一二手房倒挂背后,SOHO中国拟售京沪八个商办物业

在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后,环京楼市近期消息不断,是触底反弹还是波动下行?销售们口中的未来在哪里?所谓利好的作用又有多大?北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道,带您探访环京楼市。

据财新报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产。目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露,除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

10月,全国楼市成交延续了9月的低迷走势,“银十”未现。

曾因“教育配套优势”、“落户门槛较低”、“半小时交通便利”等标签成为环京刚需自住首选的天津武清市场,近期因“海河英才”计划间接放宽的落户政策再度掀起波澜。

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来自研究机构的数据显示,在规模房企国庆期间大规模促销下,百强房企10月销售额同比有所增长,环比微降,降幅收窄。不过,50强房企中有近6成企业单月业绩环比下降,其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。

北京商报记者调查发现,一方面,尽管当地政府对于楼市的调控较为严格,但对于落户的迫切,让刚需客追随“海河英才”计划释放的空间而来,市场也在一定程度上有了松动;另一方面,刚需客的这种“落户”诉求,也让他们对房本的追求超过环京任何一个热门区域,这也间接促成了当地二手房价超过新房的局面。另外,由于新房市场存量较大,整体市场也并没有出现所谓“热炒”的局面,冰封市场里的一丝波澜,是当地从业者对武清楼市现状的总结。

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与此同时,为年底抢收,继“十一”期间推出特价房促销后,多家房企又开始携手电商平台备战“双十一”。

户口与买房

业内人士认为,10月市场整体并不如数据体现的这么好,项目总体去化率并不佳。在外部环境变化、政策收紧、融资紧缩的背景下,快去化、速回款刻不容缓,营销端发力才更有可能促使企业顺利实现货量的去化。不过,市场正处于加速转冷的通道中,预计未来两月成交颓势恐难大幅逆转。

“外来购房者,只有有户口才能在武清买房,但来这买房的,图的又是户口。”对于自己所在的市场,武清当地楼盘销售人员直言,与环京其他区域以投资客为主不同,本地和承接北京的刚需占比不小。

百强房企单月整体环比降幅收窄

“特别是北漂,天津是直辖市,教育好,落户门槛又低,武清半个小时直达的交通给了在北京上班在天津养娃这种双城生活的可能。”
“海河英才”计划的推出与代办机构的出现,打破了买房与落户之间鸡生蛋与蛋生鸡的尴尬。

克而瑞研究中心的数据显示,10月单月,恒大实现全口径销售金额930亿元,在9月831亿元的基础上进一步环比提升11.9%;碧桂园也实现全口径销售金额850亿元,环比提升近20%;万科则实现全口径销售金额443亿元,环比降低10.1%。

据介绍,目前在武清落户分两种,一种是积分落户,适合大学刚毕业、没有置业迫切需求的学生,如果着急给孩子上学,“就不赶趟了”。而另一种则是通过天津的“海河英才”计划,以学历型人才落户武清,购房者只要拥有全日制本科学历,且年龄不超过40周岁,就可以在网上申请落户,一般三个工作日之内就能够审批完成,面签之后就能完成落户。“但这种落户属于‘寄存’状态,要在天津市、区人力社保部门指定的公共服务机构的人才集体落户并存档,只有真正买房之后才能成为‘新天津人’,而‘新天津人’才能享受应有的福利待遇。”销售人员进一步表示,目前在武清落户建议找中介机构代为办理,费用大概在1万-2万元左右,并强调目前天津“海河英才”计划已经处于尾声,所以在审核方面会非常严格,个人办理一旦某个环节出错就会被拒签,机构办理则能“保过”。“个人申请时间会拖很长,但好的房源不等人,早一天买,省出来的就不只是这个钱了。”为了更好服务北京客群能够置业武清,当地销售人员对于这套“落户”程序早已烂熟于心。

克而瑞研究中心认为,恒大得益于在全国范围的项目降价促销,通过限时折扣、全员营销等多重优惠活动实现了大量货值去化,相比之下,万科的促销力度相对较弱,龙头房企之间产生了截然相反的业绩增长趋势。

迫不及待到手的房本

得益于国庆“黄金周”期间以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中降价促销,TOP
100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。在经历了三季度末的一波业绩冲刺后,10月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%,降幅较去年同期也有明显收窄。

据当地销售人员介绍,在2015年之初,武清房价基本维持在7000元/平方米左右,2016年受市场大环境影响,武清房价一跃蹿升至2万元/平方米以上,直到2017年限购后,武清房价才开始有所回落。目前武清楼市整体处于回升状态,新房价格在1.6万元/平方米左右,而且有上扬的趋势。

不过,克而瑞研究中心指出,虽然部分规模房企通过大范围的折扣促销、并加大供货及推案力度,10月销售业绩表现为环比上升,但市场整体并不如数据体现的这么好,项目总体去化率并不佳。

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