头部房企获险资青睐,套现之前

融资政策的收紧影响到整个房地产行业,大型房企也未能幸免。但凭借着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验,头部企业得以吸引险企携巨资驰援。

一边是住房紧张,一边是楼价频破纪录创新高,香港的居住问题一直都是香港特区政府工作的重中之重,然而多年来成效甚微,申请公屋平均轮候时间已变成5.4年。

账面浮盈只是财富幻觉,卖出套现的才是真金白银的收益。

今年以来,中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

近日,证券时报记者实地走访香港新界区元朗、天水围、锦田一带,以及港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带,采访市民对于港府引用《收回土地条例》的想法,以及香港特区政府发展局新闻负责人,政界人士对香港土地供应需求的看法。

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多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,在房企融资收紧和资产荒的双重背景下,房企需要钱,险资需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,房企和险资的关系将越发紧密,或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。

美联物业销售中介陈小姐向记者透露,9月16日,又有内地富豪再斥资5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount
Nicholson。该处楼盘目前均价15万元/尺,Mount
Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初,观塘晓丽苑均价已达10万元/平方米。

流动性冻结

险资入股

“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦,政府发展农地被认为是输送利益,发展郊野公园又会被指破坏环境,发展新界会漠视丁权,填海造地被开发商各种环保借口抵制,平日天天抱怨楼价贵,没土地。每次只要一有新的土地开发计划,第一就是反对,反对,反对。”市民江先生说,“试问反对者,到底如何才能既不花钱,又变出大量适合开发的土地呢?”

楼市调控已近三年,可丝毫看不出要放松的迹象,直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后,众人直呼楼市要凉凉,过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

缓解资金压力

“土地供应为本届政府施政的重中之重,而且必须多管齐下。”香港特区政府发展局新闻负责人向证券时报记者表示,“土地供应专责小组经广泛公众咨询,于去年12月向政府提交的建议,政府今年2月全面接纳,将推行更有力的土地供应策略,持续大幅增加土地供应,以落实长远房屋策略所制定的十年建屋目标。”

当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。

今年以来,险资频频入股房地产企业。保利地产半年报显示,原第二大股东泰康人寿再次增持公司0.97%股权,持股比例上升至6.27%;前海人寿则出现在荣盛发展半年报的前十大股东列表中,持股比例为0.46%;另外一家长三角地产商光明地产也获得险资青睐,上半年,华夏人寿两只产品共计买入光明地产2.71%的股权。

土地供应极度紧张

前段时间,各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示:下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销,新一轮裁员也相继开启。

“险企资金雄厚,金融运作能力强,可以很好地补足房企的短板。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《证券日报》记者表示。

香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其余75.7%为郊野公园、水塘等,其中房屋用地面积仅占6.9%,导致楼价畸高,租金贵。

这一切为什么呢?很简单啊,因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受:特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏,就怕你不为所动。

最近的案例是,中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份,成为公司第二大股东,原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上,中国金茂近4年复合增长率约50%,但扩张的同时,公司负债攀升,今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发,中国金茂融资总金额约8.15亿港元,将用作营运资金,这让平安的入股颇有资金驰援的意味。

近日,民建联刊登全版广告,促请特区政府引用《收回土地条例》,大量收地兴建公屋,以解决公共房屋短缺问题。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示,香港有很多深层次矛盾,其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重,香港特区政府必须大刀阔斧,破釜沉舟。

新房难卖,直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

此外,继2018年买下华夏幸福19.56%股权后,今年2月份,中国平安继续增持至25.25%,坐稳华夏幸福第二大股东宝座。平安入股后,即向一度被爆出资金链问题的华夏幸福伸出援手,2018年年底,平安资管与华夏幸福下属公司签署协议,向其实施债权投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下着手优化债务,公司2018年四季度融资性净现金流转正,2019年上半年的筹资性现金流从去年同期的-97.2亿元上升到317.42亿元。近期,华夏幸福继续向平安人寿转让其持有的北京物盛科技100%股权和债权,预计回笼资金58.29亿元,资金情况预计进一步好转。

团结香港基金副总干事黄远山向记者指出,未来10年,香港将欠缺9万至10万个公屋单位,因此政府必须着手解决住房一事,而《收回土地条例》是其中一个收地方式,最重要的是找到新土地资源,以不同方式获得土地,并作发展用途。

楼市调控的关键手段——资金,在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集,才会有价格上涨,如没有呢?

江瀚认为,险资入股房企的长远影响是,险资的长钱可以降低房企的资金成本,让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化,如果做得好的话,有可能出现类似日本主银行制的产业结构,即公司以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管,这种模式将大大降低交易成本,赋予房企可持续的生命力。

根据香港政府房屋署公布数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗一般公屋申请,以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市;限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市;限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时,房价怎么会涨呢?

确定性因素

对于此次民建联的提议,香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示,根据《收回土地条例》,政府引用该条例收回私人土地,需要在确立适用于有关土地的“公共用途”,港府未来会就不同的新发展区及公屋计划收回私人土地;未来数年在几项大型土地发展项目的范围内,包括横州发展第一期,古洞北/粉岭北新发展区及洪水桥新发展区,估计亦会收回约500公顷的私人土地。政府亦会继续为发展公屋做规划工作并收回所需的私人土地。

再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

是险资入股主因

上述新闻发言人还向记者透露,香港正就“土地共享先导计划”的执行框架拟定具体的准则及其他执行细节,以期释放主要位于新界的私人土地作短中期的公私营房屋发展,政府稍后会公布相关安排并听取相关持份者意见。

房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。

事实上,这并不是险资首次进军房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济承压的大背景下,房企面临资金链危机。与此同时,保险高速发展且入市政策环境宽松,险资纷纷斥巨资进驻头部房企“抄底”。

港府收地遭遇强阻力

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

2015年4月份,中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权,成为碧桂园第二大股东,持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍;同年,安邦保险入股保利地产;泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列,至今仍持有6.27%的股权,列第二大股东;也是在这一年,宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列,此后继续增持,并引发了着名的宝万之争。

民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示,回归20多年来政府仅13次引用《土地收回条例》。此次民建联提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主,发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结,但民间已掀起一场土地大辩论。

当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。

“宝万之争后,险资入市受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,让险资面临很大的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。

9月18日,记者实地走访新界区元朗、天水围等地,以及九龙区、港岛区等地,采访不同村民及市民对政府收地看法。

种种迹象表明,政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

进入2019年,银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召,且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低,险资再次看到入场机会。

港铁西铁线从柯士甸站向西出发,途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门,全部属于新界区。而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区,地铁经过的很多地方至今尚未开发。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。

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