签约火爆重现,悸动的环京楼市丨大厂

马云刘强东“双十一”送大礼,一向敢为人先的深圳今天也不能落后。

“最严限购令”让环京楼市迅速降温,大厂楼市也未能幸免。然而在限购依然持续的当下,大厂楼市却并不平静。当地开发商利用纳税来规避限购政策,让大厂这个曾经经历楼市辉煌的小县城再次焕发新的活力。除此之外,大厂部分新开楼盘打出了“能够解决购房资质”的宣传推介,高悬的限购政策,在他们眼中形同虚设,人们不禁要问大厂限购要解除了?

一份37页的年中报告,锁定着融创中国控股有限公司的两个关键词:变化与未来。

就在天猫成交额即将跨过2000亿的时候,深圳宣布:144平以下房子统一取消“豪宅税”!当然,前提是你的住宅容积率超过1。容积率咱们在这里就不讨论了,冲着深圳这么好的绿化环境,深圳在售的楼盘容积率基本上都能大于1。

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在上半年市场增速收窄的背景下,融创以增收又增利的良好成绩,
进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。

此次政策规定,自2019年1月1日起,对于容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下的住房,被界定为普通住宅,满两年可免征增值税。

“贴心”服务

日前,融创举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎,想要对外释放的信息是:下半年超过5700亿元可售资源,将贡献大量现金流。他们还将严控投资,让自己更安全。

“豪宅税”是啥?

本轮降温并没有阻挡住购房客的热情。位于廊坊大厂区域内的一处销售楼内,楼盘销售人员和购房者三三两两围坐,即便不是周末,来看房的人也没有断过。自“最严限购令”让环京楼市迅速降温后,大厂楼市在近期又活跃起来。当地楼盘也纷纷推出草签合同、协助办理三年纳税、底单更名等各种“贴心”服务。

孙宏斌判断,中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下,面对从“需求端”到“融资端”的调控,楼市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

啥叫“豪宅税”?财富君也做了一些功课。

“现在是入市大厂的最好时间点,限购之后大厂房价‘腰斩’,目前已经有了上升趋势。”听闻看房人李潇一行有购房意愿,大厂某项目销售人员表示,大厂房价最高的时候能达到3.3万元/平方米,而如今房价虽然稍有回升,但也仅仅只有1.7万元/平方米,下降近一半,按目前趋势,大厂房价肯定要涨,越晚越吃亏。

在时间的循环中寻找突破口,融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系,实现收入结构的多元化,同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。

其实官方叫法是:二手房交易时的增值税,税率为5%。

房价腰斩,对于必须在大厂置业的购房人群来说,无疑是一个好消息。然而房价下跌的背后,却被戴上了限购的“紧箍”,把众多没资质的购房者拒之门外,李潇便是门外看客中的一员。对于不具备购房资质是否能在大厂购房,销售人员直言:“没有资质没关系,大部分来看房的人都没有资质,这个我们有办法解决。”

微笑曲线的底数

营改增之后,国税总局2016年3月31日发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,根据《办法》,对北上广深四大一线城市二手房的增值税进行单独规定:

根据此前发布的限购政策,只有具备大厂户籍,或在大厂当地连续缴纳三年的社保、纳税,才有资格购买住房。

融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示,今年前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。

1.个人将购买不满2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

对于李潇的疑惑,销售人员解释:“限购政策目前有户籍、社保、纳税三个要求,只要满足上述任何一个要求就可以。其中纳税最好解决,对购房者也没有任何影响,只要纳税三年就能获得购房资质。”

“未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,”孙宏斌表示,三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。

2、个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

“如果有朋友在大厂这边开公司,挂靠一下就可以了。”销售人员向李潇明确,相关办理费用在6000-8000元,完税记录满三年后就能正式网签。

下半年,融创拥有可售资源5722亿元,超过80%位于一二线城市。德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。

3、个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。

路劲阳光城以及早安北京也采用同样的“套路”。几家的销售人员均表示,购房者如确定购房意向,可先行与开发商签订一份草签合同,因为三年纳税还没完成,无法进行网签,所以购房者只能选择全款购买或在规定时间分期付款,一般给的期限在一到两年内。就外地购房者担心的资质受限问题,开发商可以找第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得大厂购房资质,从而绕过限购,顺利进行网签。

在连续多年合同销售金额快速提升后,融创已进入利润释放的重要阶段,继续稳稳站在资本微笑曲线上。

从上面的规定看来,也就是说,普通住房,不用交5%的增值税;非普通住房,要交5%的增值税。

草签合同是否具备法律效应?三年内如果发生变故又该如何?当李潇问及上述问题时,销售人员却缄口不言,只是一味地说,完全不需要担心,出现任何问题开发商都会帮着解决。另有销售人员压低声音告诉李潇:“限购政策还能维持多久这个都说不好,一旦提前解除,连税都不用缴了。”

上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元,同比大幅增长82%,本公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。

但是,如何界定普通住房呢?

针对外来投资客群,大厂的开发商也给出了“贴心”服务。数个销售人员称,三年纳税期间,每年有一次“置换”的机会,如购房者有买卖的意愿,短期交易不是问题,在草签合同上换个名而已。“房价涨,可转手;房价稳,能得一套房。有什么可担心的?”

在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高。上半年,融创录得毛利润193.5亿元,同比增长67.9%。与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿元,较去年末增长21%;所有者权益797亿元,较去年末增长9%;现金余额1380亿元,较去年末增长15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

此前深圳“豪宅税”征收标准如下:

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资金安全的底牌

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“关门”不停业

万水千山走过,融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步,正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆,继续将战略优势转化为优异财务表现。

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