城镇居民人均住房面积为39平方米,业绩下滑

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

9月26日,庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心举办第二场新闻发布会,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,新中国成立70年来,特别是党的十八大以来,住房和城乡建设事业取得了举世瞩目的成就,具体主要体现在以下四个方面:

经过100多轮竞价终夺得苏州宅地,新希望地产继续拿地扩张

两次转让5年间缩水超20亿元

一是人民群众的住房条件显着改善。经过长期的努力,我们基本上解决了近14亿人口的大国城乡居民的住房问题。城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。住房制度改革不断深化,保障性安居工程加快推进,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多群众解决了住房困难,建成了世界上最大的住房保障体系。

9月18日,苏州新锦置业有限公司以总价25.53亿元拿下2019-WG-33号地块,楼面价20500元/平。企查查显示,新锦置业为四川新希望房地产开发有限公司全资孙公司。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

二是城市建设日新月异。城镇化进程波澜壮阔,创造了世界城市发展史上的奇迹。城市数量由1949年的132个增加到2018年的672个,城镇化率由10.6%提高到59.6%。改革开放以来,城市基础设施建设步伐加快,道路长度增加了15倍,建成区的绿地面积增加了19倍,污水和生活垃圾处理能力分别提高263倍、395倍,燃气、自来水普及率分别达到96.7%和98.4%,城市承载能力不断增强,人居环境更加生态宜居。

实际上,自2019年以来,新希望地产在土地市场频频亮相并高溢价拿地。克而瑞数据显示,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,位居榜单第21位。而从规模来看,新希望地产延续了往年的增长态势,前8月销售额为475亿元,远超2018年全年316.63亿元。

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三是农村面貌焕然一新。建国以来,社会主义新农村建设深入推进,乡村的面貌发生了巨大的变化。特别是党的十八大以来,围绕打赢脱贫攻坚战,大力推进农村危房改造,支持1794万农户改造了危房,700多万户建档立卡贫困户实现了住房安全有保障。加快推进美丽宜居乡村建设,加强村庄规划建设管理,村容村貌明显提升,推进农村垃圾、污水治理,农村人居环境持续改善。加强传统村落保护,6819个村落列入中国传统村落保护名录,形成了世界上规模最大的农耕文明遗产保护群。

公开资料显示,新希望地产是2018年3月从新希望集团有限公司合并报表剥离并独立发展的一家公司。尽管总裁张明贵再三强调新希望地产“不以规模为导向”,董事长刘永好也称“未来仍以农业和食品为主业”,但其激进拿地的举措仍不免与规模诉求挂钩。

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四是建筑业发展水平不断提高。建筑业总产值比建国初期增加了4000多倍,从业人员占全国就业人口的比重超过7%,建筑业在国民经济中的支柱产业地位显着增强。为推动城乡建设发展提供了有力的支撑。改善了城乡生产生活条件,工程建设技术水平不断提高,港珠澳大桥、北京新机场等一大批重大工程建设达到了国际先进水平。建筑业“走出去”的步伐加快,在“一带一路”建设中发挥了重要作用。

高溢价拿地扩张

图片来源:北京产权交易所官网

关键词阅读:人均住房

9月18日,经过100多轮的竞价,新希望地产以25.53亿元拿下了苏州一宅地,楼面价20500元/平,延续了上半年迅猛的拿地态势。根据克而瑞数据,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,超过千亿房企世茂房地产,且拿地普遍为长三角区域。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

具体来看,8月9日,新希望地产以总价6.45亿元竞得宁波市江北区一宅地,楼面价9760元/平方米,溢价率60%;4月26日,经过140轮竞价,新希望地产以29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

新希望地产大举拿地或与其对规模的诉求有关。据《时间财经》援引一位TOP20房企投资部中层观点称,“刘永好很低调,但有冲排名的诉求,所以最近拿地比较猛,并称有的地块或城市在拿地上可能会不计眼前的经济盈亏。”

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

数据显示,2016年至2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,持续增长。此外,据媒体称,2019年新希望地产定下500亿销售目标,并称三年要冲千亿。而作为对比的是,截至2018年末新希望地产总土储建面为691.75万平米,只够未来2-3年的销售。

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

此外,值得关注的是,进入2019年以来新希望地产不仅拿地频繁且拿地楼面价较高,溢价率普遍接近30%。据媒体报道,2019年前9月新希望地产新增土地均价约15000元/平,较2018年的11103元/平上涨了近4000元。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

对此,新希望地产相关负责人表示,今年所获土地主要集中在经济发达的华东区域,注定平均楼面价较高。“有产业和人口支撑的经济发达地区优质地块,具有较强的抗风险性,利润能够得到保障,新希望地产也从未有过亏损项目”,该人士进一步补充。

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

不过,从今年其所拿地块来看,新希望地产高价拿地或存在一定的风险。以此次所拿地块为例,该地块楼面价为20500元/平,未来装修成本不低于1500元/平。根据该地块出让要求,该地块备案均价不得高于32500元/平,并且需在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

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