30强房企仅10家明确为正,中午楼塌下午涨价10万

2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有多足,比任何时候都显得重要。

“我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

神奇的楼市总有你想不到的奇葩营销,一次楼房坍塌事故竟让中介炒出了“塌区房”概念。

北京商报记者根据Wind数据统计,在已公布的TOP
30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家,其中处于正值的仅有10家房企,但对于这一数据的重视程度正在不断加强:部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数,泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。对于房企而言,一场关于现金流的保卫战正在持续打响,如何保障资金链的安全、实现稳健经营成为必修课。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

这到底是怎么回事?

现金为王

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

今天中午,深圳罗湖区一栋公寓发生楼房倾斜坍塌事故,目前并无人员伤亡。事发后,罗湖区有关部门立刻组织现场救援处置,并对情况进行进一步调查。

随着房地产企业融资环境不断收紧,房企愈发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。

01 内购消息不断,项目负责人否认

一次楼房安全事故,原本涉及人员安全问题,但楼市中介们却嗅到了商机。事故出现后,的已有房地产中介人士第一时间去往现场,挂出宣传牌,收购发生事故的小区二手房。

根据数据显示,在已公布的TOP
30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的企业仅有17家,其中处于正值的有10家房企。其中,头部房企融创中国以经营性现金流净额430.8亿元领跑,较去年同期增长15.3个百分点;泰禾集团经营性现金流净额为202.16亿元,去年中期则为-5.21亿元,据此测算,增幅高达3980%。

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

更有多个房产交易平台,迅速挂出倒塌楼房小区的房源信息,并特别标注为,“房子已倒,坐等拆迁,没人来拆自己倒”。有中介透露,小区楼房坍塌出来半小时后,相关房屋价格已经涨了10万。

泰禾集团的现金流状况之所以会有如此大的改观,除了积极销售回款外,泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

一时之间,“塌区房”博拆迁概念传遍整个地产圈,引发关注。更有业主放话喊出,房子不卖了,就等拆迁。

在本轮半年报中,TOP
30房企中包括万科在内的多家房企,经营性现金流净额与去年同期相比均实现三位数增幅。其中,万科经营性现金流净额为86亿元,同比增长102.16%;保利地产162.28亿元,同比增长265%;阳光城87亿元,同比增长165.57%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述房企经营性现金流净额皆实现“回正”。

2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

居民公寓突发坍塌事故

所谓现金流量净额,是指现金流入量和流出量的差额。企业经营的现金流有三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。众所周知,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

目前暂无人员伤亡

对于房企来说,随着融资环境趋紧,存粮“过冬”的重要性不言而喻,但目前仍有房企处于紧张状态。TOP
30房企中,金科股份上半年经营性现金流净额由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;新城控股较去年同期增幅两位数,但仍处于负值区间,为-67亿元。

贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

今天上午,深圳罗湖区南湖街道渔邨社区和平新居一楼房发生倾斜倒塌,导致周边两栋楼也出现不同程度的受损。

其他梯队方面,光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,而去年同期,这一数据为-23.42亿元,下降幅度高达215.95%,这也不是光明地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑,公开报道显示,去年的-23.42亿元,已是同比大幅下降462.65%所致。

8月份以来,中新经纬所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

据悉,事发前社区工作站已发现地下异响并撤离疏散居民,目前无人员伤亡。事发后,罗湖区第一时间成立现场指挥部开展处置,相关情况正在进一步调查中。

除光明地产外,首开股份的日子也不好过,半年报显示,首开股份的现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%;中交地产今年上半年的现金流量净额也出现大幅下滑,从去年同期的24.92亿元下滑至-36.9亿元。

或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

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融资难题

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

据央视新闻报道,从市民拍摄的视频可以看到,这栋房子一楼破损下塌,上部结构斜靠在隔壁楼房上。事发后,现场迅速被封锁起来,警车、消防车、救护车等陆续抵达现场,深圳消防等各部门也抓紧进行救援。

在业内人士看来,融资环境持续收紧,是大多数房企看重现金流的主因,随着房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧,房地产投资也变得更为谨慎。

02 开发商主导摇号,如何保障公平?

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国家统计局数据显示,今年1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,但增速比1-6月回落0.3个百分点,连续3个月收窄。除此之外,1-7月房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7%,增速也比前6个月回落0.2个百分点。

有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

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今年7月底,人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出,要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

一些热销楼盘实施摇号选房,成为保证购房者公平、公正买房的手段,在楼市火热的2017年、2018年,上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称,商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,不得分批销售。

当天午间时分,深圳市罗湖区委宣传部官微“新时代新罗湖”发布情况通报。

除此之外,受监管持续发力的影响,房地产信托市场“降温”明显。用益信托最新数据显示,8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品,较7月524只795.23亿元的规模,在发行只数上下降了46.4%,发行规模上下降了近27%。

北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定,共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件,摇号结果在区住房城乡建设委官方网站和销售现场公示3天。

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在国内融资窗口持续收紧的背景下,房企融资更多转向海外发债。根据Wind数据显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

北京此前虽然有数个限竞房项目采用了摇号的方式公开销售,但限竞房的具体摇号政策一直都未公布,有媒体2018年4月报道称,北京限竞房将大面积实施摇号选房。但时至今日,摇号选房只出现在个别热销项目中。

深圳公寓坍塌事故发生后,瞬间上了微博热搜,引起全国网友的关注。

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