土储货值2,多地推进住房租赁市场建设

一份37页的年中报告,锁定着融创中国控股有限公司的两个关键词:变化与未来。

当你乘坐电梯出入家门的时候,不知道有没有想过,电梯里的广告收入跟自己有关系呢?

近期,深圳、南宁、杭州等城市相继出台住房租赁市场的相关政策,在遏制租金过快上涨,多渠道增加租赁住房用地和租赁房源供给,以及加强对租赁市场监管等方面作出了明确的要求。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,突出租赁住房民生属性,规范租赁市场行为,促进市场持续健康发展。同时,8月全国大中城市租金均价继续下降,且降幅扩大,开始进入传统淡季。

在上半年市场增速收窄的背景下,融创以增收又增利的良好成绩,
进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。

北京朝阳区的一个住宅小区已经将这些广告收入,真金白银地发到了业主手中。

规范租赁市场发展

日前,融创举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎,想要对外释放的信息是:下半年超过5700亿元可售资源,将贡献大量现金流。他们还将严控投资,让自己更安全。

北京:电梯广告业主分成

深圳租赁新政引导租金不高于指导价,实行黑名单制度,有效遏制房租的过快增长。同时加大新增建设力度,多渠道筹集租赁住房。力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

孙宏斌判断,中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下,面对从“需求端”到“融资端”的调控,楼市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

公共收益定期返还

南宁则创新性提出城中村改造和租赁业务挂钩模式、允许商改住,先租后售模式及租金收益权质押贷款。杭州方面也将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,进一步摸清住房租赁市场运行情况,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。

在时间的循环中寻找突破口,融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系,实现收入结构的多元化,同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。

今年5月,北京京师园小区的1288名业主,因为小区中广告位的收入,每个人都领到了500元分红。

对此,克而瑞研究院指出,此类政策都有利于激发租赁市场参与者积极性,促进租赁市场规范化发展。诸葛找房数据研究中心研究员王小嫱补充道,多渠道增加租赁房源已在全国是普遍的租赁政策,未来多城市效仿规范租金涨幅的可能性较大。政策执行中可能还会遇到各种问题,如深圳租金指导价的标准确定,南宁方面新政策达到有效增加供应的时间也会相对较长。

微笑曲线的底数

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供应的增加也会对租金水平有所影响,克而瑞研究院指出,租金的变化体现在供需关系上,如上海租赁用地的分批入市,供应量增加,但一线城市的需求长期存在。目前租赁政策都是一城一策,各城市租赁市场特征不同,政府对于租金的涨幅关注度比房价更高。

融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示,今年前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。

北京市朝阳区京师园小区业主
霍伟:我收到过四次电梯的利益分成,虽然数字不大,但是觉得我的权益受到了保护。

租赁市场热度下降

“未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,”孙宏斌表示,三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。

小区业委会主任武志中告诉央视财经记者,2007年,小区成立业委会时就掌握了小区广告位的收益权。这几年,由于经营得还不错,广告位的收入每年都可以达到六位数。

随着毕业季带来的租赁热潮退去,8月全国大中城市租金均价继续下降,且降幅扩大,租赁市场开始进入传统的淡季。

下半年,融创拥有可售资源5722亿元,超过80%位于一二线城市。德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。

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据诸葛找房数据研究中心监测,8月,全国20个大中城市租金挂牌均价为43.92元/平方米/月,环比下跌0.61%,租金连续两月下跌,且租金跌幅扩大至0.89%。20城中仅有广州、南京、青岛、合肥租金上涨,涨幅进一步收窄,平均涨幅仅为0.17%。

在连续多年合同销售金额快速提升后,融创已进入利润释放的重要阶段,继续稳稳站在资本微笑曲线上。

北京市朝阳区京师园小区业委会主任
武志中:我们陆陆续续返还过四次,用现金、购物卡、补物业费的方式。

从各级城市来看,王小嫱表示,“一线城市人口吸引力强,租金价格高于二线,且租金比二三线城市更为坚挺。”据诸葛找房统计,8月一线城市平均租金为92.9元/平方米/月,环比下降0.53%;重点二线城市平均租金为35.81元/平方米/月,环比下降0.64%。一线城市价格跌幅略低于二线城市。从趋势上看,一线城市的租金跌幅连续3个月小于重点二线城市。

上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元,同比大幅增长82%,本公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。

武志中说,像广告收益分成、小区公共管理这样的事项,业委会都会定期举行业主大会进行讨论。

克而瑞研究院指出,目前一线城市潜在租赁人口还在400万-700万量级,租赁市场仍有较大需求量,租金情况相对平稳。二三线城市租金下跌,伴随整体经济下滑,存量资产增多,供大于求。预计11月左右,受返乡潮影响,租赁需求将有所减少,租金呈下浮趋势,直至年后再次回涨。

在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高。上半年,融创录得毛利润193.5亿元,同比增长67.9%。与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿元,较去年末增长21%;所有者权益797亿元,较去年末增长9%;现金余额1380亿元,较去年末增长15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

北京市朝阳区京师园小区业委会主任
武志中:业委会把这一年度的工作报告、收支情况、物业费的使用情况,以及物业公司的主要工作和存在的问题,全部告诉大家,大家要进行讨论。

关键词阅读:租赁市场 深圳

资金安全的底牌

北京市朝阳区京师园小区物业公司负责人
王国章:每年物业要干什么事,都提交工作计划,业主大会审批通过以后,我们就按照工作计划去实施。

万水千山走过,融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步,正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆,继续将战略优势转化为优异财务表现。

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“我们2015―2017年的土储增速接近130%,这两年的增速已经下降了20%左右。”融创董秘高曦称,融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。

业主大会的有效运作对物业公司形成了监督,物业服务的水平也不断提升。

这意味着,优质土储在持续地变为金融现金流和利润。汪孟德重申了高曦的表态,并补充道,这个阶段一定会是负债率下降的过程。

北京朝阳区京师园小区业主
戴谦:比如取暖问题,冬天供暖不行,业主找到业委会,业委会就去找物业协调,大部分都是当场解决。

“自2017年开始,我们的业绩、利润、收入都在快速地释放,新项目投资的速度在下降,这个阶段一定是负债率下降的过程,”汪孟德称,今年、明年到未来,整个负债管控和杠杆下降,将是融创管理层最主要的任务之一。融创负债率下降,是一个确定性事件。

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“主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资。”汪孟德称,保持销售优势是最主要的安排,下半年5700多亿元的可售货值能够带来丰沛稳定的现金流。事实上,面对从“需求端”到“融资端”的调控,孙宏斌觉得信号已很明确:严格控制资金流向房地产,不把房地产作为宏观经济调控的一个工具,“下半年融资端依旧是严控的态势,甚至可能是一个常态化的过程。”

不仅如此,通过与物业公司的协商,京师园小区的物业费从最初的每平方米每月2.4元降到了1.8元。而物业费的缴费率也从原来的70%提高到目前98.15%,停车费的缴费率更是达到100%。

融创一个最直接的应对措施——下半年基本不批拿地指标。

北京市朝阳区京师园小区业委会主任
武志中:小区业主的认知率、参与率比较高。在参与过程中,虽然有时候遇到了一些困难,但确实解决了一些公共的难题。

“过去几年,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。”孙宏斌称,融创战略的核心就是遵守了一个底线判断,即房价不怎么涨。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

业委会缺失

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