浙系房企借势突围,悸动的环京楼市

[摘要]
事实上,近年来一批浙系房企快速成长,以中梁、祥生为代表的房企晋升为千亿元新贵,500亿元规模的房企也较为活跃,浙系房企的格局也在悄然变化。

说到锤子手机,人们第一时间想到的就是罗永浩,即便现在的他已经与锤子手机没了联系。

永清楼市:炒作“抄底”风渐起

被边缘化多年的浙系房企一度出现了再次崛起的迹象,但在限价的大环境下,实现利润和规模的双重提高,成为浙系房企的主要难题。

曾经豪言壮语道:“给我时间,我可以让你们所崇拜的手机品牌都倒闭”。如今,他却因为370万欠款成了“老赖”。

北京商报楼市调查小组

8月26日,绿城中国董事会主席兼行政总裁张亚东在回应时代周报记者提问时坦承,限价的确没有让绿城完全发挥出在产品溢价上的优势。

因欠370万货款被限制消费

特别策划:悸动的环京楼市

通常理解,产品上的溢价,意味着在销售端提高净利润和毛利率的可能。焦虑也在业内发酵,因为净利润下滑正成为普遍现象。但这并不代表浙系房企就此放弃,各家都在采用不同的方式去提升自身。

3日下午,罗永浩被限制消费的消息迅速成为网络热搜。

环京限购政策下“元气大伤”的廊坊市永清县,因为与北京的“地缘”关系仍维持着一定热度。尽管2017年河北省廊坊市先后发布的限购政策,将永清与一些外地购房需求进行了
“隔离”,此前逼近2万元/平方米的房价一度腰斩,但对于这个内生购房需求有限、外来置业需求旺盛的环京小城而言,限购政策加码以来,仍有一些环京刚需客通过“顺缴三年当地个税再网签”、开发商对特定群体的“准购”等方式获取资质,涌入当地楼市。甚至于在一些鼓吹“环京限购政策松动”的消息刺激下,一些外地投资客也开始酝酿入场。

浙系的头部房企如此,中小型浙系房企亦是如此。

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价格:新房价格万元徘徊

8月20日,德信中国执行董事兼董事长胡一平在杭州对时代周报在内的媒体也表达了同样的看法:“公司并非是追求短期利益的百米冲刺,而是以马拉松式的经营观来发展,要做好产品和服务。”德信以杭派精工西湖匠心为自我定调,此前,公司提出在2021年实现千亿元。

江苏丹阳市人民法院日前发布限制消费令,显示,丹阳市人民法院于2019年09月04日立案执行申请人江苏辰阳电子有限公司申请执行买卖合同纠纷一案,因北京锤子数码科技有限公司未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务,法院对北京锤子数码科技有限公司采取限制消费措施,限制北京锤子数码科技有限公司及单位(法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人)罗永浩不得实施以下高消费及非生活和工作必需的消费行为:

隶属河北省廊坊市的永清县,距离北京市区约75公里。从北京市区到达此地,自驾大概需要一个半小时,若乘坐公交,时间则近乎翻倍。如果不是因为环京这一地缘因素,很难想象这样一个行政区类别仅仅为“县”的小城,其房价在过去将近两年时间里,曾走出了一个“探头-激涨-疯狂-停滞-急跌”的曲线。

事实上,近年来一批浙系房企快速成长,以中梁、祥生为代表的房企晋升为千亿元新贵,500亿元规模的房企也较为活跃,浙系房企的格局也在悄然变化。

乘坐交通工具时,选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;旅游、度假;支付高额保费购买保险理财产品;乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。

根据当地多位楼盘销售人员以及渠道代理商口中吐露的“房价记忆”,可以拼凑起永清过往几年的房价走势图:2015年上半年,该区域房价徘徊在5000元/平方米;2016年初开始逼近7000元/平方米,并于下半年突破1.5万元/平方米;2017年初越过2万元/平方米大关,达到永清楼市最高峰值,然而下半年房价却急转直下、一度腰斩,房价跌破1万元。至今,永清整体房价维持在1万元/平方米区间。

