国企为何退出了长租公寓,房企弱化淡旺季概念

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

中新经纬客户端9月17日电2018年初入手了一套住房的吴夏,最近一直在纠结买房是否是个正确决定,因为一年多来,房子不但没有涨,还让他亏了几万块钱。刘卿也是这样,2016年底以2万元/平方米买下了河北燕郊的楼盘后,当地房价就坐上了过山车,价格一度涨至3万元/平方米,之后又几近腰斩,房子至今没能脱手。

今年楼市或许已没有“金九银十”。中国证券报记者多方了解到,房地产企业对待“金九银十”的态度不一。以恒大、万科为代表的一线房企,近期部分楼盘推出低至6折的促销活动,另有不少房企推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等促销模式。但是,更多房企并未出现大的动作,有的房企为了避开“价格战”,甚至故意弱化“金九银十”的概念。

卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

房价从高位回落的城市并不少。中指研究院数据显示,8月份,在100个城市样本中,有29个城市的新房价格环比下跌。市场转冷的同时,“房价难有大涨”“房子卖出骨折价”的观点越来越多,不少投资客着急出手,刚需群体则出现观望情绪。

中秋小长假成交平淡

业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

不过,业内人士认为,目前房企大幅打折促销多是噱头,当前整体房价仍是小幅下跌,市场仍平稳。

中原地产研究中心统计数据显示,中秋小长假期间,全国楼市成交整体平淡,与2018年小长假相比,成交量均有不同程度的下滑。一线城市假期成交量尤其“惨淡”。北京地区中秋小长假第一天,签约新建商品房住宅仅2套,二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。

事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

买房亏损 有投资客被套牢

中原地产首席分析师张大伟分析认为,网签数据相对滞后,不代表市场真实签约。但是整体来看,全国一二线城市,楼市告别“金九”已成为定局。

过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

始于2015年年底的房价上涨风潮,直到2017年年初才刮到重庆,那时,刚毕业没几年的吴夏没有多少积蓄,对买房也没有概念。但随着房价飙升,身边的同学、朋友都开始买房,吴夏也在2018年5月东拼西凑地交了首付,在重庆南岸区买下一套100平方米左右的住宅。

针对楼市“金九”未现的原因,张大伟表示,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年,在2019年上半年部分区域出现了“小阳春”,但随后市场逐渐回落。从全国来看,房价已出现逐渐平稳迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模,又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

令吴夏没有想到的是,房地产市场的冷暖变化这么迅速,他感觉自己成了高位“接盘侠”。吴夏购房时的价格约为1.4万元/平方米,几个月后,同小区四期住宅的价格降到了1.35万元/平方米左右,大户型的均价更加低,且室内装修标准还有了提升。

张大伟表示,2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,房地产市场已经没有淡旺季之分,楼市已经没有“金九银十”。国庆临近,部分热点项目开盘可能延迟,也使得市场热度降低。热点城市再次进入“卖不完”时代,除了深圳市场相对活跃外,北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场去化率快速下行。未来,如果信贷政策继续收紧,市场很可能会继续降温。

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右,2020年要达到30%。

“四期开盘没多久,很多邻居就以装修标准低、学区配套差等理由去开发商售楼处拉横幅,要求解决问题,但效果不是很大。”
吴夏也对中新经纬客户端说,“邻居们去维权,可能也与房价下跌有关吧,毕竟大家的账面资产在缩水,还要背着巨额房贷。不过,像我这种自己住的,价格涨跌也无所谓了。”

部分房企弱化“金九银十”

在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

对于房价下跌有明显感受的还有刘卿。2016年年底,刘卿以约2万元/平方米购得了河北燕郊的一套住房。大量资金的涌入,让当地楼市热度超前,房价最高达到了3万元/平方米,此时,刘卿觉得当初的冒险得到了很好的回报。

某大型国有房企高管对中国证券报记者表示,最近几年,受房地产政策调控影响,“金九银十”的概念已经逐渐弱化。但开发商还是习惯把重头的货值放在下半年,这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内,只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货,使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二三线房企而言,整个下半年都是推货重点,并不是说最看重9、10月份。

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