开发商打折卖房加速回款,黑石联合GIC竞购首批项目

据财新报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产。目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露,除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

近千页的一沓材料上,白纸黑字勾勒出一起隐秘的融资乱象:原本财务状况恶化的哈尔滨工业大学高新技术开发总公司,利用其持有的*ST工新股权收益权作为底层资产,通过关联方大通期货设立资管产品募资,69名投资者合计2.25亿元投资款由此借助信托通道最终流回工大高总。

年底将至,为了抢收业绩,完成年度销售任务,恒大、绿地、融创等头部房企相继开始打折促销卖房,加快现金回笼速度。

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然而,随着工大高总陷入流动性危机,风险向上层层传导,投资者血本无归。一家原本就体质羸弱的公司,为何能够冠冕堂皇地借助专业金融机构融到大笔资金?拥有正规牌照的金融机构为何对风险熟视无睹?甚至不设置担保措施,在*ST工新股价跌至警戒线、平仓线时不及时依约定止损?

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,按照申银万国行业分类,截至9月底,131家上市房企存货总计超过6.3万亿元,而去年同期这一数据约为5.35万亿元,攀升了9784亿元,同比增长18%。

关键词阅读:SOHO中国

对此,10月18日,北京一位资深信托人士指出,从整个资管产品的设立到违约,资管公司的募资环节就有诸多违规之处,整个产品架构中不设置担保措施实属罕见,不符合业内通行的做法,不排除利益输送的可能。截至记者截稿,一些投资者以侵权责任纠纷为由将当事方天津大业亨通资产管理有限公司有限公司”,简称“大业资管”)、光大兴陇信托有限责任公司诉至法庭,具体开庭时间尚未确定。

值得关注的是,截至9月底,万科、绿地、保利地产和招商蛇口四大房企存货占比高达2.3万亿元,占比接近四成。

多个资管产品违约

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,当前销售端市场面临降温压力,为尽快消化存货变现,开发商忙于降价促销,以确保现金流安全。

投资者直呼“看不懂”

存货仍旧攀升

复盘这起融资案,其关系并不复杂。只不过,依据《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》规定,期货公司及其子公司资产管理计划不能投资非标准化债权类资产,故而该资管产品需借信托通道投资股权收益权。正是这种嵌套结构让投资者眼花缭乱。时至今日,仍有不少投资者直呼“看不太懂”。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,截至9月30日,在上述131家A股上市房企中,16家房企存货总量超过1000亿元。其中,万科、绿地、保利地产、招商蛇口存货分别为8598亿元、6107亿元、5748亿元和2776亿元,分别同比上涨21%、11%、13%和20%。

69名投资者购买的资管产品名为“大通阳明18号集合资产管理计划”,由大通期货全资子公司大业资管发行并担任管理人,拟募资规模4亿元(分两期,1.5年期为2.7亿元,2.5年期为1.3亿元)。所募资金投资“光大·大通阳明18号集合资金信托计划”,后者用于受让工大高总持有的哈尔滨工大高新技术开发股份有限公司6600万受限流通股股权收益。

严跃进向记者表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。当然,房地产板块因其项目自身的周转特性,一般企业现有土地储备会满足企业未来2年-3年发展需求。

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不过,有些城市限制预售证的发放,导致企业变相拉长了已经达到预售条件楼盘的入市周期。此外,多个城市楼市步入降温通道,给房企消化存货造成了难度。

这6600万股限售股则来源于*ST工新的资产重组。2016年,*ST工新发行股份购买汉柏科技有限公司100%股权并募集配套资金,工大高总作为交易标的汉柏科技的股东获得股份对价以及参与募集配套资金认购,两次合计新增6611.56万股限售流通股,锁定期为36个月。

“二季度以来,调控政策逐渐加码,整个房地产市场处于高压态势,短暂‘小阳春’过后,新房成交量及市场情绪逐渐下滑,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市,历年火热的‘金九银十’今年平淡收官。”诸葛找房数据研究中心国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示,在这种市场局势下,部分房企为保住规模发展,依旧需要通过并购等拿地手段增加土地储备,双重因素下使得房企存货占比增加。

