开拓商减价价发售房加快回款,二零一八年胡润房产集团家榜

胡润研究院携手亚洲领先的不动产运营与管理机构斯维登集团,联合发布《2019斯维登集团·胡润房地产企业家榜》(Sweetome
Group Hurun Property Rich List
2019),这是胡润研究院连续第十四次发布“胡润房地产企业家榜”前50名,是近期发布的《2019
LEXUS雷克萨斯
胡润百富榜》的子榜之一。与胡润百富榜总榜不同,房地产企业家榜只计算企业家在房地产领域的财富。财富计算的截止日期为2019年8月15日。

年底将至,为了抢收业绩,完成年度销售任务,恒大、绿地、融创等头部房企相继开始打折促销卖房,加快现金回笼速度。

几天不见,改头换面。房地产市场风云变幻,稍不留神,就有新情况。一波调控政策和新动向又集中来袭——

在近期发布的《2019 LEXUS雷克萨斯
胡润百富榜》总榜中,地产行业上榜人数占比较去年略有下降,去年14.9%,今年14.8%。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,按照申银万国行业分类,截至9月底,131家上市房企存货总计超过6.3万亿元,而去年同期这一数据约为5.35万亿元,攀升了9784亿元,同比增长18%。

这两天,最强冷空气正把我们吹进冬天,不知全国楼市的温度是热还是冷?房地产调控政策又有啥新变化?各地房价是涨还是跌?别急,我们用5个现象明明白白告诉您↓↓↓

今年上半年,房地产商的业绩增速明显放缓。今年7月,中共中央政治局会议上进一步明确了不会将房地产作为刺激经济的手段,行业发展形势更加严峻。受到行业去化放缓及融资困难的限制,三四线城市的楼市风险升高,相对很难在一二线城市拿地开发的中小型房企面临的资金压力更大,融资端和销售端都存在挑战和困难。

值得关注的是,截至9月底,万科、绿地、保利地产和招商蛇口四大房企存货占比高达2.3万亿元,占比接近四成。

5个现象读懂热点城市房价走势

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示:“很高兴与亚洲专注于异地不动产管理的头部企业斯维登集团联合发布今年的房地产企业家榜。胡润百富一直以来致力于通过有质量的榜单与洞察弘扬企业家精神,在新中国成立70周年之际,我们房地产企业家榜给中国最成功的地产企业家拍了一张合影,这些上榜地产企业家的故事,反映了中国自房改以来房地产行业的发展历程。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,当前销售端市场面临降温压力,为尽快消化存货变现,开发商忙于降价促销,以确保现金流安全。

这边“止跌令”重出江湖,那边“豪宅线”果断上调;

途家及斯维登集团联合创始人罗军表示:“斯维登集团很高兴与全球最大的财富榜排榜机构胡润研究院联合发布房地产企业家榜。随着不动产分享时代的到来,斯维登集团通过与全国优秀的房地产企业及项目合作,开创了闲置不动产运营与管理的全新模式,让人们尽享美好建筑的恩泽,实现美好的旅行居住体验。可以预见,政策与市场新环境下,房地产将逐渐由交易增值转向运营增值。我们优秀的房地产企业家们也必将立于潮头,再次引领发展,关注他们,亦是关注中国经济发展的方向与未来。因此,《2019斯维登集团·胡润房地产企业家榜》具有非凡的现实意义与时代价值。”

存货仍旧攀升

有地方中介渠道费一路大涨,有地方二手房价格跌入谷底……

地产企业家前十名

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,截至9月30日,在上述131家A股上市房企中,16家房企存货总量超过1000亿元。其中,万科、绿地、保利地产、招商蛇口存货分别为8598亿元、6107亿元、5748亿元和2776亿元,分别同比上涨21%、11%、13%和20%。

各地楼市情况不同,房价涨跌互现,要看清背后的门道,必须具体现象具体分析。

前十名地产企业家平均财富780亿元,比去年上升8%。只有2位的地产财富有所下降,其他均有所增长。前十名中,2位持有物业量较大:王健林和陈丽华。总部分布上,北京和广东并肩,各有4家。其中有3位女性,和去年一样。

严跃进向记者表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。当然,房地产板块因其项目自身的周转特性,一般企业现有土地储备会满足企业未来2年-3年发展需求。

现象1:马鞍山发布新房“止跌令”**

胡润表示:“中国房地产界有个明显的‘前两大地产商’:许家印的恒大和杨惠妍家族的碧桂园,属于第一梯队,第二梯队则包括融创、龙湖和世茂。”

不过,有些城市限制预售证的发放,导致企业变相拉长了已经达到预售条件楼盘的入市周期。此外,多个城市楼市步入降温通道,给房企消化存货造成了难度。

新房售价不得低于备案价格10%

地产企业家前十名

“二季度以来,调控政策逐渐加码,整个房地产市场处于高压态势,短暂‘小阳春’过后,新房成交量及市场情绪逐渐下滑,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市,历年火热的‘金九银十’今年平淡收官。”诸葛找房数据研究中心国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示,在这种市场局势下,部分房企为保住规模发展,依旧需要通过并购等拿地手段增加土地储备,双重因素下使得房企存货占比增加。

11月4日,马鞍山住建局印发184号文件显示,新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格,同时不得低于备案价格10%。

