现在该买什么,畸高数十年死结亟待解威尼斯手机娱乐官网

一边是住房紧张,一边是楼价频破纪录创新高,香港的居住问题一直都是香港特区政府工作的重中之重,然而多年来成效甚微,申请公屋平均轮候时间已变成5.4年。

今天上午9点半,全国银行间同业拆借中心公布了新一轮“贷款市场报价利率”:

来源:李迅雷金融与投资

近日,证券时报记者实地走访香港新界区元朗、天水围、锦田一带,以及港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带,采访市民对于港府引用《收回土地条例》的想法,以及香港特区政府发展局新闻负责人,政界人士对香港土地供应需求的看法。

1年期LPR为4.2%,此前为4.25%,利率小幅降低了5基点。

过去十年,早买房、多买房的都赚得盆满钵满,有的通过买房实现了财务自由;而现在尽管整体房价没有大跌,但考虑到持有房产的高成本,购买或持有房产者其实每天都在不知不觉的亏钱。当买房亏钱的时代来临,现在究竟应该投资什么?延续上篇专题《“快钱”还是“慢钱”——从利率的十年震荡史说起》的思路,我们对过去和当前的投资方向做一些思考。

美联物业销售中介陈小姐向记者透露,9月16日,又有内地富豪再斥资5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount
Nicholson。该处楼盘目前均价15万元/尺,Mount
Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初,观塘晓丽苑均价已达10万元/平方米。

5年期以上LPR为4.85%,此前为4.85%,利率不变。

中泰宏观每周思考第44期

“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦,政府发展农地被认为是输送利益,发展郊野公园又会被指破坏环境,发展新界会漠视丁权,填海造地被开发商各种环保借口抵制,平日天天抱怨楼价贵,没土地。每次只要一有新的土地开发计划,第一就是反对,反对,反对。”市民江先生说,“试问反对者,到底如何才能既不花钱,又变出大量适合开发的土地呢?”

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摘要

“土地供应为本届政府施政的重中之重,而且必须多管齐下。”香港特区政府发展局新闻负责人向证券时报记者表示,“土地供应专责小组经广泛公众咨询,于去年12月向政府提交的建议,政府今年2月全面接纳,将推行更有力的土地供应策略,持续大幅增加土地供应,以落实长远房屋策略所制定的十年建屋目标。”

这意味着,中国央行跟随美联储,也做出了降息的决定。下面,我们用最简洁的几段话,看懂这次降息。

1、过去买房暴富,赚的是谁的钱?过去十年如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。考虑到买房自带的高杠杆,过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。但赚钱的背后我们也需要清楚,买房赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱,而赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失。从这个角度来看,房地产和股市其实很类似,只不过房地产的周期较长而已。

土地供应极度紧张

1、美联储降息是25个基点,但此次中国只在1年期贷款利率上降息5个基点,幅度显然小于美联储。央行为什么这样“矜持”?这是因为中国近期CPI运行在高位,而国际油价又出现了反弹。从下图可以看出,CPI同比涨幅已经连续两个月维持在2.8%,接近调控目标3%。CPI是“穷人指数”,体现基本生存的物价,因此中国央行比较慎重。

2、虽然房价暂稳,其实每天都在亏钱。从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。过去买房之所以赚钱,是因为货币放水导致泡沫丛生,而当前无论从刺激的空间、还是刺激的意愿来看,再一次放水刺激房地产的可能性都不大。而只要不进行放水强刺激,房价都是易降难升,买房都要亏钱。再加上很多中小城市房产的流动性其实很差,看似之前房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。

香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其余75.7%为郊野公园、水塘等,其中房屋用地面积仅占6.9%,导致楼价畸高,租金贵。

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3、未来应该买什么?利率债+新经济。从去年以来,我们一直看好利率债的投资机会,从基本面、融资和国际比较等多个维度去看,我国利率仍有较大下行空间,十年期国债利率有望降至2.6%以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间,毕竟现在的经济增速与当时不可比,房地产的泡沫大小不可比,政策的空间大小也不可比,人不能两次踏进同一条河流。就权益资产而言,我们认为周期类的行情很难走远,消费类估值明显偏高,更多更大的机会在于新经济领域。结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫,同时对新经济放水,政策方面也在努力支持,同时中美问题也有向好的方面转向的可能,在这种情况下,与其去买60倍估值的“酱油”,不如考虑下20多倍的电子龙头。

近日,民建联刊登全版广告,促请特区政府引用《收回土地条例》,大量收地兴建公屋,以解决公共房屋短缺问题。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示,香港有很多深层次矛盾,其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重,香港特区政府必须大刀阔斧,破釜沉舟。

2、很明显,两个关键利率指标里,只降低了1年期贷款利率,因为这个利率跟实体经济关系更密切。而5年以上期限LPR拒绝降息,因为这是房贷的参考利率,这再次传递了一个重要信号:中国可以降息,但暂时跟房地产无关!

