三四线热度下滑,地产销售和投资可持续吗

今日,国家统计局公布的《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格均环比上涨,且涨幅比上月略有扩大,但上涨城市数量持续减少,部分价格涨幅过快的城市或热点一二线城市加入下跌城市行列。二手房价格环比下调城市达到28个,下调城市连续4个月超过20个,为近两年来首次。

10月17日,58同城、安居客发布《2019年三季度楼市总结报告》,报告显示,2019年三季度,重点城市新房市场住宅销售同比正增长,而二手房挂牌房源量逐步下行。

本篇报告将从区域的角度,对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合,分析究竟不同区域的房地产市场今年以来发生的变化以及区域地产市场的定性探讨。样本城市的划分方式主要有三种:按区域划分,按城市等级划分,按大城市圈划分,具体的划分规则与CREIS数据库一致。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者指出:“虽然整体市场成交量依然上行,全年有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的金额记录,但从房价看,市场调整趋势明显,一二线城市逐渐进入调整期。”

58安居客房产研究院分院院长张波预计,商品房销售金额或将在2019年达到顶峰。房地产去产能化背景下,商品房规模见顶,2019年商品房销量或呈现一增一减,全年的销售面积同比减少,但销售金额依然有望突破15万亿大关,从2020年始,全国商品房的规模无论是销售面积还是销售规模都将进入缓慢的下行通道。

房价年中增速放缓,三季度不同地区房价环比上涨城市占比均有所回落。三季度总体的房价环比增速回落。从环比上涨城市的占比来观察,对于大部分区域而言,该项指标的高点多出现在今年一季度或二季度,大部分区域的高点在80%以上。而当前多数地区该比例已经跌落到40%以下,说明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。一线城市房价总体较稳,二线城市与三四线城市对比而言,三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。

新房价格环比涨幅略有扩大

在“因城施策”的调控政策下,三季度的全国土地开发速度出现放缓节奏。2019年全国土地购置面积同比下行明显,三季度同比降幅略有收窄。2019年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1—7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6%。

一线城市地产销售走弱,二线和三四线城市边际改善。商品房销售面积与去年同期大致持平,销售额保持稳定增长。分城市等级看商品房销售面积,一线城市在上半年表现更好,二线城市前期表现较弱,三线城市销售增速放缓。然而进入三季度后,一线城市销售面积大幅低于去年同期,二、三线城市地产销售在短期回暖,同比降幅收窄,其中二线城市下半年的表现明显优于上半年。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,9月份,各地坚决贯彻党中央、国务院部署,坚持“房住不炒”定位,进一步落实房地产长效管理机制,房地产市场价格总体稳定,略有升降。

2019年房地产开发投资同比增速出现缓慢下降,但总体仍高于去年同期。在持续增长的开发投资节奏下,全国新房市场的住宅销售面积、销售金额也实现同步增长。

房地产开发投资呈现明显的区域特征,华东、华南地产投资增速稳定,华北快速滑坡。今年地产投资表现最好的是西南地区,增速呈逐季上升的趋势,成都、昆明、贵阳等西南省会城市的都呈现出向好的势头,华东和华南的地产投资前三季度总体保持稳定。地产投资增速出现比较明显滑坡的是华北地区,北京和河北部分主要城市的地产投资同比收缩是主要原因,预计华北区域的地产投资短期很难看到改善迹象。分城市等级和城市圈看,地产调控政策对一线城市和环渤海地区地产投资的作用更为明显。

据国家统计局初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州持平,上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

2019年1-8月,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。

在总体新开工增速波澜不惊的表象下,区域的异质性表现更加值得关注。华北和华东新开工的波动较大,京冀的表现对华北产生了显着的影响,而苏南地区在一定程度上拖累了华东地区。相比之下,西部地区的样本城市在开工方面表现更佳。分城市等级看,一线城市年内高开低走,二线城市持续向好,三四线增速表现低迷。就施工面积而言,样本城市密集的华东、华中和华南地区均在全国平均水平附近走稳,短期未见明显的下行趋势。

值得注意的是,南宁、洛阳、银川、无锡、呼和浩特位列新房价格环比涨幅前五,合肥、厦门、济南、大连、贵阳、牡丹江等12城市新房价格环比下跌。

虽然住宅销售面积、住宅销售额均实现增长,但不同级别的城市也有较大差异。58同城、安居客《2019年三季度楼市总结报告》显示,2019年三季度,一线城市的商品住宅成交总量环比二季度有所下降。成交均价方面,上海的成交均价略有回落,深圳成交价格依然保持平稳。