彼时,工大高总共持有*ST工新约1.70亿股,占后者股份总数的16.42%,是*ST工新控股股东,用于收益权转让回购的6600万股限售股股份仅占工大高总持有*ST工新股份总数的38.84%,占*ST工新股份总数的6.38%。

“在房地产行业发展的黄金时代,有些房企还会依靠土地红利赚钱,即将优质土地捂盘惜售,减缓这类土地的开发周期,再借助房价高涨时入市赚取利差。那时,存货变现较慢,可能是开发商主动行为。”某大型房企副总裁在接受《证券日报》记者采访时表示,当下的房地产市场,正处在增量市场向存量市场转化时期,在开发规模上,或许还有10年时间会呈上涨趋势,只是增速放缓,所以房企不得不投资买地保住规模发展速度,因此存货上行是正常的。但若在同等市场条件下,企业资产周转速度过慢,房子清盘时间太长,可能就说明开发商在拿地投资布局或运营上出现了判断失误,导致存货变现率降低。

中国证券投资基金业协会官网公示的数据显示,阳明18号一期成立日期为2017年9月14日,备案日期为2017年9月21日,到期日为2019年3月13日。

不少房企存货变现率下滑

“阳明18号”1.5年期年化收益率为8.3%,2.5年期年化收益率为8.8%——除了这些比较高的业绩比较基准吸引了投资者外,融资方的名校股东背景、控股上市公司、人脸识别、人工智能——众多的光鲜标签让投资者觉得风险较小。

据乐居财经研究院统计数据显示,
2019前三季度A股上市房企存货变现率TOP50门槛为23.9%,同比提升1个百分点,平均存货变现率为49.23%,同比提升0.85个百分点。同时,22家房企存货变现率同比下滑,其中,上实发展、华夏幸福、中华企业、广宇发展、中交地产下滑超10个百分点,万科前三季度存货变现率下滑9.78个百分点至68.39%。

依据阳明18号资管合同,该资管计划存续期内,每年的6月20日和12月20日起20个工作日内任一日、投资终止日起20个工作日内的任一日从该计划资产中分次分配当期计划收益。这意味着,阳明18号一期每半年进行一次收益分配,首次收益分配时间应该在2018年3月。

乐居财经研究院杨倩表示,以上实发展、广宇发展、中华企业为代表的房企,存货变现率下滑主要是由于期内预收账款下降,其中,中华企业在存货下降的情况下,预收账款同比降45.4%,存货变现率下滑14.94%。而万科存货变现率的下滑与积极拿地有关。

然而,阳明18号一期还未到兑付期,种种异常信号就接踵而至。

据乐居财经统计,万科前三季度拿地173宗,拿地金额约1453亿元,位于榜首。与万科类似的还有荣盛发展、蓝光发展等,预收账款小幅走高,但存货增幅较大,致使存货变现率出现下滑。

2018年2月10日,*ST工新发布公告称,公司于2017年7月26日向重庆宗申资本管理有限公司借入贷款人民币2亿元,借款期限为三个月,年利率为8%,工大高总为借款提供保证担保。因这笔逾期的借款,工大高总持有的*ST工新3551.56万股股份被冻结。按照公告,*ST工新当时尚未清偿的借款本金1.9亿元。

“房企早已经意识到去化率的降低,四季度以来,从‘全员销售月’到十一黄金周‘折上折’卖房,再到‘双11’拿出数亿元优惠促销,无不都是在进行打折促销,加快完成销售目标。”一位大型房企操盘手向《证券日报》记者表示,“在北京市场,我们公司都没有达到集团给的预期目标,只能在年底之前尝试各种营销手段争取出货,现在集团对回笼现金非常重视,所以我们压力也比较大。”

“按照当时的约定,利息是要半年支付一次”,投资者代表樊华说,但他们却没有如期收到利息。

关键词阅读:房企 开发商

种种异常让阳明18号的投资者开始警觉:“工大系”是不是出问题了?

事实上,直到阳明18号一期到期日,该产品都无法兑付。不仅如此,大业资管发行的其他资管产品违约的消息屡见报端。

中基协公示的数据显示,截至记者截稿,大通期货共有30个资管产品备案。其中,多个产品已到期或违约。

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尽调报告错误百出

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