威尼斯手机娱乐官网5亿借款救火尚海湾,中信证券明明

恒盛地产负债率高达425%

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第五,今年将继续出售合共约8600个居屋和“绿置居”单位,预计2020年可高达约12000个,以尽快满足市民的置业期望。

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随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。进入2019年下半年以来,监管层对地产公司的融资限制趋严,房企拿地意愿持续疲弱,而随着期房交货时间截点的临近,后续房企的库存压力有望缓解;另一方面,随着“房住不炒”的持续推进,居民投机性购房的行为或将得到限制,房价上涨势头或将放缓;此外,9月金融委会议曾提及要增强政策性金融机构对稳增长的支持力度,结合9月PSL重新投放来看,后续政策型银行贷款有望加速发行,可能对棚改复苏形成支撑。而结合2018年《政府工作报告》确定的新三年棚改计划来看,2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套,年均500万套。2018年已完成626万套,超过计划值580万套约46万套,基于此,2019年实际完成量也有超过计划值的可能。倘若假设2018-2020年棚户区改造目标不变,那么2020年的棚户区改造开工量有望达到450-550万套。

具体来说,政府会加快规划,然后运用《收回土地条例》和其他使用条例,收回以下三类私人土地用作百分百公营房屋和香港设施发展。其一,可能具发展潜力,但未纳入新发展区或其他发展项目,大部分属私人拥有的新界棕地,约450公顷,改划政府用地,作房屋用途。其二,位于各区法定分区计划大纲图上,已划作高密度房屋发展,但因各种原因仍未有发展计划,而评估后认为适合作公营房屋发展的私人土地。其三,收回位于市区并适合作高密度房屋发展的茶果岭村、牛池湾村和竹园联合村寮屋区的私人土地,以加快发展这些合共七公顷的市区用地,重建为以公营房屋为主的新小区。截至目前,政府已知会收回的私人土地约700公顷,预计其中400多公顷会在未来五年间收回,远多于过去五年收回的20公顷。

其实,不只今年上半年,恒盛的2018年业绩报也显示出上海以及尚海湾项目对恒盛至关重要。2018年,上海地区的销售收入占到恒盛总收入的93.6%。与此同时,尚海湾项目则以72亿元的销售收入位列上海地区第一。

棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷。2015年10月住建部发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》曾指出,商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,要进一步提高货币化安置比例;这说明棚改货币化安置的政策目标之一在于促进商品房库存去化。然而,伴随着棚改货币化安置的持续推进,商品房需求较为旺盛,居民对房价的上涨预期助长了投机氛围,房价上涨也拉动了房地产企业拿地、开工热情,反而导致了房地产企业的库存回补。具体来看,尽管当前住宅的待售面积绝对水平仍趋于回落,但自2018年起,住宅待售面积的累计同比增速就已触底并持续反弹,一定程度上说明当前房企的库存去化难度加大。

第四,目前39个“租者置其屋计划”屋邨中,约有4.2万个未售出单位,平均定价约为评估市值的二折。房委会将积极部署,加快出售这些单位。

最后,楼市资本论想说,从细节看,南京银行敢出手5亿元相救困境中的恒盛地产,还是有所考虑的。只不过,恒盛地产是否会将这“关键”的5亿元用在“关键”的尚海湾项目不得而知。希望恒盛地产能够否极泰来,尚海湾的焦急业主们,也能在年底前如愿收房。

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

第六,今年继续推出3000个“白表居屋第二市场计划”,以满足更多白表人士的置业需求。所谓白表人士,是既无私人楼宇,又不满足公屋申请者的人士。

楼市资本论从天眼查了解到,刚刚借来5个亿的上海鹏晖,其直接控股公司为上海意景房地产开发有限公司,与尚海湾项目的开发商上海鑫泰房地产发展有限公司的直接控股公司是同一家。

棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。2015年之后,货币化安置比例快速提升,由2014
年的 9%升至
2016年的49%,以2016年的数据为例,2016年全国棚改开工606万套,如果假定棚改房的平均面积在40-50平方米之间,约占2016年的住宅销售面积的17.6%-22.0%。总的来说,棚改货币化安置极大程度的带动了商品房销售额的增长,并将带动房地产企业的投资热情,而随着棚改货币化安置的持续推进,住宅库存去化的效果愈发显着,截至2019年8月,商品房住宅待售面积为2.25亿平方米,较2016年初的高点4.66平方米下降了50%以上。

继续推进填海计划

大家都很清楚恒盛地产极度缺钱。根据2019半年报业绩披露,亏损了13.64亿元,此外借款总额高达人民币247.6亿元,而现金及现金等价物却只有人民币1.92亿元。1.92亿元和247.6亿元一对比,感觉恒盛地产正处在危机悬崖的边缘。

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八大措施解决住房问题

2010年,随着市场调控的收紧,恒盛地产进入收缩状态。从2009年拿地投资近百亿大幅减少至2010年的28亿元。2011年起,公司拿地动作几近停摆。

棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

关键词阅读:房屋 首付 购房 香港房委会 居屋

政策从严,融资渠道持续收紧,竞争激烈等各大关卡让房地产市场寒冬降临。为了生存,地产商各出奇招,强者抢占龙头地位,弱者摆脱下行困境。楼市资本论发现,港交所上市的房企恒盛地产正在遭遇至暗时刻,负债率已经高达425%,全国化布局却只靠上海项目“活着”。

回首:棚改的潮起潮落

第一,大幅增加过渡性房屋项目,在未来三年提供1万个单位,以纾缓居住环境恶劣和长时间轮候公屋家庭的压力。政府为此预留资金费用由早前公布的20亿港元增加至50亿港元。

先来看看恒盛的情况。根据恒盛地产半年报,截至6月30日,恒盛上半年较大比例销售收入来自上海地区,占到集团总销售额8.869亿元的38.2%,总销售面积2.55平米的85.5%。并特别提到,本期内,恒盛较大比例的已出售及交付之物业来自于上海的尚海湾项目。

棚改“腰斩”的背后。自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大,分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。总体来看,棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷;另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。

林郑月娥表示,每项土地发展工作都充满挑战,但会通过定期更新《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》和按年检视《长远房屋策略》下的供应目标,为不同收入的市民提供置业机会,让香港市民“买得起、供得起”楼。

说起来,别看恒盛地产如今境况步履维艰,曾经也是辉煌过的,其创始人--江苏如皋首富张志熔,更是业界极富神秘感的传奇人物。

但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。随着2019年9月国常会暂停地方土地储备棚改等专项债申报,对于棚改而言资金端仍是一大制约,而在“房住不炒”的政策背景下,严控地产、扶持制造业仍是当前政策的主要发力点,过度棚改可能将导致资金重新流入地产领域,并引起房价上涨、商品房库存回升等现象。综合考虑上述因素,我们认为2020年棚户区改造开工量可能在400-500万套的区间。

第二,为非公屋、非综援的低收入住户,包括轮候公屋人士,提供生活津贴,将于下个年度先后发放两次。

楼市资本论查询相关数据发现,2011年,恒盛地产全年销售95.9亿元,到2014年则大幅下降至42.63亿元。销售收入大减,导致恒盛地产公司拥有人应占溢利由正转负。2011年公司拥有人应占溢利为17.3亿元,2012年下降至10.82亿元,到2013年降至2.92亿元,2014年由盈转亏,亏损约29.96亿元。

回首:棚改的潮起潮落。早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。

林郑月娥在施政报告中订立了一个清晰目标:要让每一个香港人及家人,不再需要为住房问题煞费思量,都可以在香港建立一个属于自己的家。

尚海湾业主试图与开发商沟通无果

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

一边是大量买不起房的年轻人,一边是楼价频破纪录创新高,解决香港住房问题一直以来都是香港特区政府工作的重中之重。

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2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求积极推进棚户区改造货币化安置,此后,我国的棚改模式由实物安置为主转为货币安置为主。在货币化安置进程中,拆迁人一般需要将安置的房屋按规定折算成安置款项补贴给被拆迁人,并由被拆迁人自行选购房屋。货币化安置下并不涉及实物补偿,一方面有利于改善减少实物购置下的安置房的建设周期长影响被拆迁居民入住的现象,另一方面也有助于缓解实物购置下的住宅重复建设问题,同时也可以通过货币安置来实现商品房库存去化,在随后的的几年中,棚改货币化安置比例逐年提升。