结论:一线城市房地产市场受政策的压制较强,二线城市边际向好,部分中西部二、三线城市房地产市场有持续改善的空间。按照城市等级分类,一线城市地产表现在政策加码后趋弱,三四线城市呈现出需求透支的特征,而二线城市地产市场有逆势向好的趋势,可能在中期有相对较好的表现。结合区域和城市圈分析,华北市场短期疲弱难改,华东、华南有望持续走稳,中西部样本城市的表现总体较优,也体现出部分二、三线城市的发展空间以及中西部地区房地产市场的发展潜力。

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库存方面,全国商品房库存继续呈下行态势,同比降幅有所上涨。截至2019年8月商品房待售面积49784万平方米,比7月末减少92万平方米。住宅待售面积减少140万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积增加16万平方米。

正文

数据来源:国家统计局 制图 包晶晶 魏文艺

受到全国房地产市场同步下行、房地产信贷政策收紧等因素影响,三季度二手房市场成交明显遇冷。

在房地产政策不断趋严的当下,地产投资增速仍然居高不下,地产销售也有所回暖,似乎地产市场整体上并未受到太大的打击,本篇报告将从区域的角度,对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合,来分析究竟国内不同区域的房地产市场今年以来发生了哪些变化以及区域地产市场的定性探讨。

张大伟分析指出,“城市分化继续明显,从明显上涨城市看,南宁、唐山分别连续2个月成为全国新建住宅与二手房价格上涨的龙头。一线城市中,深圳因为之前的政策利好也出现了明显上涨。”

据58安居客房产研究院数据显示,2019年三季度,全国二手房挂牌房源量逐渐回落,各月数据来看,5-7月挂牌房源量达到高点,8-9月逐步下行。

本文使用的数据主要来自CREIS数据库和Wind数据库,对于区域的划分方式主要有三种:按区域划分,按城市等级划分,按大城市圈划分,具体的划分规则与CREIS数据库一致。由于部分城市存在缺失数据,因此在按不同类型聚合数据时剔除了缺失数据的城市,可能会导致部分区域样本城市数量相对较少,例如东北地区和西北地区,最少的时候只有4个样本城市符合要求。根据CREIS的划分,按区域划分和按城市圈划分的“东北”区域的内涵存在一定差异,在按城市圈的划分中,沈阳、锦州等城市被划入“环渤海”而非“东北”,导致两种分类方式中“东北”地区的数据存在一定差异,考虑到东北地区样本城市的数量较少,我们在以下的大部分讨论中不会涉及东北地区。

“部分城市近期房价上涨较快,和购房需求积极释放、尤其是部分投资投机需求进入等有关。上述城市已经连续几个月排名居前,后续预计此类城市房地产调控会有进一步升级的可能。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“从同比涨幅看,大理成为涨幅较为靠前的城市,而西安市场终结了此前连续9个月涨幅排名第一的状态,房价调控压力有所减少。”

分不同级别城市来看,一线城市中上海二手房挂牌均价环比上涨1.4%,其余城市价格波动不足1%;新一线城市中近半城市二手房挂牌价上涨,苏州、宁波挂牌价涨幅约4%。

房价和销售出现了哪些结构性变化?

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数据显示,在一线城市中,上海的二手房找房热度依然领先。新一线城市中,重庆、成都、沈阳等城的二手房热度高于一线城市。

房价年中增速放缓,三季度不同地区商品房价格环比上涨城市占比均有所回落。不论是按照区域还是按照城市圈来划分,各地区2019年第三季度商品房价格环比增速均有一定程度的回落。我们可以从环比上涨城市的占比来观察这一点,对于大部分区域而言,房价环比上涨城市占比的高点大多出现在今年一季度或二季度,大部分区域的高点在80%以上。时至三季度,多数地区相比于二季度房价环比增长的城市比例已经跌落到40%以下,说明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。如果将二线城市与三四线城市对比,三季度三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。从热点城市看,不同城市的表现也有所不同,石家庄、成都等地商品房价格上涨较多,广州、厦门等城市下跌较多。

数据来源:国家统计局 制图 包晶晶 魏文艺

随着二手房成交遇冷,房地产经纪人信心指数呈现平稳下降的趋势,9月份经纪人信心指数为105.7,对于未来房价及成交情况仍抱有乐观态度。

一线城市房价总体较稳。一线城市方面,四个一线城市中只有北京房价保持了持续的环比上涨趋势,广州商品房价格环比自去年四季度以来波动幅度较大,大致呈现先涨后跌的态势。上海、深圳环比均有小幅震荡,年内平均房价变化不大。总体而言,一线城市的地产价格全年波动较小,政策较好的稳住了一线城市的房价。

9月新房价格同比涨幅方面,大理、呼和浩特、石家庄、洛阳和西安列前五位;只有岳阳一个城市新房价格同比略有下跌。

租房需求方面,2019年1-9月,
3月份租房需求明显上涨,4-9月各月租房需求较为稳定,三季度有略微下降的趋势。新一线城市中,成都的租房需求居首位,其次为重庆、武汉等中西部城市。

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