的棚改将走向何方,你动心吗威尼斯手机娱乐官网

一则“定向放松限购”的消息,使沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”了起来,然而看似火热的背后却存在很大的水分。北京商报记者本周调查发现,所谓燕郊“定向放松限购”的消息目前还没有官方下发的正式通知,但当地多家楼盘已将其作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。多家燕郊售楼处销售人员表示,在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。另有销售人员表示,已有开发商停售存房,准备涨价了,所以要在政策下发前抓住“低价”房的机会。

棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

为了吸引人才,下半年至少10城市出台或者加码了“抢人”大招。这些城市的政策有哪些特点?GDP在全国处于什么位置?房价走势如何?中新经纬带你共同梳理。

自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,如果“定向放松限购”能够落实,燕郊楼市是否能迎来“第二春”?对此,有分析认为,按照政策内容,“定向放松限购”只针对新房市场,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场却丝毫没有受到政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

回首:棚改的潮起潮落。早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。

01 宁波:新增了租赁落户等

属于外来客群的“传言”

棚改“腰斩”的背后。自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大,分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。总体来看,棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷;另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。

据宁波市政府新闻办公室官方微博消息,9月15日起,宁波正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件,取消老年父母投靠落户限制,并新增了租赁落户和投资创业落户。

10月18日晚间,网上有消息传出,三河住建局组织了一次商品房销售会议,凡燕郊中省直单位、高校、医院或燕郊高新区名义引进的企业员工无住房,可以在燕郊购买一套新建商品住房。

展望:棚改空间知多少?随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。

其中,人才落户政策主要有三方面变化。一是“先落户再就业范畴”从“全日制大专以上应届毕业生”扩大到“全日制普通高校、中等职业学校毕业生毕业15年内”;二是“专科学历或中级技能职业资格的社保缴纳年限”从原先的1年改为6个月;三是将迁入、将迁入高层次人才专户的社保缴纳年限要求,从原先的3年改为1年。

北京商报记者随即联系上述提到的监管部门,工作人员回应称,“根本没有这回事,消息是假的,一切以官方口径为准”。

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

GDP方面:2018年宁波GDP为10746亿元。在21数据新闻实验室根据上半年经济数据得出的“2019年上半年城市GDP百强榜”中位列第15位。

威尼斯手机娱乐官网,但楼盘销售人员已将传言作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。

正文

房价方面:国家统计局最新发布的8月份70城房价数据显示,宁波8月份新房价格同比上涨7.2%,二手房价格同比上涨5.4%。

“放开限购政策目前还没有具体落实,但这是早晚的事情。”多家燕郊售楼处销售人员告诉记者,目前燕郊放松限购政策虽然还没有正式下发,但在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。

今年 4 月,财政部公布的2019 年全国棚户区改造计划显示,2019年计划开工285
万套,较 2018
年的实际开工套数大幅滑落,而9月国务院也颁布禁令暂时叫停地方土地储备棚改等专项债申报。为何要对棚改加以限制?后续棚改进程又将如何展开?本文将就此展开分析。

人口方面:截至2018年末,宁波户籍人口为603万人,较上年末增加6.1万人;常住人口为820.2万人,增加19.7万人。

另有销售人员表示,目前已经有开发商停售存房,打着“涨价”的算盘,所以要抓住现有可购买房源,再不买就迟了。

回首:棚改的潮起潮落

最新数据显示,自2018年3月,宁波放宽各类人才落户门槛以来,截至今年9月14日,宁波市共落户9.94万人,同比上升20.6%。

不知道是受楼市遇冷的影响,还是确如上述销售人员所说的存房惜售,记者在走访中也发现,目前燕郊的新房项目确实不多,而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死,只有商住房,北京等外来购房者才有资质买。”一商住房销售人员称,在燕郊买房的多为“北漂一族”,商住房项目虽然与住宅项目相比不具备优势,但胜在便宜、不需要购买资质。

“棚户区”一般指简易房屋和棚厦房屋集中区,通常是结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。自2008年起,我国开始启动保障性安居工程,将棚户区改造作为重要内容。

