土地市镇上演,新房淡定二手房温度下跌

房地产市场的持续下行,最新发布的降准政策也未能成为房企的救命稻草,当降准遇上中秋,北京楼市的火热并未如期而至。北京商报记者近期调查发现,与之前炒作“春天来了”伺机趁势营销不同,此次降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京和环京新房市场并无大的变化;而二手房市场还有降温现象,我爱我家研究院数据显示,截至9月16日,9月北京二手房网签4827套,较去年同期下降52.69%,并没有因降准而有所提振。但不得不提的是,此次央行降准虽没能对北京楼市带来过多利好影响,却在一定程度上提振了购房者信心,部分刚需、刚改购房群体开始考虑入市。

去年4月22日深夜,海南省政府突然宣布,从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

“本来准备大干一场,结果土地市场突然转冷,集团要求也随之改变,之前还愿意拨钱让你拓地,现在不给了,你说对我们积极性打击大不大。”9月初,聊起近期的工作,一位10强房企深圳公司投拓人士颇为郁闷。

新房:销售看淡降准

当时有分析认为,海南此次限购条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,近几年涌入的炒房资金或面临被“关门打狗”的窘境。

郁闷背后是土地市场经历一个季度的火热,已经掀起凉凉“秋意”。中原地产研究中心统计的数据显示,8月70城经营性土地流标了72宗,这个数据达到年内最高。

在今年的中秋节前夕,央行再次宣布降准,但这份中秋礼包对于房地产而言,却难改此前已经形成的降温局面。

一年多时间过去,海南的情况如何呢?

诸葛找房发布的一组数据显示,一众二线热点城市,8月流拍率为4.62%,环比上涨1.98%。

在北京,北京商报记者走访发现,与此前炒作“春天来了”,伺机趁势营销不同,楼盘销售人员在向购房者进行项目推介时,均未提及降准这一所谓购房“红利”。

在今年7月,经济观察报对海南楼市的一篇调查中就提到,

土地转冷既受到前端融资收紧的影响,也包含着开发商对市场下行趋势的预判。“正常逻辑下,土地市场降温,房企对于拿地指标的管控会更加严格。说实话,哪怕现在部分地块的净利润率测算可以达到10%以上,开发商也不一定愿意投资。”一位外资上市房企的投资总经理向经济观察报抛出一个反问,在楼市下行态势下,现在拿下的土地,不管赚不赚钱,到了11、12月份还会继续贬值,房企为什么还要去拿呢?

“央行降准对于目前市场而言,并未带来多大影响,而且对于资金银行管得越来越严,首付不变,现在这个市场不是降准能刺激出来的。”
包括万科城市之光·东望、中海·寰宇天下、华润·未来城市等多家现场销售人员均向北京商报记者直言,不只不向客户聊这个,营销圈子内部也看得很淡,这一曾经被屡次炒作不爽的购房“红利”当下如同“鸡肋”一般。

调控政策出台后,房企在开发商品住宅受阻,对海南房地产市场预期走低,部分房企甚至萌发投资重心撤出海南的想法。

土地降温

尽管销售人员对降准释放的利好很淡定,但在中秋节北京商报记者走访一月前踩盘的同一批项目时发现,看房客有明显的增加。“还是小长假的因素多一些,现在开发商都很拼,售楼处建的要么跟游乐园似的,要么就跟咖啡馆一样,看房的同时也当休息了。”

对房地产从业人员就业影响已初步显现,部分中介机构及销售人员已转战至北部湾无限购地区和云滇地区。

“4、5月份,土地市场火热的时候,有些地块还会有4、5家房企报名,但现在挂牌的大部分地块,基本没有任何一家企业报名。”在一家港股上市房企区域公司投拓部工作的汪恺,正切身体会土地市场的冰火两重天。

上述多个项目销售人员一致判断,到访客户的增加与降准的利好并没有太大的关系。

受严格限购新政影响,当地出现较多退房退款情况。

中原地产研究中心的一组数据佐证了他的感受。8月份,全国70热点城市成交了1057宗土地,合计土地出让金约2501.23亿元。如果从今年前8个月的成交情况来看,这一金额仅高于今年2、3月份,但远远低于5、6、7月单月成交总额。

