房地产多指标累计增速连续4个月下降,这3家贡献超4成营收

中新经纬客户端9月5日电
截至8月31日,A股房企年中报披露收官。从营业收入看,A股房企业绩分化明显。绿地控股、万科和保利地产继续稳坐A股房企营收前三甲,曾经的老牌房企万通地产却只能靠处置非流动资产支撑利润。

2019年房地产市场降温明显,而中国恒大依旧蝉联行业“利润王”宝座。

国家统计局今日公布的最新数据显示,8月,房地产开发投资、房企到位资金等多指标累计增速已经连续4个月下降,其中,投资增速降至年内最低。另外,尽管商品房销售指标略有反弹,但是,销售面积指标已经连续8个月负增长。

数据显示,2019年上半年,A股119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元,营业总收入排名前3的房企合计录得营业总收入4120.48亿元,贡献占比超过45%。

8月28日,中国恒大发布2019年度半年业绩,总资产达到20985亿元,营业收入2269.8亿元,核心利润303.5亿元,净利润270.6亿元,净利继续蝉联行业第一。

而刚刚结束的中秋小长假,各地楼市平淡收官。有机构统计数据显示,与2018年中秋小长假相比,北京、上海、广州、深圳等地新房成交均有不同程度的下调。

“绿万保”稳坐营收前三甲

当天下午,中国恒大在香港四季酒店召开业绩发布会,恒大董事局副主席兼总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣和秘书方家俊等高管出席。

接受证券时报记者采访的业内人士认为,整体看,全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。预计今年接下去几个月,销售面积增速将保持小幅下跌,销售金额增速将震荡收窄,投资增速和房企到位资金增速会继续收窄,在政策面没有松动的可能性,特别是融资面偏紧的背景下,房企主动降价促销的行为会进一步增加。

2019年上半年,绿地控股、万科、保利地产分别实现营业总收入2015.87亿元、1393.20亿元和711.41亿元,再度登上A股房企营收前三甲。财报数据显示,2015年至今,绿地控股、万科和保利地产三家房企营收始终遥遥领先其他同行。

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开发投资增速再创年内新低

细分来看,2019年上半年,绿地控股于房地产开发业务取得营业收入为900.91亿元,仅占其营业总收入的44.69%;于基建业务取得营业收入为1077.46亿元,占比为53.45%。

今年上半年恒大合约销售金额2818亿元,而其全年销售目标为6000亿元。夏海钧表示,“下半年计划可推货量有8000亿元,只要完成40%的销售,完全有信心完成6000亿销售目标。”

从投资指标来看,1—8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。这是该指标连续4个月增速回落,并创年内新低。

此外,万科于房地产业务实现营业收入1329.90亿元,占比为95.46%;保利地产于房地产销售业务实现营业收入653.34亿元,占比为91.84%。

对于今年以来严厉的调控形势,夏海钧颇有自己的见解,“房地产商不能为富不仁,要贯彻中央调控政策…,更不要再幻想房地产价格飙升赚得盆满钵满,房地产商一定要坚持房住不炒,满足刚性需求。”

1—8月份,房屋新开工面积145133万平方米,同比增长8.9%,增速回落0.6个百分点;

相较于万科和保利地产,绿地控股的业务结构更为多元。有趣的是,多元化的业务结构并没有为绿地控股带来更多的利润,数据显示,2019年上半年,“绿万保”三家分别实现净利润113.38亿元、192.86亿元和129.64亿元,绿地控股净利润为三家房企中最低。

净利蝉联行业榜首

1—8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1—7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

绿地控股半年报显示,上半年房地产开发业务的毛利率为27.97%,基建业务毛利率仅为3.86%。将资金投向毛利率相对较低的基建业务,看起来有点“费力不讨好”,但中信建投指出,绿地控股借助基建平台所形成的TOD拿地模式将助力公司在低能级城市维持高周转。

上半年恒大实现营收2269.8亿元,核心利润303.5亿元,净利润270.6亿元。

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中信建投举例称,2018年至今,绿地控股先后推动长沙、宿州、阳江宜宾等近20个高铁商务区项目落地,占比达新增土储的30%以上,其中有多个项目实现了年内由拿地到回款的高周转效率。

从已经公布半年报的五家龙头房企数据来看,恒大、碧桂园、万科、保利、融创的净利润分别为270.6亿、230.6亿、192.9亿、129.6亿、112.9亿。这意味着,恒大上半年净利润继续蝉联行业首位。

对于开发投资增速持续回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要是受库存、资金、预期等方面因素影响,当前房企重点需要去库存,同时,房企资金压力加大,再加上房企认为后续市场会降温,有一定的悲观情绪,因此,投资方面趋于保守,自然会放缓节奏。

万科营收增速降20个百分点

恒大总裁夏海钧现场表示,超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值是恒大盈利能力持续提升的主要原因。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为,7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策;加之金融政策持续收紧,房企融资承压,开发企业投资预期进一步降低。1—8月份,土地购置面积同比下降25.6%,尽管降幅小幅收窄,但仍大幅下滑;房屋新开工面积增速回落0.6个百分点至8.9%,带动开发投资增速持续回落。

Wind数据显示,2019年上半年,A股119家房企总计实现营业收入9128.61亿元,较2018年同期增长23.80%。绿地控股、万科、保利地产上半年营业总收入分别同比增长27.54%、31.47%和19.49%,仅保利地产营业总收入增速低于23.80%。此外,同比2018年,绿地控股和保利地产营业总收入增速均有所提升,但万科营业总收入增速却由51.80%降至31.47%。

夏海钧解释,2006年开始全国布局,率先进入二线省会城市,2009年超前进入经济发达的三线城市,2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市,通过差异化战略完成土地储备布局。

值得注意的是,1-8月份,土地购置面积和金额降幅双双比1—7月份收窄3.8和5.6个百分点。但在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

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同时,通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和集约化采购模式,有效控制成本,实现向管理要效益,并大力打造精品产品,不断提升产品附加值。

销售面积增速连续8个月为负

图片来源:微信号“ 克而瑞地产研究”

此外,恒大坚持民生地产战略,产品定位刚需、性价比高,赢得了主流市场的青睐。目前恒大140平以下的产品占比96%,上半年精装房售价10756元/平,扣除精装修约10000元/平。

从销售指标看,1—8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点;商品房销售额95373亿元,同比增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

财经评论员严跃进指出,营业收入同销售数据是两个概念,从销售数据看,万科、保利地产上半年的表现还是不错的。此前,克而瑞研究中心发布《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,以权益金额计,万科和保利地产分别排名第三和第四,一二名为碧桂园和恒大,均为港股上市企业。

“一套100平恒大住房,首付三成、贷款70万、30年期,按基准利率月供仅3700元左右,满足了老百姓的住房需求。”夏海钧表示。

尽管销售指标增速连续两个月有所反弹,其中,销售额指标增速扩大,销售面积指标降幅收窄,但是销售面积指标已经连续8个月负增长。

严跃进表示,普遍来讲,受市场降温、以往基数较高、成本把控等因素影响,大型房企的营收增速开始放缓,不再像过去那样高歌猛进。

超强土储锁定未来增长预期

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