02 杭州:“送钱”范围扩大

在号称燕郊“售楼一条街”的京榆大街上,鳞次栉比的售楼处也昭示着这座小城镇曾经的热闹与繁华。现如今,昔日繁华不再,大部分售楼处也已关门上锁,一片萧条景象。“燕郊限购是时候松绑了,不然就没饭吃了。”一位楼盘销售人员告诉记者,放松限购政策虽然还“飘着”,但看房的人已经行动起来了,今天来看房的人是原来的好几倍,一个销售要带好几组客户。记者在现场也看到,前来咨询的看房者确实不少,有之前心里犹豫再次探盘的看房者,有听到限购政策放松后,来核实消息的看房者,沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”起来了。

早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。在传统的实物化安置下,以新建的安置房来替换被拆迁住房的过程中并不涉及居民购房行为,因此对房价的影响也相对较小,同时随着实物安置的持续推进,房地产开发投资也在持续加大投入,一定程度上对我国的经济起到了促进作用。

为吸引更多人才留杭就业,杭州将本科毕业生纳入补贴范围。8月6日,杭州人社局官方微博发布《暂缓受理部分毕业生生活补贴申请的公告》,杭州市应届高学历毕业生生活补贴标准由硕士2万元、博士3万元调整为本科1万元、硕士3万元、博士5万元。这份调整公告被认为是杭州抢人大战的再次升级。

“不管政策怎么变,跟我的关系都不大,自从燕郊房价上万后,我就断了买房的念头。”在一家小吃店,土生土长的燕郊人、店主张师傅与记者聊起买房话题时也感慨颇多。在张师傅看来,“按照目前的收入水平,燕郊本地人大部分都买不起新房子,无论政策怎么放松,只要价格不降下来,与燕郊土着的关系都不大,这是属于北京等外来购房者的政策”。

进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。2015年,随着经济内生增长动力不足与全球经济放缓导致的外部压力加剧,我国的经济下行压力显现,而为托底经济增速,我国采用基建+地产的组合来刺激经济,但传统的实物化安置面临着一定的制约:事实上,2015年之前的地产刺激政策虽然在一定程度上促进了投资增长,但也导致了商品房库存的积压。2010年-2015年,房地产企业囤积的土地和库存持续回升,一定程度上制约了房企拿地、开工意愿,土地购置面积、房地产开发投资分别由2013年初的阶段高点9.9%、19.8%回落至2015年末的-31.7%、1.0%,此时如果采用传统的实物安置会平添新的库存,至此,棚改货币化安置应运而生。

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二手房难题 入场易出场难

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▲杭州人社局官方微博截图

“有点常识的人都知道这是谣言。”中原地产首席分析师张大伟分析称,燕郊是全中国唯一存在的,行政级别是一个乡镇,但城市规模相当于一个三线城市,房价则比大部分二线城市还要高。但不同于一二线城市,燕郊的行政级别太低,没有发布政策机构,历史上也没有过单独只针对燕郊一个镇出台楼市政策的记录,所有楼市政策都是由管委会或者三河市发布的。

2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求积极推进棚户区改造货币化安置,此后,我国的棚改模式由实物安置为主转为货币安置为主。在货币化安置进程中,拆迁人一般需要将安置的房屋按规定折算成安置款项补贴给被拆迁人,并由被拆迁人自行选购房屋。货币化安置下并不涉及实物补偿,一方面有利于改善减少实物购置下的安置房的建设周期长影响被拆迁居民入住的现象,另一方面也有助于缓解实物购置下的住宅重复建设问题,同时也可以通过货币安置来实现商品房库存去化,在随后的的几年中,棚改货币化安置比例逐年提升。

中新经纬注意到,近一年以来,杭州落户政策一路放宽。

另有分析认为,先不谈上述消息能不能落实,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场丝毫没有受到上述政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。2015年之后,货币化安置比例快速提升,由2014
年的 9%升至
2016年的49%,以2016年的数据为例,2016年全国棚改开工606万套,如果假定棚改房的平均面积在40-50平方米之间,约占2016年的住宅销售面积的17.6%-22.0%。总的来说,棚改货币化安置极大程度的带动了商品房销售额的增长,并将带动房地产企业的投资热情,而随着棚改货币化安置的持续推进,住宅库存去化的效果愈发显着,截至2019年8月,商品房住宅待售面积为2.25亿平方米,较2016年初的高点4.66平方米下降了50%以上。

