为何银行业务员却高兴不起来,买到就赚百万元

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

近日,中央人民银行发布了2019年8月份的房贷数据,房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度,均呈现出上升态势。

“我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

央行发布数据显示,今年前8个月,全国居民户中长期贷款规模达到3.65万亿元,相比2018年前8月的3.4万亿元多出0.25万亿元,创历史同期新高。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

需要注意的是,虽然房贷总体规模创下新高,但8月份单月的数据环比却略有下降。央行数据显示,8月份人民币贷款增加1.21万亿元,个人住房贷款的住户部门中长期贷款增加4540亿元,环比微降2亿元。

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,虽然全国市场以降温为导向,但是新建商品住宅成交面积等指标其实也没有大跌,这使得房贷数据从金额的角度衡量上升。

01 内购消息不断,项目负责人否认

闽系房企人事变动加速

但记者近日调查发现,不少银行的房贷业务却并不十分乐观。

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

房贷业务不乐观

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

事实上,虽然房贷整体规模仍在增加,但对于银行业的从业人员而言,房贷业务已经不再像过往那样受欢迎了。

2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

深圳、广州等地不少银行的业务员近日在接受《每日经济新闻》记者采访时,多数都表示房贷业务整体情况并不十分乐观。

至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

这与整体市场环境密不可分。在深圳四大行之一就职的小李告诉记者:“二手完全搞不成,一手又被其他银行抢得没得搞。”他补充道:“现在二手的成交非常不好。”他认为,这是他房贷业务做不好的原因。

贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

小李的感受也与多名房产卖家的感受相似。“今年的房子特别不好卖,确实不是卖房的好时机。”正在换房的刘女士指出。为了孩子的学位问题,她正在筹备将郊区的房子卖掉换成学区房,但挂了几个月,房子也没有卖出去,买家的出价也未能达到她的预期。

8月份以来,中新经纬所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

深圳中原的数据也显示,2019年8月深圳各区二手住宅成交量仅盐田和宝安上升,其余四区成交皆出现明显下滑,期中龙岗成交了1519套,环比下降8.9%。

或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

小李遇到的情况并非孤例。另一名同样来自四大行的小曾指出,“我们行停了半年了,现在有额度了,但大家接单不积极。伤得比较深,佛系接单。”之所以被伤得比较深,是因为之前出现过“审批了没额度不放款”的情况,“心很累,现在有额度也很谨慎。”

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

据《每日经济新闻》记者采访工商银行、建设银行、招商银行、中信银行、平安银行和民生银行的业务员情况来看,多数受访者都表示,目前房贷审批严格,放款时间也不太好确定,“会比较慢”,有些银行目前房贷仍处于全停的状态。

02 开发商主导摇号,如何保障公平?

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仅有一些区域性银行的业务员向《每日经济新闻》表示:“额度比较充足,审核简单放款快。”

有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

房贷利率继续上升?

一些热销楼盘实施摇号选房,成为保证购房者公平、公正买房的手段,在楼市火热的2017年、2018年,上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称,商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,不得分批销售。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

房贷整体规模处于高位,其实和房地产市场的交易情况呈正相关。

北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定,共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件,摇号结果在区住房城乡建设委官方网站和销售现场公示3天。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

国家统计局最新发布的数据显示,今年前8月全国房地产开发投资7.65万亿元,同比增长10.1%,增速比1~7月份下降0.1个百分点,保持两位数增长;房屋累计新开工面积13.33亿平方米,增长15.9%,增速提高1.5个百分点;单月新开工面积1.85亿平方米,单月同比增长26.57%,维持高位。

北京此前虽然有数个限竞房项目采用了摇号的方式公开销售,但限竞房的具体摇号政策一直都未公布,有媒体2018年4月报道称,北京限竞房将大面积实施摇号选房。但时至今日,摇号选房只出现在个别热销项目中。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

严跃进告诉《每日经济新闻》记者,虽然各地政策从紧,但也不能一概而论,部分三四线城市房贷总体上还是以稳定为导向的,因此房贷数据没有过快下滑。

中新经纬注意到,由于限竞房项目的摇号选房政策不明确,北京的一些热销楼盘时常传出摇号不透明,内部购房,捆绑装修、车位、储物间等消息,购房者也抱怨摇中的概率低。2018年6月,作为北京首批拿到限竞房预售证的瀛海府和金樾和着项目,开盘销售时虽然均采取了摇号,但北京市住建委在巡查时发现,由于公示信息不全等原因,两项目被立案查处。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

而对于购房者而言,未来房贷利率是否会继续上升才是最现实的问题。

一位不愿具名的房地产分析师对中新经纬表示,北京的限竞房项目没有统一的摇号政策,是由开发商在主导摇号选房。海淀区房管局的上述工作人员称,项目是否摇号,要由北京市住建委来定,对于一些关注度较高的楼盘,按照惯例会采取摇号选房。这名工作人员还说:“政府不会介入摇号,如果项目采取了公正摇号,公证处会进行监督。”

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

融360大数据研究院监测数据显示,2019年8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3BP;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2BP。

上述分析师还称,为实现较好、较快地去化效果,开发商主导下的摇号选房,在一定程度上成为筛选购房者资格的手段,比如让全款客户、愿意购买车库等资金实力强的客户先摇号、选择好的户型,资金周转需要时间、公积金贷款的客户排在后面。开发商这样做,也有失公平。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式,
助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

据了解,当前大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%~20%,二套房贷上浮20%~30%。

为应对开发商在摇号中的人为排序,一些城市要求参与摇号的楼盘向刚需人群倾斜。杭州市规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;成都市要求,商品住房按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房。

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