿;其次是营商环境较差,职能部门审批效率低下,对房地产行业的把控引导不专业,是造成当前房企集体遇困的重要成因,连锁反应是宅地供应量增大的情况下,房地产投资强度降低,宅地成交量降低。

对于上海共有产权保障住房试点,陈杰分析指出,一是门槛较高,符合门槛条件的基本上不太需要共有产权保障住房;二是有需求的,但不符合门槛条件。但是,陈杰坦言,共有产权保障住房是为了满足部分人的居住需求,申请较为理性属于正常情况。

从相对值看,26家房地产开发行业企业净利润增长率同比超100%,三湘印象、荣丰控股和浙江广厦净利润增长率甚至惊人地达到了2096.87%、1257.75%和1022.27%。于此同时,华丽家族在内14家房企净利润降幅超100%,其中华丽家族净利润同比降1770.05%,中迪投资降918.58%,铁岭新城降908.18%。

对于未来,前述品牌房企项目负责人坦言:“多数房企不愿意再从桥东、桥西在内的城区拿地,只会去往八达岭和下花园这两个地区寻求机会。”

值得一提的是,将共有产权住房惠及非本地户口的政策,并非上海首创。北京市早在2017年9月30日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中就明确,满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

三湘印象、荣丰控股和铁岭新城未在半年报中写明净利润变动原因,至于浙江广厦,其认为利润较上年同期增长的主要原因系天都实业股权于报告期内完成交割,相应投资收益确认较多所致。

张家口楼市的内生逻辑

条件放松、全辖启动

华丽家族解释2019年上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降457.05%时写道,主要系本期营业收入减少以及华泰期货投资收益下降;中迪投资则解释称,本报告期利润下降较多,主要是项目尚处于投资期,投入较多,尚未到回报期。

张家口位于河北省西北部顶端,作为河北省二级中心城市,是河北省重要的能源工业基地,连接西北和华北地区的枢纽城市。

在试点基础上,上海市有关部门对相关政策口径进行优化完善,并在全市推开。按相关规定,非沪籍与上海户籍居民共有产权保障住房均采取政府定价,且购房人产权份额应当不少于50%。

深深房总资产周转率最高

张家口作为京北重要门户,申奥成功后房地产投资上升态势明显,房地产投资占固定资产投资比重较高,但整体经济对房地产依赖度增加。

时代周报记者仔细梳理发现,与此前试点申请条件相比,此次全面启动反而有所放松。例如,“在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年”条件后,附加了“但在同一个区内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作,且累计工作满一年的,可以提出申请”。

近年有关房企的媒体报道中,“高周转模式”频频被提及。一方面,房地产开发企业可通过高周转模式降低资金成本和回款周期提高收益;另一方面,市场也有质疑高周转模式的声音,认为该模式下房屋质量存有隐患。

2015年至2017年期间,张家口房产市场快速发展起来,进入品牌房企时代,但是旧有地产无序发展的后果无彻底清除,埋下的隐患依然在发酵。

对此,上海市虹口区嘉兴路街道社区事务受理服务中心工作人员给予了证实。“试点要求必须在同一个单位连续工作满一年,不能累计,现在可以在一个区的若干个单位横跳,只要工作累计满一年即可。”该工作人员对时代周报记者解释。

据了解,房地产企业追求“高周转”,一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。其中,总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。

2016年下半年,张家口出现“抢房潮”销量达到峰值,随之房价飙升。火爆的房地产行情和未来可期的发展前景,吸引了众多品牌房企围猎。

目前各区已陆续发布集中咨询受理工作相关事项的公告。“交足材料后直接受理,通过审核后,分区按人数集中进行摇号或抽签,决定选房顺序。摇号、选房差不多要一年时间,等最终拿到房子的时间会长一点。”上述工作人员透露。

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恒大、碧桂园、远洋、当代置业、荣盛、融创、金科、鸿坤等在北京占据市场地位的房企都选择张家口布局。竞争不可避免,这些项目的体量都十分可观,从增加供应量的角度上,给张家口区域型市场带来不小的压力。

在房源方面,郊区充分利用好辖区内配建保障性住房房源;中心城区可申请市统筹大居房源,房源预计主要分布在浦东惠南、奉贤南桥东、松江南站、嘉定黄渡和宝山顾村拓展等基地。待房源项目和价格明确后,将适时向社会和申请家庭公布。

Wind数据显示,今年上半年,存货周转率前3的房地产开发企业依次为*ST
大控、宁波富达和中房股份;总资产周转率前3依次为深深房、哈高科和宁波富达。中新经纬客户端还发现,近5年绿地控股存货周转率先降后升,波动较大;万科和保利地产存货周转率相对稳定。总资产周转率同样呈现上述规律。

张家口中心城区土地价格的疯涨,一方面是由于土地资源的稀缺属性,尤其是作为目前张家口人口居住中心和经济中心所在桥东区,优质地块更为稀缺;另一方面,张家口这一环京四线城市,在2015年之前长期处于一线房企真空地带,但自从2015年7月31日申冬奥成功之后,短时间内受到了国内众多一线房企的青睐和关注。

“每个区分开自主选房,市中心的房源由市房管局统一安排调拨,郊区由辖区筹措。”上海市虹口区房屋保障中心工作人员表示。

万科最爱“囤房”

这其中,远洋·尚东万和是2015年张家口的地王项目,占地面积约109亩,成交总价84160万元,成交单价768.63万元每亩。

与此同时,在供应标准方面,非本市户籍家庭人数为2人或3人的,购买一套二居室;人数为4人及以上的,购买一套三居室。

另一个值得关注的指标是投资性房地产,即企业以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。截至2019年6月30日,万科、新城控股持有投资性房地产超五百亿,分别为681.12亿元和511.06亿元。

张家口的住宅用地在2015年770万元/亩的地王价格之后,在2018年每亩价格突破了800万元、900万元、1000万元三个量级,直接达到了1131万元/亩,这样的土地价格表现,对于一个区域型的四线城市而言显然是在透支其未来几年的提升空间。

最早探索共有产权住房

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土地价格的飙升催生了房价的应声上涨,2015年,张家口楼市均价约6000元/平方米,2016年上涨到均价约8000元/平方米,2017年均价10486元/平方米,时至今日,在桥东区住宅成交均价跃升至11350元/平方米。

作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、福州、南京、广东等在内的近10个省市在进行共有产权住房的探索。

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桥东区红旗楼板块以及经开区是主城区房价最高的区域,成交价达到12000元/平方米。2018年上半年各大项目依然抱有幻想,下半年仍未见起色,房企难抵压力纷纷明降暗调。借助节日加大优惠力度争抢客户。2019年开年后开始厮杀,市区在售项目几乎全线降价。2018年下半年主城区开始逐渐降价,均价从10300元/平方米降到9500元/平方米,均价每平方米直降800元。

今年4月22日,据时任上海市房屋管理局局长胡广杰透露,上海廉租住房、共有产权保障房、公共租赁住房等保障房的受益面均在不断扩大。截至今年3月底,上海市共有产权保障住房已累计完成签约9.5万户。

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