对购房者影响几何,房企注目礼中

9月上旬,华夏幸福连续发行两笔大额融资,9月3日,华夏幸福间接全资子公司九通投资拟与中原信托签署20亿元的《永续信托贷款合同》,中原信托将设立信托计划,向九通投资发放无固定期限的永续信托贷款,利率为9.5%,每过1.5年增长2%,最高利率不超过12%。

招行深圳确认“试水”LPR房贷利率!首套房新利率上浮0.005%,对购房者影响几何?专家:“房住不炒”不会放松

今年楼市或许已没有“金九银十”。中国证券报记者多方了解到,房地产企业对待“金九银十”的态度不一。以恒大、万科为代表的一线房企,近期部分楼盘推出低至6折的促销活动,另有不少房企推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等促销模式。但是,更多房企并未出现大的动作,有的房企为了避开“价格战”,甚至故意弱化“金九银十”的概念。

时隔3天,9月6日华夏幸福再次公告,九通投资拟与中信信托签署40亿元的《永续债权投资合同》,中信信托将设立“中信信托信颐1号债权投资集合资金信托计划”,向九通投资进行无固定期限的永续债权投资。初始利率及利率跳升机制与中原信托的合同相同。

近期,个人住房贷款利率“换锚”,引起广泛关注。

中秋小长假成交平淡

今年5月份,银保监会出台一系列有关信托监管政策,重点治理房地产信托业务、非标资金池业务、通道业务等领域乱象。“收到窗口指导后,房地产信托业务已经全都停了。”一家收入规模TOP3的信托公司高管表示。一位与华夏幸福有业务往来的信托从业人员称,不管是标准业务还是非标业务,今年都不好做。

8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套不得低于相应期限LPR,二套不得低于相应期限LPR加60个基点,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

中原地产研究中心统计数据显示,中秋小长假期间,全国楼市成交整体平淡,与2018年小长假相比,成交量均有不同程度的下滑。一线城市假期成交量尤其“惨淡”。北京地区中秋小长假第一天,签约新建商品房住宅仅2套,二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。

对于华夏幸福能够获取两笔总计60亿元的永续债融资,上述信托从业人员称,当前形势下,信托公司发信托贷款格外谨慎,自行募集资金发放无固定期限的永续贷款,可能性更是微乎其微,“除非融资方找好资金渠道,用信托做通道。”

有消息指出,自9月5日起招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%。记者向招商银行深圳分行的工作人员求证,得到肯定的答复,一些研究机构也证实了这个消息。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,网签数据相对滞后,不代表市场真实签约。但是整体来看,全国一二线城市,楼市告别“金九”已成为定局。

用益信托数据显示,2019年8月,63家信托公司共发行了1528个集合信托产品,累计发行规模1691亿元,同比下降26%,环比下降17%。其中,房地产集合信托规模为616亿元,同比下降41%。2019年8月信托产品平均规模为1.2亿元,平均产品期限为1.8年。

从利率表来看,
最新贷款期限5年以内及5年以上的首套、二套房贷款利率一致,执行利率同为首套5.15%、二套5.45%,较原首套及二套利率分别高出0.005%和
0.06%。如果贷款100万元,按照30年等额本息的方式进行还款,那么整个贷款期限的利息比此前分别多出1108.85元,平均到每月则多出3.08元,利息的变化不大。

针对楼市“金九”未现的原因,张大伟表示,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年,在2019年上半年部分区域出现了“小阳春”,但随后市场逐渐回落。从全国来看,房价已出现逐渐平稳迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

虽然华夏幸福的两笔融资用于PPP项目及偿还借款,并非监管严控的房地产开发领域,但在业内人看来,当下能通过信托公司获得大额融资,一般都是有提供长期性和稳定性资金的委托方。上述与华夏幸福有业务往来的信托从业人员指出,60亿元信贷的投资方可能来自险资。

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张大伟表示,2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,房地产市场已经没有淡旺季之分,楼市已经没有“金九银十”。国庆临近,部分热点项目开盘可能延迟,也使得市场热度降低。热点城市再次进入“卖不完”时代,除了深圳市场相对活跃外,北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场去化率快速下行。未来,如果信贷政策继续收紧,市场很可能会继续降温。