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“在房地产行业发展的黄金时代,有些房企还会依靠土地红利赚钱,即将优质土地捂盘惜售,减缓这类土地的开发周期,再借助房价高涨时入市赚取利差。那时,存货变现较慢,可能是开发商主动行为。”某大型房企副总裁在接受《证券日报》记者采访时表示,当下的房地产市场,正处在增量市场向存量市场转化时期,在开发规模上,或许还有10年时间会呈上涨趋势,只是增速放缓,所以房企不得不投资买地保住规模发展速度,因此存货上行是正常的。但若在同等市场条件下,企业资产周转速度过慢,房子清盘时间太长,可能就说明开发商在拿地投资布局或运营上出现了判断失误,导致存货变现率降低。

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数据来源:《2019斯维登集团·胡润房地产企业家榜》

不少房企存货变现率下滑

对此,马鞍山住建局表示,规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10%,是希望房地产企业前期报价可以实一点,不要后期随意涨价降价,希望市场可以稳定一点,不要出现太大波动。

↑对比去年排名上升 ↓对比去年排名下降 -对比去年排名不变 *对比去年新进前十

据乐居财经研究院统计数据显示,
2019前三季度A股上市房企存货变现率TOP50门槛为23.9%,同比提升1个百分点,平均存货变现率为49.23%,同比提升0.85个百分点。同时,22家房企存货变现率同比下滑,其中,上实发展、华夏幸福、中华企业、广宇发展、中交地产下滑超10个百分点,万科前三季度存货变现率下滑9.78个百分点至68.39%。

看得出来,马鞍山承受了一定的商品房销售压力,然而出台“止跌令”守住价格底线,也是为了维护市场稳定。

61岁的许家印以1700亿元地产财富蝉联“地产首富”,他在投资领域的财富未计算在房地产榜中。恒大今年前三季度流量销售额超过4500亿元,已完成年目标的75%。超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值是恒大盈利能力持续提升的主要原因。恒大今年上半年纳税金额近240亿元。

乐居财经研究院杨倩表示,以上实发展、广宇发展、中华企业为代表的房企,存货变现率下滑主要是由于期内预收账款下降,其中,中华企业在存货下降的情况下,预收账款同比降45.4%,存货变现率下滑14.94%。而万科存货变现率的下滑与积极拿地有关。

现象2:南京推出人才优先购房**

38岁的杨惠妍以1600亿元稳居榜眼,财富较去年上涨7%。今年上半年,得益于持续稳定的合同销售、以及高效的施工管理体系带来的楼盘按时交付,碧桂园房地产开发收入保持增长,期内营业收入同比增长53%,超过2000亿元,净利润同比增长41%至231亿元。今年前三季度,碧桂园稳坐房地产销售额榜首,流量销售额已接近6000亿元。

据乐居财经统计,万科前三季度拿地173宗,拿地金额约1453亿元,位于榜首。与万科类似的还有荣盛发展、蓝光发展等,预收账款小幅走高,但存货增幅较大,致使存货变现率出现下滑。

人才买房不限户口

白手起家女首富,55岁的吴亚军及其家族以700亿元地产财富跃居第三,财富较去年上涨54%。今年上半年,龙湖集团实现营业收入386亿元,同比增长42%;前三季度流量销售金额突破1700亿元。其前夫、龙湖集团二股东蔡奎家族也以380亿元财富跃居前十。

“房企早已经意识到去化率的降低,四季度以来,从‘全员销售月’到十一黄金周‘折上折’卖房,再到‘双11’拿出数亿元优惠促销,无不都是在进行打折促销,加快完成销售目标。”一位大型房企操盘手向《证券日报》记者表示,“在北京市场,我们公司都没有达到集团给的预期目标,只能在年底之前尝试各种营销手段争取出货,现在集团对回笼现金非常重视,所以我们压力也比较大。”

11月7日,南京出台《2020年南京市人才购买商品住房办法》,2020年1月1日起施行。

69岁的许荣茂以650亿元财富保持第四位,财富较去年上涨8%。2018年世茂全年拿地96块,土地总价约823亿,今年通过并购泰禾等地产项目继续增加土地储备。截至今年上半年,世茂房地产旗下拥有301个项目,分布于全国101座城市,共有超6000万平方米的优质土地。今年前三季度世茂地产流量销售额已超过1700亿元。

关键词阅读:房企 开发商

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56岁的孙宏斌以635亿元上升2位至第五,财富同比上涨55%。融创中国今年上半年实现营业收入和净利润均同比增长超过60%,拿地金额1735亿元,较去年同期增加近130%,拿地面积为4716万平方米,拿地力度明显加大。今年前三季度流量销售金额已超过3600亿元。

相较之前的高层次人才购商品房办法,新办法各类人才均适用,机关事业单位人才首次纳入政策范围,全市可售商品房均对人才优先供应。

65岁的王健林及其家族以600亿元位列第六。即使转让了酒店和文旅项目,去年万达仍然新开业广场49个,新增持有物业452万平方米,累计持有物业面积超3500万平方米。今年上半年,万达在四川、沈阳、潮州、兰州和天津5个地区宣布投资项目,总预计投资额超过2550亿元,项目涵盖万达广场、文化旅游、酒店等多种业态。

新办法按照人才购房最优先、其他购房人递进的顺序选房。

53岁的李华以560亿元财富跃居第七,首次进入前十。卓越从深圳起家,已完成全国化战略布局,以商业地产和住宅项目双管齐下,目前累计开发量超过2000万平方米,主要集聚在粤港澳湾区、杭州湾城市群和京津冀城市群。今年前三季度,卓越流量销售额突破750亿元。

关键是供应对象不限户籍,包含海外人才和港、澳、台人才。

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