楼房买卖市场入冬,房企五个月报表露落幕

中新经纬客户端8月31日电
30日晚间,A股133家房地产行业上市公司半年报全部披露完成,其中119家为房地产开发企业。半年报数据显示,2019年上半年,119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元、净利润1205.36亿元,较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。

“劫后余生”后,泰禾集团正在为子公司的资金着急上火。

中秋将近,天气微凉。

绿地营收≈万科营收+保利地产营收

9月3日,公司宣布为子公司福州泰禾和福建中维总计15亿元的融资提供担保。截止上半年末,福州泰禾和福建中维,一家处于巨亏状态,一家则净利润大幅下降。

各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。

具体看,绿地控股上半年实现营业总收入最高达2015.87亿元,几近于万科和保利地产两家公司上半年营收之和,后两家上半年营业总收入分别为1393.20亿元和711.41亿元。此外,有15家房地产开发公司上半年营业总收入超百亿;2018年同期共有14家营业总收入超百亿。

今年上半年,泰禾集团营业收入和净利润均都有所增长,通过加快销售回款,以及一系列股权出售,公司的资金危机暂时得到缓解。

在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

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不过,公司的债务状况并不乐观。中报显示,公司一年内到期非流动负债255.19亿元,短期债务75.54亿元,而公司货币资金为153.0亿元。

上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4个一线城市成交面积环比下降
19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降
10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

从相对值看,南国置业、上海临港、哈高科等8家房地产开发企业营业总收入增长率超100%,47家营业总收入增长率超过行业增长率,71家实现营业总收入正增长。

东方金诚在6月中旬披露一份评级报告显示,2019年至2021年,公司债务偿还将集中到来,合计偿债规模在千亿以上。

其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

13家房地产开发企业营业总收入下降超50%,其中*ST华业上半年营业总收入同比降96.41%,降幅最大;其次为天保基建,营业总收入同比降89.52%;再次为万通地产,营业总收入同比降79.75%。

“卖子”暂缓危机

楼市真正入秋。

南国置业在半年报中解释称,营业总收入同比增超400%,主要系部分开发项目在本年实现竣工交付结利所致;天保基建认为,营业总收入锐减89.52%,系报告期内主要是没有新竣工满足结转收入条件的项目所致;万通地产表示,营业总收入同比降近80%,是因为公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期减少。

经过1年多“去杠杆”后,泰禾集团的资金危机暂时得到缓解,2019年上半年,公司偿还债务338亿元,经营性现金流大幅增至202.16亿元。

下半年基本暂停拿地

华丽家族净利润下滑1770%

2019年中报显示,公司营业收入和归母净利润分别为145.06亿元和15.61亿元,分别同比增长14.33%和58.74%。

从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。

净利润方面,万科、保利地产、绿地控股三家实现净利润超百亿。此外,有26家房地产开发企业上半年净利润超10亿,23家上半年净利润为负。

净利润大幅提升,除了业务本身的增长之外,还得益于公司出售超过10个项目。

但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。

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今年6月中旬,评级机构东方金诚披露一份对泰禾集团评级报告显示,在对泰禾跟踪期内,公司出售的项目标的交易总对价83.56亿元。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

从相对值看,26家房地产开发行业企业净利润增长率同比超100%,三湘印象、荣丰控股和浙江广厦净利润增长率甚至惊人地达到了2096.87%、1257.75%和1022.27%。于此同时,华丽家族在内14家房企净利润降幅超100%,其中华丽家族净利润同比降1770.05%,中迪投资降918.58%,铁岭新城降908.18%。

观点地产等媒体报道显示,4个项目对公司利润贡献暂时未产生影响,其他多个项目为公司增加合并报表中归属于上市公司股东的净利润5.24亿元。其中,出售南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权,就为公司增加公司净利润约4.29亿元。

同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

三湘印象、荣丰控股和铁岭新城未在半年报中写明净利润变动原因,至于浙江广厦,其认为利润较上年同期增长的主要原因系天都实业股权于报告期内完成交割,相应投资收益确认较多所致。

连续资产出售之后,公司资产负债率降至84.60%,比2018年末下降2.28个百分点。有息负债从2018年末1376.2亿元降至2019年6月末1104亿元。

受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

华丽家族解释2019年上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降457.05%时写道,主要系本期营业收入减少以及华泰期货投资收益下降;中迪投资则解释称,本报告期利润下降较多,主要是项目尚处于投资期,投入较多,尚未到回报期。

但泰禾集团的债务状况仍不容乐观。

在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

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