曾是泰禾首入天津之作,金九银十

297套房产,评估价9.17亿元,起拍价5.13亿元,相当于打5.6折,最终成交价5.48亿元,相当于打6折。

房地产市场在经历了年初的“小阳春”行情后,于5月份开始掉头降温,业内专家预计,今年房地产市场的“金九银十”或成色不足。

国家统计局周一公布的最新数据显示,8月,房地产开发投资、房企到位资金等多指标累计增速已经连续4个月下降,其中,投资增速降至年内最低。另外,尽管商品房销售指标略有反弹,但是,销售面积指标已经连续8个月负增长。

作为此前泰禾首入天津的标杆项目,本次拍卖的297套房产曾经有过一段辉煌时期,但随后的大火不仅烧去了光环,也令这个项目陷入了长期的尴尬。

楼市调控坚持“房住不炒”

而刚刚结束的中秋小长假,各地楼市平淡收官。有机构统计数据显示,与2018年中秋小长假相比,北京、上海、广州、深圳等地新房成交均有不同程度的下调。

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上海易居房地产研究院提供的数据显示,9月1日至9月26日期间,全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米,较8月份同期有所反弹。具体来看,4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米,环比8月份同期小幅上涨3%;11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米,环比上涨14%;32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米,环比上涨9%。

接受券商中国记者采访的业内人士认为,整体看,全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。预计今年接下去几个月,销售面积增速将保持小幅下跌,销售金额增速将震荡收窄,投资增速和房企到位资金增速会继续收窄,在政策面没有松动的可能性,特别是融资面偏紧的背景下,房企主动促销降价的行为会进一步增加。

图片来源:阿里法拍

“虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响,较8月份成交量有小幅反弹,但整体上看,反弹动力依然不足。”上海易居研究院智库中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

开发投资增速再创年内新低

二次拍卖终以6折成交

严跃进认为,9月份上述47城的成交量之所以出现反弹,还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低。从原因上分析,在2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,居民对房地产市场的心理预期已发生改变;此外,目前居民加杠杆空间有限。虽然房企受融资难度加大影响,在今年下半年加大了推盘节奏和力度,然而在楼市调控整体偏严的背景下,预计今年楼市“金九银十”成交量难以出现大幅增长。

从投资指标来看,1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。这是该指标连续4个月增速回落,并创年内新低。

“镁刻地产”记者从阿里法拍平台获悉,这297套房产位于天津市河西区友谊路35号君谊大厦,权利人均为天津泰禾锦辉置业有限公司,共有情况为单独所有;土地用途为其他商服用地;估价对象所在层位于5~13层、15~24层、26~35层,规划用途为非居住。

回看今年以来的楼市调控脉络,《证券日报》记者发现,针对房企融资方面的收紧可以说是重要内容。

1-8月份,房屋新开工面积145133万平方米,同比增长8.9%,增速回落0.6个百分点;

不过,这已经是该组物业的第二次拍卖。9月3日,这297套房产曾以6.42亿元的价格挂牌,但遗憾流拍,且当时并未有报名者。

先有5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;随后,银保监会又于7月6日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。此后,国家发改委于7月12日对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,进一步规范房企海外发债。

1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

而今次二拍吸引了3位竞价人,但只有二人出价竞争。记者留意到,竞拍首日的11次竞价中,Z1934竞拍人以5.38亿元报价领先。今天上午,两位竞拍人竞争激烈,在拍卖截止时间前的9:49:48,Z7003出价5.46亿元,但5秒钟后,Z1934即出价5.48亿元,并最终锁定胜局。

7月30日,中共中央政治局召开会议时着重强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行也在同一周内“点名”房地产业,包括在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确,房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放;在央行2019年下半年工作电视会议上提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

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从成交确认书看,Z1934竞拍人为天津远通商业运营管理有限公司。据天眼查,该公司今年7月17日才成立,为商务服务业公司。不过,该公司监事段莹莹名下有45家公司,并涉及多家房企,其中包括远洋系旗下远洋资本有限公司、远洋龙昇资产管理有限公司等。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,从今年以来监管层的一系列政策出台和导向上看,我国房地产市场正坚定不移地向“房住不炒”轨道上前行,并在保持楼市稳定性的同时有效遏制了楼市中的非理性行为。对于房企而言,资金无疑是其发展的源头活水,但随着融资难度的逐步上升,已成为其首要面对的挑战,而积极转变发展思路也显得势在必行。

对于开发投资增速持续回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要是受库存、资金、预期等方面因素影响,当前房企重点需要去库存,同时,房企资金压力加大,再加上房企认为后续市场会降温,有一定的悲观情绪,因此,投资方面趋于保守,自然会放缓节奏。

297套房产背后

直接影响房企规模化

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为,7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策;加之金融政策持续收紧,房企融资承压,开发企业投资预期进一步降低。1-8月份,土地购置面积同比下降25.6%,尽管降幅小幅收窄,但仍大幅下滑;房屋新开工面积增速回落0.6个百分点至8.9%,带动开发投资增速持续回落。

这297套法拍房,究竟是什么样的资产?

同花顺iFinD数据显示,按照申万一级行业进行统计,截至9月29日,A股已有14家上市房企发布第三季度业绩预告,其中,预增或略增的仅有3家,预减或略减的有2家,续亏、首亏及扭亏的共7家。此外,还有2家房企的第三季度业绩预告显示不确定。

值得注意的是,1-8月份,土地购置面积和金额降幅双双比1-7月份收窄3.8和5.6个百分点。但在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

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