如何预测地产投资,香港居民在大湾区内地城市购房放开

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

前几日,来京出席粤港澳大湾区建设领导小组会议的香港特区行政长官林郑月娥,公布了普及惠民及便利香港的16项新措施。

本文通过土地成交价款对土地购置费的进行了建模和定量预测,对建筑工程投资进行了定性的分析和预测。在预测模型和施工走稳的假设下,预计全年土地购置费累计增速将下滑至14.4%,向下拉动地产投资增速回落至8-9%左右,预计明年地产投资累计增速将前低后高。

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

此16项措施可谓覆盖了港人在大湾区内地城市发展、就业和居住的诸多方面,引起多方热议。

今年地产投资增速的主要支撑在于土地购置费和建筑工程投资。二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速。因此,对土地购置费和建筑工程投资增速的判断是预测今明两年地产投资的重点。

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

16项措施简述如下:

模型的设定:土地成交价款对土地购置费的领先关系可以让我们依靠前者对后者进行简单估计与预测,土地购置费分期付款的特性决定了回归模型如何设定。模型依赖于以下两个假设:1、土地购置费中包含的土地成交价款和其他的费用同比例变化。2、房企对当期土地购置费用在未来几个季度的分期比例是固定的。

取消滞后价格标准

1、便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋

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深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

2、支持香港居民在内地便捷使用移动电子支付

从回归结果来看,2016年以后房企对当期土地购置相关费用的分期并不均匀,有逐渐后移的倾向。如果我们对比模型拟合的结果与平均分期假设(假设房企按照0.25:0.25:0.25:0.25的比例对土地购置费“均匀地”分期付款)下的拟合结果,就可以发现房企土地购置费支付行为发生的动态变化。结果显示,2015年以前,房企的分期付款节奏相对平均,而2015年以后的付款重心则出现了明显的后移。

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

3、在粤港澳大湾区试点推出香港居民异地见证开立内地个人银行结算账户

模型的预测结果:四季度土地购置费当季同比可能转负,降至-1%,全年累计增速预计下降到14.4%,预计将拉动全年地产投资下行约1.6个百分点。由于我们的回归模型体现出了明显的支付后移特征,因而明年的土地成交价款增速对明年的土地购置费影响十分有限。经简单测算,明年土地购置费增速可能在年初见底,并呈逐渐回升的态势。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

4、保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育

建筑工程投资有望长期走稳。建筑工程投资主要受施工面积影响,过去几年因为停工或放缓施工积累了大量的未完工项目,总要依靠施工解决。这可能是施工增速在今年新开工边际放缓、竣工边际回暖的情况下逆势而起的核心因素,预计将持续带动施工面积、建筑工程投资增速走稳,竣工增速将跟随回升。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

5、探索建立跨境理财通机制

结论:定性判断下,四季度和明年施工增速走稳的概率较大,将持续带动建筑工程投资稳健增长,预计竣工增速也将有明显回升。考虑了土地购置费的下拉作用后,今年全年的房地产投资累计增速可能逐月下降,最终降至8-9%附近。同样受土地购置费的影响,明年地产投资累计同比增速的低点可能在一季度出现。

购房者呼吁京沪跟上

6、为非中国籍香港永久性居民往来粤港澳大湾区内地城市提供便利

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事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

7、容许在大湾区内地城市的指定港资医疗机构使用已在香港注册的药物和常用的医疗仪器

房地产投资的主要支撑

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

8、香港与内地律师事务所合伙联营措施、法律顾问措施、特设考核措施

房地产开发投资主要来自建筑工程投资和土地购置费。房地产开发投资完成额分为四个部分,建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用。四项投资的历年的占比大致如下:建筑工程投资常年占比55%以上;安装工程投资占比一般不超过10%,均值在7%左右;设备工器具购置投资占比一般不超过2%;其他费用占比一般在20%-40%之间,上半年占比约为38%。其他费用主要由土地购置费构成,往年占比通常在60%以上,今年占比已经接近90%。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

9、进一步扩大建筑业专业人士资格互认范围

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据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

10、扩大港澳建筑业专业人士在内地执业优惠政策实施范围

今年对房地产开发投资影响最大的主要是建筑工程投资和土地购置费。今年房地产投资同比增速保持高位,很大程度上是土地购置费和建筑工程投资的增速在支撑,二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%。如果看各项投资对总投资的拉动,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速。受到竣工较弱的影响,安装工程的对总投资的贡献为负,而设备工器具购置由于占比较低,对总投资影响十分有限。

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

11、给予保险监管优待政策

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对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

12、取消香港服务提供者在内地设立保险公估机构的年期限制

理清了今年地产投资的支撑因素后,我们将对土地购置费四季度以及明年的表现进行建模和预测,对影响建筑工程投资的施工进行定性判断,从而形成对明年房地产投资的判断。

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

13、支持港澳债券市场发展

土地购置费预测

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发带动的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

14、支持深港科技创新合作区建设

我们对于土地购置费的预测是建立在对本年土地成交价款的预测基础上的。因此,在对土地购置费进行分析和预测前,首先对两个概念进行界定,以下是统计局对于两个指标的官方解释:

“调控松绑”担忧

15、对进境动物源性生物材料实行通关便利

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但监管层也有自己的担忧。

16、放宽内地人类遗传资源过境港澳的限制

从上述官方解释中,我们不难看出二者之间主要的两点联系与不同:

对于购房人来说,普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外,在购房首付方面也会有所体现。据了解,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显着差别。更为主要的是,在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例,按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额,将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下,这种释放难免会被解读为“调控松绑”。

16项措施从买房、子女受教育、医疗、交通、理财等诸多方面都提供了全方面的优惠政策,可谓考虑之全面。

二者统计口径不同。土地成交价款仅仅是土地本身的价格,而土地购置费不仅包含了土地成交价款,也包含了一些其他的费用,如土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等一系列费用。也就是说,土地购置费和土地成交价款之间是包含与被包含的关系。

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