深圳调整,土地管理法

中新经纬客户端11月12日电11日,深圳取消了对普通住房认定标准中房屋总价款的限定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住房,满两年即免收增值税。

中新经纬客户端11月8日电
大连万达集团8日在官网发布声明称,有网络媒体报道“万达在法最大投资项目遭马克龙喊停”,该报道严重失实,欧洲城实际是法方某大型企业牵头财团投资项目,万达只参与项目创意和设计。

8月26日,《土地管理法》获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过。修改后的《土地管理法》对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,将改变土地市场供应格局。

业内认为,税费政策的调整有助于降低房产的交易成本。当天,深圳有房产经纪人告诉中新经纬记者,该政策出台后,已经有一些业主要求上调房屋的挂牌价,“500万元的房子上涨10万~20万元比较常见”。

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新版《土地管理法》主要有哪些修改?

对于普通与非普通住房的认定,各个城市都有相应的标准,但随着2015年以来的房价上涨,普通住宅“被豪宅化”的倾向在一些城市比较突出,购房者的税费负担加重。专家认为,深圳对普通住宅认定标准调整后,一些城市有跟进的可能。

万达集团官网截图

对于新版《土地管理法》的修改重点,中国自然资源部法规司司长魏莉华总结为以下几点:

调整后购房者节省约20万元税费

法国《欧洲时报》7日援引法新社报道称,法国总统马克龙7日叫停了万达集团在法国最大的投资项目“欧洲城”。

首先,在土地征收方面做出三个完善。

所谓“豪宅税”,只是市场上的一种通俗提法,它是指依据一定的政策法规对被认定为非普通住宅的房产,在交易时需要缴纳高于普通住房标准的税费。11月11日,深圳市住建局表示,日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

该报道称,2008年,法国大型超市集团欧尚准备打造“欧洲城”,2016年中国万达正式加入该项目,
“欧洲城”计划占地80公顷,是一个集文化、娱乐和零售为一体的超级工程,预计斥资31亿欧元。“欧洲城”本预计2024年巴黎奥运会时落成,但后来大巴黎快线项目建设推迟,“欧洲城”的预期落成时间也被迫延后到2027年。

第一,首次对土地征收的公共利益进行明确界定。第二,首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低。第三,完善土地征收程序,将原来的批后公告改为批前公告,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

深圳市上次普通商品住房认定标准的调整要追溯至2015年。对比2015版,此次调整的最大变化是取消了对房屋总价款的限定。2015版的标准中,深圳对各行政区普通商品住房单套房源的总价进行限定,如,罗湖区要低于390万元、南山区低于490万元、宝安区低于360万元等。

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其次,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

自2015年深圳市房价大幅上涨后,2015版对普通住宅总价款的限定标准已经偏低,导致市面上大部分住宅都“被豪宅化”,很多房屋在交易时需要支付较高的税费。

第三,在宅基地方面,在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,同时允许已经进城落户的村民自愿有偿退出宅基地。改革还下放了宅基地的审批权,明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。

深圳中原研究中心的数据显示,今年10月,深圳全市二手住宅均价为54551元/平米,其中,罗湖区的均价为60207元/平米,以罗湖区390万即为豪宅的界定标准来看,65平米的房子就已经算得上豪宅;福田区二手住宅均价为71160元/平方米,以470万元进行计算,66平方米的住宅也能够得上豪宅的门槛。

集体用地入市:改变土地供应格局

因此,深圳市住建局解释称,目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,深圳市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示,这次土地管理法的修改,包括集体经营性建设用地入市改革。原来我国只有国有建设用地才能进入市场,进行各项建设,现在允许集体建设用地,直接由集体出让、出租用于建设,这是土地供应格局的改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在房屋交易中,增值税的负担是很高的,特别是在深圳房价上涨后,该成本更高。此次调整后,很多房源都被纳入到普通住宅的范畴,这对购置普通自住型房源的购房者来说,大约可以节省20万元的税费。

杨合庆称,集体经营性建设用地入市,首先入市的土地要符合规划,规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二,必须要经过依法登记。第三,在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外,获得了集体经营性建设用地使用权的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。从这几个方面来讲,它不会对我们现有的土地市场造成冲击。

需要注意的是,此次调整后,满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售,可以免征增值税,其他税费依旧正常缴纳。同时,深圳普通与非普通住房的认定,只针对二手住宅,新房市场并不受影响。

诸葛找房分析师岳蒙蒙表示,对于房地产市场来说,更多土地进入土地供应市场直接出让,可减少征地的成本和环节,缓解供给矛盾。此类土地还有很大一部分用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。

房产经纪人称“有业主坐地起价”

岳蒙蒙称,集体土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定集体用地只能用于经营性用途,有利于这些企业低成本拿地,打造商业、产业、办公等全产业链资源,形成规模效应。

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