然而,上述通过改变现有用途作房屋发展的土地并非取之不尽。因此,特区政府决定继续推动“明日大屿愿景”计划填海造地,提倡多管齐下保障土地供应,包括在中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项。其中,交椅洲人工岛将为香港提供1000公顷的土地。

张志熔曾说,“涨潮时赶海难有收获,退潮时哪怕在海滩闲游信步,也能捡到美丽的贝壳。”1994年,张志熔成立弘耘置业,进军房地产。正如其所言,在大量房企破产之际,张志熔开发的商品房却火到销售一空,占据了当时房地产大鳄中的重要一席之位。

另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。具体来看,棚改的资金来源主要包含三个方面:分别为财政拨款,政策性银行贷款和棚改专项债。其中,PSL是近几年棚改的重要资金来源,2016、2017、2018年新增PSL贷款分别占当年棚改新增投资的66%、35%、40%。然而,自2018年6月国开行将棚改贷款审批权限上收总行开始,政策性银行贷款审批趋严,2018年7月的棚改吹风会上住建部也重新提出对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。总体来看,自2018年下半年,PSL的投放逐渐减速,2019年4月-8月PSL甚至连续5个月“零投放”,资金来源受限在一定程度上限制了地方政府的棚改热情,而尽管棚改专项债的发行可以在一定程度上弥补PSL的资金缺口,但考虑到地方政府债务限额的限制,棚改资金端仍面临一定制约。

香港特区政府决定继续推动“明日大屿愿景”计划填海造地,提倡多管齐下保障土地供应,包括在中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项。

中国经营报报道称,有业主表示原本应于2018年9月底精装交付的产品,到了2018年底却被通知要延期到2019年10月31日才能交付。项目销售人员则向记者表示,将会在2019年底完成装修并交付。此次逾期精装交付涉及200户左右购房家庭。记者结合项目销售宣传的1万元/平米的标准和项目多为200-300平米的户型,粗略估算资金需求为4-6个亿。

早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。在传统的实物化安置下,以新建的安置房来替换被拆迁住房的过程中并不涉及居民购房行为,因此对房价的影响也相对较小,同时随着实物安置的持续推进,房地产开发投资也在持续加大投入,一定程度上对我国的经济起到了促进作用。

所谓“居屋”,是居者有其屋计划,主要是为一些收入不足以购买私人楼宇,又不合资格入住公屋的市民提供另一种选择。此计划内兴建的屋苑通称居屋。“绿置居”,原称为“绿表置居先导计划”,由香港政府建议房委会选择合适的正在兴建的公屋项目,以先导计划形式出售给主要为现有公屋租户的合资格“绿表”人士,单位定价比传统居屋低廉。

2012年7月,张志熔被美国证监会质控,涉嫌中海油收购加拿大尼克森公司内幕交易,被爆非法获利逾700万美元。最终以张志熔缴纳1400万美元罚款和解,后张志熔从恒盛地产“裸退”,程立雄担任起公司董事会主席。至此,恒盛地产遭遇“变天”。

展望:棚改空间知多少?

不过,购房需求增加也可能会进一步刺激楼价上涨。证券时报记者获悉,在香港特区政府出台放宽按揭成数政策后,大围区内即有两成放盘业主反价封盘,反价幅度达5%~10%。例如名城1期3座底层NA室,实用面积677平方尺,原本1050万港元放盘,但业主得知楼按放宽后,即时加价至1150万港元。

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第八,放宽按揭计划楼价上限。即首次购房人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元,可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万港元提升至1000万港元,后者包括自用楼换楼按揭。

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