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团结香港基金副总干事黄远山向记者指出,未来10年,香港将欠缺9万至10万个公屋单位,因此政府必须着手解决住房一事,而《收回土地条例》是其中一个收地方式,最重要的是找到新土地资源,以不同方式获得土地,并作发展用途。

3、年底之前还会降息吗?按照新的“利率游戏规则”,每月20日都会诞生一次新的LPR利率,因此年内还有3次机会。我的判断是,年底之前还会降息。因为经济下行压力仍然在加大。

过去买房暴富,赚的是谁的钱?

根据香港政府房屋署公布数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗一般公屋申请,以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

4、从8月刚刚公布的经济数据看,最核心的两个指标都不太理想。其中全社会固定资产投资增速只有5.5%,规模以上工业增加值增速只有4.4%。所以,财政政策和货币政策都要加大力度才行。房地产被冷落了,未来大基建会继续加码,昨天引发的《交通强国建设纲要》就是这个意思。

从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

对于此次民建联的提议,香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示,根据《收回土地条例》,政府引用该条例收回私人土地,需要在确立适用于有关土地的“公共用途”,港府未来会就不同的新发展区及公屋计划收回私人土地;未来数年在几项大型土地发展项目的范围内,包括横州发展第一期,古洞北/粉岭北新发展区及洪水桥新发展区,估计亦会收回约500公顷的私人土地。政府亦会继续为发展公屋做规划工作并收回所需的私人土地。

5、房贷利率会一直不降低吗?不一定,我的判断是,11月以后,各地就会出现显着分化。央行这边,5年以上期限LPR或许会保持不变,或者小幅降低。但各地银行的“加点”会随时调整,所谓因城施策、一城一策。

如果考虑到杠杆的因素,买房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

上述新闻发言人还向记者透露,香港正就“土地共享先导计划”的执行框架拟定具体的准则及其他执行细节,以期释放主要位于新界的私人土地作短中期的公私营房屋发展,政府稍后会公布相关安排并听取相关持份者意见。

6、由于此次降息暂时不给楼市,所以对房地产板块股票算是利空。但在资金充裕、无风险利率不断走低的情况下,也很难跌多少。

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港府收地遭遇强阻力

7、此次小幅不对称降息,对股市是一个安慰,其实这也是央行的一个重要意图。

但赚钱的背后我们也需要清楚,我们买房赚的是什么钱,赚的是谁的钱?

民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示,回归20多年来政府仅13次引用《土地收回条例》。此次民建联提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主,发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结,但民间已掀起一场土地大辩论。

关键词阅读:降息 LPR

按照中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数进行测算,过去十年我国房产的年化平均收益有14%,而其中来自纯粹租金方面的回报非常少。因为我国很多中小城市几乎没有租房市场,绝大部分城市房产的租金回报率都在3%以下,与14%的年化收益相去甚远。所以投资房产的收益主要来自房价的大幅上涨,也就是说我们赚的主要是资本利得的钱。这就像2014-2015年我国股市大幅上涨的时候,很多资金涌入股市,但他们赚的不是上市公司盈利分红的钱,而是股价上涨带来的资本利得。

9月18日,记者实地走访新界区元朗、天水围等地,以及九龙区、港岛区等地,采访不同村民及市民对政府收地看法。

那么资本利得的钱又是从哪里来的呢?一个本身价值100元的商品,A如果能够以150元的价格卖给B,那A就相当于赚了B
50块钱;如果B再以210块钱卖给C,那么B相当于赚了C
60块钱。但如果这个时候泡沫破灭了,商品的价格又回到了100元,那么C相当于就损失了110元,而A和B赚的钱的总和恰好也是110元。

港铁西铁线从柯士甸站向西出发,途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门,全部属于新界区。而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区,地铁经过的很多地方至今尚未开发。

所以其实纯粹赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失,损失的金额就是前人们获得的收益。2015年我国股票市场异常波动的时候,最后持有股票的投资者就要承担损失。

从事酒店服务行业30多年的谭先生退休后做了的士生意,是元朗水围村村民。他向记者表示:“我们村民手中也握有很多农地,除了自己居住的一栋三层楼的丁屋,其他都尚未开发,政府要收地,要多少钱收?政府出价1300港元/平方尺楼面价,很多村民嫌太少,宁愿不卖,几百万卖一块地皮,要是你肯定也不愿意啦。我和你讲,我们丁屋是有丁权的,盖一栋房子最高三层,每一层都可以至少卖到500万,一栋丁屋售价1500万~2000万港元,所以说征地价太少,村民不卖,价格太高,其他村民就会反对——为何政府这么高的价格去征收水围村的农地,却不征收我们村的土地?”

房地产和股市在很多方面很类似,只不过一个重要区别在于,股市的牛熊周期相对较短,比如过去十年同样的“游戏”我们经历了很多次,最终发现股指还没有十年前高;而房地产的牛熊周期更长,过去十年我们经历了几轮小周期,但一轮房地产的大周期我们还没有走完。

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