东方迪拜,套现之前

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

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而这次捐出300万平方英尺的就是郑裕彤家族。

这是凤凰岛资产的首次转让。

再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚在集团业绩发布会上宣布,集团将捐出不同地点总共300万平方英尺的农地,对象包括特区政府、社会企业或慈善团体,用于兴建公共房屋及相关设施,以回馈社会。

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前些年每到采茶时节,总会拍出天价的茶叶,可真值这么多钱吗?当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的,根本不是真实的成交,但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。

我们知道,香港楼市,一直以“贵”闻名全球,并且供不应求。今年已经是中国香港第9年连续排在全球最贵的房价榜首,再一次“光荣”的成为了全球最负担不起住房的城市。

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币,你说它们值多少多少钱……对不起,那只是纸上财富、只是一个估价,更确切的说只是一个财富幻觉,它们并不是实打实的现金货币。

4、为什么突然公布?

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。

这个消息一出来,市场没有一丝丝的防备,大为震惊。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

关键词阅读:财富 套现 房价

四大发展商持约930万平方米农地

值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米
,以及2.5万平方米存量土地。
对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,

纸上的财富

6、这么做的目的?

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

账面浮盈只是财富幻觉,卖出套现的才是真金白银的收益。

“香港不是没有地,我们有很多地,但是这很多地是动不了的,香港总人口很少,但反对声音很大,有很多不同利益集团,所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。

香港土地面积1106平方公里,常住人口730万,人口密度只有深圳的60%。但香港那种居住条件极端紧张的情况,没有在深圳出现。

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

忽然一波楼市下行,某套房子又以1万元每平的价格成交,该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交,房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%,赚到的钱就此消失了。

若按照今年香港政府订立的农地补偿回收价1124港元/平方英尺计算,这部分土地价值约33.72亿港元,等于新世界捐出约33.7亿港元。

图片来源:北京产权交易所官网

还在为自己的房产增值而沾沾自喜?请记住:在套现离场之前,房价只是一个数字!

据人民日报,近日,香港民建联在报刊登全版广告,促请政府引用《收回土地条例》增加土地供应,大量兴建公营房屋,缩短公屋轮候时间,争取达到“3年上楼”的目标。

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

只有一小部分先知先觉的人提前卖出或买入、且正好在行情反转的前夜,以此锁定收益或抄底资产……

据新世界介绍,受惠家庭租约会签3年,并不可续租,不过平均2年租户就可以离开,流转率为百分百;需支付的租金水平,会视乎每个家庭的实际情况去决定,例如有长期病患的话,租金会相对较便宜;非排队制,入住由社工配对。

两次转让5年间缩水超20亿元

我们经常看到各种财富排行榜上的富豪,几年后又跌落神坛,原因何在?就是因为以前股价高、而后股价跌了呗;一次股指大涨,人们会说市值增加多少个亿,一次股指大跌,人们又会说市值蒸发多少个亿,增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。

这个听起来似乎很可行的方法,却不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐,就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的,“明日大屿”看起来利大于弊,结果却引来万人上街游行,理由则是环保,以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。

据数据统计,香港财富集中度接近80%,香港富豪前十中多数以地产发家。发展至今,香港的众多产业早已被少数品牌地产商垄断。地产商们逐步通过对楼宇的控制,扩展到对交通、电力、电信、超市等各种商铺的控制,不断增强综合经济实力,旗下产业版图也从地产跨越到电讯、港口、百货乃至水电燃气等众多领域,牢牢地把控着香港的经济,他们的举动甚至影响着香港未来发展方向。

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。”
无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

一个小区有200套房子,若按照平均一套100平计算,则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。

据证券时报报道,香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大,根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其中房屋用地面积仅占6.9%;其余75.7%为郊野公园、水塘等。一边是高昂的楼价和租金,和几乎遥遥无期的公屋轮候,一边却是大量闲置未予开发的土地。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

香港的居住问题有目共睹,而且正变得日趋严重。公屋申请平均轮候时间已升至5.4年,有10万人住在“棺材房”和“劏房”。这样的局面,与国际知名大都市格格不入,更与太平山上的豪宅形成鲜明对比。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

请问:赚的钱来自哪里?消失的钱又跑哪去了呢?只是纸上财富数字的波动罢了。

新世界向社会企业拨出的100万平方英尺的农地,并收取象征式1元租金,为期28年,还是是租期最长的社会房屋。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。

然而,这么多土地,提供住房却不是大家想的那么容易。

据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

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据香港媒体报道,长实发言人响应指出,农地作房屋发展完成需时,可能较长时间才能让有需要人士受惠,会就这方面作出研究。发言人称,一直以来,李嘉诚基金会及长实亦有以捐款方式,直接支持不同的社会公益项目。

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别,也就有了套利的可能。

我们都知道,香港有四个大家族,包括主要以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家。

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突然一波楼市行情到来,某套房子以1.5万每平的价格成交,请问该小区总价值多少?3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交,房子还是那个房子、却平白无故的增值50%,人人看似都赚了一笔钱。

1、捐多少土地?300万平方英尺农地,约27.87万平方米。

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

大赚的人和暴亏的人都是极少数的一部分……赚钱的人赚的超额收益是亏钱的人亏的额外损失,这本质就是存量财富的转移,而其他绝大多数人赚的或亏的都是市场的平均收益或平均亏损。

根据林郑月娥在《施政报告》中提出
“明日大屿”计划,这主要是一个长达20-30年的大型填海造地计划,分三个阶段发展,终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。

繁华落尽被叫停的填海项目

绝大部分人都是打酱油的路人甲或路人乙,只是随着行情涨跌玩了一局资产泡沫的游戏,增添了一个分母数值、成为凑热闹的看客。

据悉,“明日大屿”计划因为各方阻挠已经搁浅。

然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。

另外,其他拨地安排将于其他非盈利机构研究,不排除会拿去给香港政府兴建公共房屋。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。

每一次大行情来临,只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人;每一次萧条期到来,也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交,就是边际成交,其价格也就是边际价格。

郑志刚是四大家族之一郑裕彤的长孙,香港最富有的80后。毕业于哈佛大学,郑志刚曾以身家44亿美元获得亚洲十大年轻富豪第二名。

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

原因也简单:如果所有人都想买,那就没有人卖,在股市中就是涨停、在楼市中就是价格暴涨,此时是买不到资产的;如果所有人都想卖,那就没有人买,在股市中就是跌停、在楼市中就是价格下跌,此时是卖不出资产的。

基金君看了一下,整理了一些细节,

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

当“房住不炒”被反复提及,并作为房地产长效机制的一部分,房产投资的门槛和难度会越来越高……同样的,在以后的房产投资中,赚钱也必将只属于一小部分人。

行使《土地收回条例》回购地产商手中的土地,最大的问题在于政府需要以市价去回购,而这个市价明显比地产商当初收购农地时的价格高。不少市民因此批评政府勾结地产商,涉嫌利益输送。

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