浙系房企追赶规模

如果违反限制消费令,经查证属实罗永浩将面临罚款拘留;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2017年3月21日之前,永清县还是一块备受外地人追捧的“热土”,然而在此日之后、再至当年6月2日,从规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房”,到“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房”,逐渐加码的楼市调控政策让永清的
“高光时刻”彻底消失不见。

限价,并没有带来浙系房企在规模上的降低。

据启信宝,该案件所执行的是苏1181民初10358号民事裁定,即辰阳电子与锤子科技买卖合同纠纷一审。

“没限购前,永清房价最高点每平方米2万元不止,最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二,那个时候销售的日子特好过,房子不愁卖。后来开始限购了,外地人首付不低于五成能买一套,虽然成交少了,但是市场还热。再到后来就不行了,购房资质和本地社办与个税挂钩,永清楼市一下子就冷了!”
一个在永清从业多年的本地销售如是描述永清楼市近几年的起与落。

绿城被公认为浙江房企的老大哥。从过去看,尽管绿城的创立时间比滨江集团晚3年,比祥生和中梁地产都要晚2年,但它坐拥浙系第一位置至少11年。

该案的一审判决书显示,被告锤子科技于2017年5月开始与原告辰阳电子发生业务往来,由原告供给被告手机系列充电器,双方于2018年通过电子邮件核对账目,确认被告欠原告货款3705991.6元,此款项经原告多次催要未果,遂诉至人民法院。

不同于北京二手房成交占主流,永清这一环京小城的楼市热度大多靠新房拉动,二手房交易并不活跃。

绿城在2016年就已经实现1139亿元的销售额,直至2018年,中梁和祥生两家浙系房企才进入千亿元房企俱乐部。

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“永清房价被限购政策压住了,现在新房成交不理想,二手房也卖不上价。加上永清近年来主要卖期房,即便是当前已经交房的项目中,也有很大一部分未取得房产证,因而也无法过户。”
一位不愿具名的房地产分析师表示,永清二手房市场处于“有价无市”的境地。

当下来看,截至2019年上半年,绿城743亿元的销售额依旧为浙系房企第一位。

图片来源:裁判文书网

需求:外地人“抄底” 本地人观望

不过,新晋浙系千亿元房企与绿城的差距也在缩小。典型代表是中梁,上半年销售额636.7亿元,比绿城仅低106.3亿元。

锤子科技被判在判决生效内十日支付这笔货款,但该公司不服一审判决,提出上诉后被驳回。

在永清,人们普遍将整个县城分为两大购房置业板块,一个是以京台高速永清出口为中心的京台高速购房板块,即永清北部新城,目前各类配套还有待完善;另一个是永清老县城购房板块,现有配套较为齐全。外地人到永清买房,几乎都冲着距离北京较近、京台高速贯通的永清北部新城,这便是一部分永清人口中的“开发区”。

这与绿城近两年销售额增长的放缓有关。数据显示,绿城2017?2018年分别为1463亿元和1564亿元,同比增长则分别为28.4%和6.9%。

也就是说,这次罗永浩和锤子科技因欠下370余万元的债务不还,被限制消费了。

“看房吗?想要70年住宅还是40年商住,我带您去看!”在京台高速永清出口处,多的是三五成群手持楼盘宣传册推介的销售人员。

另一方面是中梁本身的快速成长。2016?2018年的3年时间里,公司销售额几乎每年呈爆发式增长,分别为190亿元、649亿元和1015亿元。近两年销售增幅为242%和56.4%。

罗永浩回应:就算“卖艺”也会还清债务

“限购前买永清房子的,八九成都是北京来的客户,剩下的一两成就是外地的炒房客,本地人买的少。”有销售人员向北京商报记者表示,本地人都有房或者分到了房,即使想再置业,也是在配套更完善的县城买。

中梁的成长速度能否持续?

3日晚间,罗永浩在其微博发布《一个“老赖”CEO的自白》的长文来回应此事。

区别于香河的老城区房价高于新城区房价,现有配套一般的永清北部新城的新房,反倒在价格表现上高于配套较成熟的县城板块。

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