华夏幸福董秘林成红表示,具体资金来源由信托公司向合格投资者募集,华夏幸福目前并不清楚两笔资金具体来源。一般来说,资金会来自信托公司的高净值客户,也就是信托公司的合作投资者。“我也需要找信托方查证,才能知道他们找了哪些合格投资方。”

近一年多时间以来,深圳银行的房贷利率已经经历了多次调整。2018年“7·31调控新政”出台前,包括四大行在内,深圳大部分银行的主流房贷利率首套房普遍是较基准上浮15%,二套房为较基准上浮20%。到了去年年底,深圳各大银行再度传出房贷利率调整的消息,但方向是向下调整,部分商业银行率先将首套房贷利率从基准上浮15%下调到上浮12%,随后又下调至上浮10%。而在今年3月,深圳房贷利率再次出现明显下调。有客户经理表示,深圳目前首套房贷利率平均都较基准上浮5%,已经持续一段时间,加之此前央行对房贷的表态,此次房贷利率新规在短时间内对深圳房贷利率影响不大。

部分房企弱化“金九银十”

通道业务

多地房贷利率上调

某大型国有房企高管对中国证券报记者表示,最近几年,受房地产政策调控影响,“金九银十”的概念已经逐渐弱化。但开发商还是习惯把重头的货值放在下半年,这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内,只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货,使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二三线房企而言,整个下半年都是推货重点,并不是说最看重9、10月份。

本次华夏幸福获得的20亿元永续信托借款和40亿元永续债权投资,上述信托从业人员表示,这两笔业务的规模和期限,对于信托公司来说十分少见。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前看来调整后的房贷利率有微小上浮,体现出房地产市场还是坚持“房住不炒”,不会盲目放松。此外,利率从今年9月到四季度末仍会维持稳定。

针对部分房企在“金九银十”期间推出的促销活动,上述高管称,受开发节奏、推盘时间以及市场下行等多方面因素影响,不少房企会在9、10月份集中促销。有些房企甚至推出全员营销政策以及配套的APP、公众号等工具。但是,多数房企只会针对少数项目的尾盘进行打折促销。最近几年,这种促销手段的效果越来越不明显。拿地位置、项目质量、配套设施相比单纯的“价格战”更有利于项目提高周转速度。

其进一步表示,信托贷款的平均期限为1-3年,单个信托计划的规模在几亿元左右。期限为无固定期限、规模达几十亿元的产品,信托公司自行募集资金的可能性极小。一方面募集资金存在相当困难,另一方面由于停止刚性兑付,无固定期限面临偿还风险较大。

美联物业全国研究中心认为,从招行最新的贷款利率略高于前期可以看出,利率厘定方式的变更将不会使房地产市场运行发生较大的变化,这也体现出银行继续落国家实“房住不炒”原则,支持房地产市场长效机制的建立。另外值得注意的是,房贷市场的资金主要来源于四大国有银行,因此其执行利率更值得关注。

某中型房地产集团总裁对记者表示,为了避开和一线房企之间产生“价格战”,不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“在‘金九银十’期间,可以保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员,但不会在价格上做妥协。”

上述与华夏幸福有业务往来的信托从业告诉经济观察报,中原与中信两家信托公司所做的属于通道业务,实际出资方和委托人可能早有人选。通道业务是指,信托公司接受委托人资金的同时,约定由委托人决定投资指令。通道业务下的信托产品信息通常不会公开披露。

央行规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点,这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。除了难以出现“打折”的利率,近段时间以来一些城市的房贷利率出现回弹趋势。

该房企高管表示,受限购限售等调控政策影响,购房者在选择投资房产的城市时,与往年相比会有区别。目前,人口流入较多、限购政策相对宽松的二三线热点城市,房地产开发商销量相对较好。这些城市楼盘促销力度相对较小。相比之下,人口流出较多的三四线城市,以及限购政策较严厉的一线城市,项目去化效果相对较差,这些城市楼盘促销力度相对较大。

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