与北京城区的项目类似,环京地区楼市在中秋假期期间,也迎来不少看房客群,相同的是,央行降准“红利”在这些“18线”市场也未能得到体现。

而在9月16日,在国务院新闻办公室召开的新闻发布会上,海南省人民政府省长沈晓明表示,

另一个值得关注的指标是,70城经营性土地流标数量由上一个月的60宗增加到72宗,达到年内最高。

“如果非要说此次降准能为房地产带来哪些利好影响,就是降准对刚需的心理有影响,觉得不得不买赶紧买,可能会释放一部分,另外就是投资的担心手里的钱不值钱,将房地产与黄金画等号此外,降准以后,会刺激银行增加对个人贷款的发放力度,购房客群量会有所增长。”固安孔雀城一位销售人员直言。

海南正着力减少经济对房地产的依赖。1-8月海南房地产销售面积降低52%,房地产销售额降低50%,全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况,预计明年一季度末海南经济将进入良性快速发展轨道。

最新一个典型案例来自武汉。9月3日,出让5宗地块总面积27.35万平米,起拍总价48.95亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到预期收入的一半。

似乎过去的经验在告诉我们,只要降准,总能在一定程度上给房地产市场带来利好。但业内人士认为,在“房住不炒”的大背景下,房地产调控加码不断,相应的房地产投资属性被不断弱化,以投资为出发点的购房者将会越来越谨慎,观望情绪趋浓。

有一个数据可以说明海南对房地产的依赖正在降低。每经小编注意到,上海易居房地产研究院最新发布的《区域房地产依赖度》报告显示,

8月,武汉仅成交了两宗土地,平均溢价率为0,合计收金10.89亿元。

“监管层面持续收紧,降准资金很难流入房地产市场。”中原地产首席分析师张大伟也认为,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体来看,今年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

上半年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省份分别是云南、安徽和海南,占比分别为21.7%、21.6%和21.2%,而海南以往都是高居第一。

四个月之前,来自四面八方的开发商还在这座中国中部最大的城市逢地必抢,部分去年遭遇多次流拍的地块,在那一轮高潮中悉数被房产大鳄收入囊中。

事实上,降准这一“红利”对房地产市场的影响在数据端也可见一二:据我爱我家研究院数据显示,截至9月16日,9月北京新建商品住宅成交1557套,环比上月同期下降7.92%,与去年同期相比下降6.93%;共有产权房成交746套,环比上月同期增长284.54%,但仍较去年同期下降40.75%。我爱我家研究院方面表示,就目前的数据来看,降准并未对北京新房市场产生大的影响,9月上半月增长较多的只有共有产权房,但这主要与供应及政策有关。

海南省省长:经济发展靠房地产是不可持续的

仅4月23日和4月25日两天,武汉通过土拍吸金就高达310亿元,超过今年第一季度的226亿元。按照中国指数研究院统计,1-4月份,武汉土地成交总价高达662亿元,同比上涨44%。

二手房:成交不增反降

据中国网,9月16日召开的国新办新闻发布会上,海南省省长沈晓明表示,

二线城市在第二季度土地市场跃升为“主角”。彼时,除了武汉,杭州、天津、苏州等城市也成为房企“跑马圈地”的场所。但一轮狂奔结束,以二线热点城市为代表的土地市场降温悄然开启。

与新房市场类似,央行降准的刺激,在二手房市场也反应平平。

相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地,房地产会带来环境负荷的增加,而海南的土地资源越来越少,环境负荷也是有“天花板”的。

“今年最核心的补仓期在1、2月,当时核心城市地价还延续着去年8月以来的低点,相比去年初,价格打了七八折,溢价率介于0-10%之间。今年元宵节过后,土地市场小阳春出现,2月以来,整个上半年土地市场溢价率达到15%-25%。”上述外资上市房企投资总经理告诉经济观察报。

以往的经验是,降准政策出台后,二手房市场最直接的表现就是房源成交周期缩短、挂牌价格调高等。

因此,经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,采取了一系列措施。应该讲,今年是这些措施逐步见效的时候,也是新旧动能转换比较痛苦的时候。为什么痛苦呢?旧的动能已经调下去了,新的动能还在培育当中,但是动能转换的总体效果已经显现出来。

中原地产的统计数据显示,8月70热点城市土地平均溢价率下跌至8.15%,这是今年以来所录得的最低溢价率。

此次的情况并非如此,北京商报记者从多家中介门店了解到,受市场遇冷影响,近期北京二手房挂牌均价持续走低,虽然降幅很小,大概单价在一两百元左右,但下滑趋势日渐显现。

我给大家提供几个数字,1-8月份,我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%,再加上国家减税降费的大背景下,全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。

诸葛找房研究中心给出了更细化的数据,8月一线城市土地成交溢价率仅为0.71%,环比下跌3.77个百分点;二线城市平均溢价率达6.77%,环比下跌6.81个百分点;三四线城市溢价率为17.26%,环比下跌3.21个百分点。

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