全面摸底地产信托和通道业务,房企安全战打响

商业世界亦如官场,有人回乡归故里,有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前;华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。

国家统计局今日公布的最新数据显示,8月,房地产开发投资、房企到位资金等多指标累计增速已经连续4个月下降,其中,投资增速降至年内最低。另外,尽管商品房销售指标略有反弹,但是,销售面积指标已经连续8个月负增长。

地产信托和通道业务在持续收紧。

9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。

而刚刚结束的中秋小长假,各地楼市平淡收官。有机构统计数据显示,与2018年中秋小长假相比,北京、上海、广州、深圳等地新房成交均有不同程度的下调。

中证君今日从信托业内人士处获悉,近日,上海银保监局向辖区内各信托公司下发通知要求:

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。

接受券商中国记者采访的业内人士认为,整体看,全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。预计今年接下去几个月,销售面积增速将保持小幅下跌,销售金额增速将震荡收窄,投资增速和房企到位资金增速会继续收窄,在政策面没有松动的可能性,特别是融资面偏紧的背景下,房企主动促销降价的行为会进一步增加。

辖区内信托公司从9月份开始上报公司地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况;做好地产和通道业务额度管理;合规适度开展体现本源特色的事务管理类信托和房地产资产证券化业务。

9月4日,天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。

开发投资增速再创年内新低

上海摸底各家信托公司业务

这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企,转让了旗下子公司或项目股权,甚至是直接让地。

从投资指标来看,1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。这是该指标连续4个月增速回落,并创年内新低。

上海银保监局向辖区内各信托公司下发的通知,对辖内信托公司具体提出了三点要求:

改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看,TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%,近七成房企资产负债率超跃80%红线,部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。

1-8月份,房屋新开工面积145133万平方米,同比增长8.9%,增速回落0.6个百分点;

1、各机构应在公司经营管理情况报告中新増关注事项,专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况。

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1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

2、各机构合规部门应牵头做好房地产业务和通道业务规模额度管理,并在事前报备《合规意见》中明确新增单笔房地产业务或通业务,对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响(内容包括但不限于当前时点的业务规模、新増项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等)。严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。

卖项目,求生存

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3、结合2019年辖区内信托公司年中监管工作会议精神,各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务,但要严格要求,做到稳健有序发展。

泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示,2019年泰禾销售目标为1500亿元,但更看重回款,今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错,没有大家想象的这么惨。”

对于开发投资增速持续回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要是受库存、资金、预期等方面因素影响,当前房企重点需要去库存,同时,房企资金压力加大,再加上房企认为后续市场会降温,有一定的悲观情绪,因此,投资方面趋于保守,自然会放缓节奏。

通知显示,以上要求是“为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模‘双压降’的要求,压实信托公司主体责任,提高日常非现场监测精细程度,确保三、四季度未辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降,且不出现‘鼓肚子’现象。”

黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后,泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金,缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权;6月24日,泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产;6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为,7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策;加之金融政策持续收紧,房企融资承压,开发企业投资预期进一步降低。1-8月份,土地购置面积同比下降25.6%,尽管降幅小幅收窄,但仍大幅下滑;房屋新开工面积增速回落0.6个百分点至8.9%,带动开发投资增速持续回落。

地产信托规模“只减不增”

通过转让资产回笼资金,不只有泰禾。

值得注意的是,1-8月份,土地购置面积和金额降幅双双比1-7月份收窄3.8和5.6个百分点。但在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

今年上半年,信托公司迎来了“大丰收”。

8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。

销售面积增速连续8个月为负

据华经情报网数据,今年上半年,信托行业整体业绩出现回暖:59家信托公司实现营收499.40亿元,同比增长14.25%;净利润279.55亿元,同比增长13.96%。

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