浙系房企借势突围,10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落

[摘要]
事实上,近年来一批浙系房企快速成长,以中梁、祥生为代表的房企晋升为千亿元新贵,500亿元规模的房企也较为活跃,浙系房企的格局也在悄然变化。

上证报中国证券网讯
据国家统计局11月15日消息,国家统计局今日发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称,10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落。

最近房企的日子有点煎熬,信息铺天盖地:

被边缘化多年的浙系房企一度出现了再次崛起的迹象,但在限价的大环境下,实现利润和规模的双重提高,成为浙系房企的主要难题。

一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。10月份,各地继续贯彻党中央、国务院部署,坚持“房住不炒”定位,夯实城市主体责任,围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,深入落实房地产调控“一城一策”,房地产市场进一步趋稳,价格涨幅有所回落。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%;深圳上涨1.0%,涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

1、多家银行收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在今年3月底的水平

8月26日,绿城中国董事会主席兼行政总裁张亚东在回应时代周报记者提问时坦承,限价的确没有让绿城完全发挥出在产品溢价上的优势。

孔鹏称,二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均继续回落,一线城市涨幅略有扩大。初步测算,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%,涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。

2、7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,房地产类信托募集规模环比减少近两成

通常理解,产品上的溢价,意味着在销售端提高净利润和毛利率的可能。焦虑也在业内发酵,因为净利润下滑正成为普遍现象。但这并不代表浙系房企就此放弃,各家都在采用不同的方式去提升自身。

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3、多地上调个人房贷利率,苏州首套房贷利率破“6”。

浙系的头部房企如此,中小型浙系房企亦是如此。

关键词阅读:住宅 房价

4、房企债务到期压力大,今年房企国内债到期偿还规模同比去年增逾三成

8月20日,德信中国执行董事兼董事长胡一平在杭州对时代周报在内的媒体也表达了同样的看法:“公司并非是追求短期利益的百米冲刺,而是以马拉松式的经营观来发展,要做好产品和服务。”德信以杭派精工西湖匠心为自我定调,此前,公司提出在2021年实现千亿元。

5、各路上市房企密集召开年中业绩说明会,富力、融创、万科等大型房企纷纷表态不拿地

事实上,近年来一批浙系房企快速成长,以中梁、祥生为代表的房企晋升为千亿元新贵,500亿元规模的房企也较为活跃,浙系房企的格局也在悄然变化。

在这纷繁芜杂的表象之下,有一条融资的暗线潜行。在房地产这个赛道里,从来没有人可以是轻轻松松逆袭的。过去五年,拼的是比谁胆子大,现在开始,或许要比谁活得长。

浙系房企追赶规模

一、银行开发贷要压减2000亿

限价,并没有带来浙系房企在规模上的降低。

先看看昨天刷屏的这条新闻。

绿城被公认为浙江房企的老大哥。从过去看,尽管绿城的创立时间比滨江集团晚3年,比祥生和中梁地产都要晚2年,但它坐拥浙系第一位置至少11年。

多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。甚至有银行内人士表示,未来还有进一步减少的可能。

绿城在2016年就已经实现1139亿元的销售额,直至2018年,中梁和祥生两家浙系房企才进入千亿元房企俱乐部。

这次开发贷收紧的程度是多少呢?来看下央行的数据。

当下来看,截至2019年上半年,绿城743亿元的销售额依旧为浙系房企第一位。

2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%。到2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%。

不过,新晋浙系千亿元房企与绿城的差距也在缩小。典型代表是中梁,上半年销售额636.7亿元,比绿城仅低106.3亿元。

也就是说,开发贷余额要从正增长变为副增长,压降近2000亿元

这与绿城近两年销售额增长的放缓有关。数据显示,绿城2017?2018年分别为1463亿元和1564亿元,同比增长则分别为28.4%和6.9%。

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另一方面是中梁本身的快速成长。2016?2018年的3年时间里,公司销售额几乎每年呈爆发式增长,分别为190亿元、649亿元和1015亿元。近两年销售增幅为242%和56.4%。

多家银行表示,早在年初,各家总行就开始严控开发贷。甚至有国有大行广东地区的相关人士透露,开发贷几乎是零投放。

中梁的成长速度能否持续?

21世纪经济报道称,一位监管人士表示,房地产业务都在从严、规范管理,一定要落实“房住不炒”政策。对于正常的、合理的房地产信贷需求,还是会继续支持。目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象

“公司前几年抓住了三四线城市发展的红利,迅速成长。现在这些市场本身比较稳健,公司发展速度也会相应下降,但是中梁在投资能力和标准化能力上的优势还在。”8月23日业绩发布会上,中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷回应表示,中梁未来会以前20强房企的平均增速来保持增长。

一位股份行人士表示,该行没有收到窗口指导,虽然政策上鼓励投放开发贷,但实际上审批比较严格,一般不批。一位城商行人士则表示,该银行开发贷款数量极少,几乎不做,这次没有收到窗口指导。

而今年绿城的销售目标是2000亿元,这也意味着跟去年相比,有着27.8%的增长,重回高速增长的跑道。

另一股份行人士表示,监管部门对于房地产贷款提出要“因城施策”,该行会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略,既包括房地产开发贷款,也包括住房按揭贷款。今年会继续坚持限额管理策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

8月26日,绿城掌舵人张亚东表示,今年的销售目标大概率能够完成,他进一步解释:“下半年2263亿元的货值去化率达到55%就可以完成。目前新开工的项目去化率一般在70%以上,旧项目在60%。”

8月29日,中国建设银行副行长纪志宏在该行2019年中期业绩发布会上表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。上半年房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展,加强资金用途方面的监管。

事实上,追赶者在陆续到来。滨江集团被外界看做具有较强的竞争力,在杭州当地甚至与绿城齐名。公开数据显示,滨江集团2017?2018年销售额从615亿元到850亿元,增长近40%。

二、7月信托规模降近两成

此前,滨江董事长戚金兴曾向时代周报记者表示,2019年滨江在发展上要保持平飞,在大政策不变的前提下销售上千亿元。

实际上,早在7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,已成为房地产信托的一个阶段分水岭。

此外,祥生地产也处于快速上升期。根据克而瑞2018年的数据显示,这家起步于绍兴诸暨的地产公司已经实现了1029.2亿元销售额。尽管还未上市,但同中梁一样,在过去几年出现了爆发式增长,2015?2017年,销售额分别为109亿元、325亿元和620亿元。

5月末“23号文”叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。到了7月初,银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,进行约谈警示。与此同时,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

再往下,500亿元规模体量的房企也不乏活跃者,比如华鸿嘉信、大发地产、宁波奥克斯置业、大家房产、中大、众安等房企。

在监管政策持续趋严的背景下,数据显示,7月房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

限价中寻找优势

自2019年以来,除2月受春节长假影响外,上半年其他各月份房地产集合信托募集规模均超过600亿元,6月超过千亿元,5月也达到900多亿元。7月,受“政策+窗口指导”的影响,遭遇“急刹车”的房地产集合信托资金已累及整体信托市场。不过,当月投向房地产领域信托规模占比仍居首位,达到43%,与6月持平。

在限价的环境下,浙系房企如何突围?

随着规模的减少,房地产信托收益率也在下滑。数据显示,7月房地产类信托收益率为8.27%,较上月下滑0.04%。在所有的信托产品中,只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

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