中小房企破局之道威尼斯手机娱乐官网,建业地产中报负债率超90

面对竞争对手的逼入,建业地产在继续深耕中原的同时,开始谋划走出河南,但公司骤增的营业成本和负债率无不透露出一丝危险信号,地产黄金时代已过,“河南王”未来江湖地位还能守住么

今年以来,房地产市场严格调控带来资本战线的收缩,不论是去年高喊“活下去”的万科,还是长租公寓频频遭遇资金紧张,都让房地产投资机构笼罩着阵阵寒意。不过,部分优质公司还是获得股权资本的青睐,尤其与科技、资本相融合的房产电商给了投资人更多想象空间。

伴随着调控、去杠杆等政策的出台,中小房企因负债高、融资难、现金流吃紧,生存承压。

建业地产股份有限公司董事长胡葆森爱读《菜根谭》:“人生嚼得菜根香,则百事可为。菜根肯定都是苦的,但你能把这个菜根都嚼着是香的,那就没有你干不成的事儿,这是一个修炼的过程。”

居理新房获C轮融资

面对困局,中小房企为了能够“活下去”,不得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说,过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会,那么现在其更多思考的则是如何能够躲过一劫,度过寒冬。

眼下,胡葆森正在“嚼菜根”。7月末,与建业携手并进了13年的凯德集团正式退出;8月末,公司公布的2019年中报透露出危险信号:负债率超90%,毛利率与净利率双双下滑,新增土地储备下滑44.6%,拿地成本也大幅上升。

资本青睐房产电商

加快赴港上市步伐

市场将危机的原点指向公司多年来固守河南,而今的胡葆森已决意带领建业转舵。7月末,其收购装配式建筑公司,宣布将以输出轻资产的模式走出河南。未来,公司将有哪些新的调整与规划?近期,《投资者网》就相关问题联系到建业地产方面,并得到了一定答复。

房产电商的赛道人满为患。不论是受资本热捧的房多多、好屋中国等创业平台,还是自如、贝壳等租赁公司,乃至链家、我爱我家等传统中介,阿里、京东等互联网巨头的入局为房产电商的竞相创新开启新一轮探索。

自2018年四季度开始,中国香港资本市场迎来一批内地房企。10月11日,美的置业和大发地产上市。前者是2017年中国地产39强,2017年销售金额507亿元;后者则是成立于1996年、深耕长三角区域的住宅房地产开发商,2017年营收近46亿元。

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近日,居理新房在北京举办品牌战略升级暨C轮融资发布会,宣布获得数千万美元C轮融资。凭借快速、优异的业务发展,居理新房广受国内外资本市场青睐,此前曾先后获得源码资本、祥峰投资、斯道资本、险峰长青等多家知名投资方注资以及58集团的战略投资。

资本即机遇。以大发地产为例,上市前的2015年至2017年公司收益分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元;净利润从5341万元增至1.44亿元。但三年间,公司的净现金流从-7.92亿元降至-23.93亿元、净资产负债率从196.5%升至270.8%。2017年纯利率仅为3.2%。

负债率超90%

源码资本董事总经理王星石表示,房产交易赛道经过多年的发展,已经逐渐回归人、房、客高效匹配的实质。

经营性现金流不容乐观、负债水平高企对大发地产进一步扩张发展形成桎梏。而随着在港交所上市,公司募集资金8.1亿元,其中约60%用于开发现有物业项目,约30%用于偿还借贷,约10%用作一般营运资金。为公司带来了新的发展机遇。

建业地产的股价走势就如同其基本面一样让人眼花。自2019年以来,在二级市场上,公司股价表现时起时伏,从2.5港元到3.8港元,又跌回到原点,而后继续攀升。

斯道资本投资总监蔡蓉、祥峰投资执行合伙人徐颖也表示,房产市场从野蛮生长到精益运营的发展现状,使得供需双方急需高效的品质服务商。房产科技和服务是他们长期关注的赛道,相信行业的结构性变革将孕育出一批新的平台型公司。

此后,区域性房企开始发力赴港上市。2018年11月份和12月份,总部位于河南许昌的恒达集团控股和总部位于惠州的万城控股相继登陆中国香港资本市场。

不难看出,市场对这家有着“河南王”之称的房企饶有兴趣,但却鲜少将之列为长期投资标的。

以技术和数据驱动运营模式不断改善客户体验,提升交易效率的居理新房,恰好匹配了这些机构的投资需求。据悉,居理新房作为新房电商的领跑者,拥有专业的高学历咨询师团队,提供从大数据找房、全城看房到低价买房的全程定制化服务,致力于打造一站式购房平台。

资料显示,恒达集团控股是一家立足于河南本土的小型房地产开发企业。2017年收入15.5亿元。截至2018年7月31日,旗下21个房地产开发项目均在河南当地。自2005年首次有意通过借壳登陆A股以来,其四次冲击上市终于如愿。招股书披露,恒达集团2015年-2017年的资产负债率分别92.82%、92.88%和90.24%。

数据显示,2019年1至8月,建业地产实现合同出售金额396.8亿元,相较去年同期减低3.1%。不进反退,公司也因此掉出中国房企销售额50强名单,排名为第55位。

据业内人士透露,国内传统中介龙头大约有15万中介人员,年度新房总成交额为2000亿元,居理新房1000人团队新房总成交额300亿元,人均成交新房3000万,是前者22.5倍,“科技和大数据系统正在颠覆这个行业。”

与恒达集团控股相似,万城控股也是一家“蝇量级选手”,2017年其收入仅9.73亿元,溢利7677.7万元。截至2018年9月30日,万城控股共有17个项目,土地储备89.7万平方米,总建筑面积约210万平方米。虽属“迷你型”房企,但万城控股的资金压力同样不小。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元,资产负债率均超85%。

对此,建业地产方面表示:“自2017年下半年,建业地产进行了数项改革,当中包括提高存货周转期,及增大项目发展力度。由于18、19年的销售结转项目大多为改革前的项目,销售增速还没有完全反映改革后的增速。”

大力投入科技研发

2019年以来,截至目前,已有德信中国、银城国际控股、中梁控股等陆续在港上市。这些房企中,除中梁控股在房地产百强企业名单中排在第29名外,其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在着负债率较高、融资利率高企等现象。另据《证券日报》记者不完全统计,目前在港交所排队的房企还有海伦堡、万创国际、奥山控股、银城国际和新力控股等7家。

而从2019年中报情况来看,建业地产所面临的问题不仅是销售额下滑。今年上半年,公司实现营业收入约为90.69亿元,同比增长约89.49%;净利润约为6.58亿元,同比增长约19.58%;扣非净利润为-1.36亿元,同比下滑124.35%。

提升购房体验

德勤中国全国上市业务组联席主管合伙人欧振兴对《证券日报》记者表示,“从去年四季度以来到今年8月底,共有8家内房股在中国香港主板上市。通过在港上市,房企可以迅速获得融资,进行项目布局,有利于公司发展。”其同时表示,“如果市场环境配合,目前排队的7家房企中,预计一半有望于今年年底登陆中国香港资本市场”。

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