去年10月8日,杭州市人民政府新闻办公室微信号消息称,杭州市人民政府近日下发《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》。通知指出,放宽高技能人才引进户口迁移政策,即45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员,在杭州市区同一用人单位连续工作满3年,且在杭州市区有合法固定住所,可申请在杭州市区落户。

燕郊一家中介人员向北京商报记者表示,“定向放松限购”只针对新房市场,对于存量较大的燕郊二手房市场却没有丝毫影响。目前燕郊的二手房数量要比新房多,且价格要远远低于新房,即使是特别好的地段也不具备与新房竞争的可能。“或许是燕郊现有的二手房数量太多了,所以价格才一直没有涨起来,但如果有购买资质的话,现在是入手燕郊二手房的好时机。”该中介人员向记者推荐道。

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今年4月4日,杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》。其中第十八提出,全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。

事实上,对于燕郊二手房市场感受最深的,是那些曾经的“炒房者”。自限购令出台后,炒房者手里的房子一方面价格被不断压低,另一方面“变现”途径也被设置了诸多障碍。有炒房者表示,自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,目前持有的房子总价被“拦腰”一刀,还不及当初买房的一半。房子不好卖、不愿卖,才最折磨人。

棚改“腰斩”的背后

5月29日,杭州市人才落户服务中心微信号公布大专人才引进落户浙江省人才市场办理指南文件,文件明确大专学历人才引进落户仅需要满足两个条件:35周岁以下,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保。

值得一提的是,北京商报记者在走访期间也遇到另一番景象。有房主在听说放松限购政策后,起了“惜售提价”的念头。虽然中介人员再三强调,政策落实与二手房市场无关,但该房主却表示,“有一就有二,有了开头,后面还会难吗?即使不能赚点,但也不能亏太多,再等等、再看看吧”。

自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大。2019年4月,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,指出2019年全国棚改开工计划目标约285万套,较2018年的626万套“腰斩”过半。结合各省份公布的2019年棚改开工计划看,除天津、福建、广东、广西、西藏之外,其余省份的2019年棚改计划开工量均低于2018年的实际开工水平。而2019年9月国务院也暂时叫停地方政府土储棚改专项债的申报。

GDP方面:2018年杭州GDP为13509亿元。在GDP百强榜中位列第10位。

中介人员虽然不认同上述观点,但他也表示,燕郊的地理位置与北京城市副中心仅一河之隔,相较于其他环京地区,具有很明显的优势,目前燕郊地段差一点的二手房价格已经跌到1.3万元/平方米左右,燕郊的二手房价格已经触底,未来只会越来越好。

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房价方面:杭州8月份新房价格同比上涨8.2%,二手房价格同比上涨2.4%。

局部放松存在合理性

分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。首先,我们将各省的人均可支配收入与2019年较2018年的棚改开工变动率进行比较,可以发现人均收入越低的地方棚改退潮就越明显,这可能在一定程度上说明三四线城市的棚改降温较一二线城市更加明显;另一方面,我们也将各省份的商品房库存(由于省层面的商品房库存面积难以获得,我们用各省份2000年至2018年的全部住宅开工面积减去同期全部住宅销售面积作为库存的近似指标)与2019年棚改变动率进行对比,各省份的库存与2019年棚改计划变动整体呈负相关关系,这说明库存越高的地区,棚改降温反而明显。

人口方面:截至2018年末,杭州户籍人口774.1万人,较上年末增加20.2万人;常住人口980.6万人,增加33.8万人。

在房地产限购高压下,燕郊楼市持续低迷。诸葛找房数据显示,近期燕郊新房成交均价不断走低,已由今年2月的2.1万元/平方米下降到9月的1.6万元/平方米,月成交量也多为两位数。

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03 济南:身份证加学历证明即可落户

“受燕郊低迷市场影响,‘传言’政策确有变为现实的可能。”合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示,从今年开始,燕郊多宗土地挂牌出让,住宅用地的出让速度明显加快,如果燕郊在政策方面不对商品住宅有所放松的话,那么新出让土地很有可能会遭到市场的冷遇。

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8月5日,济南市政府网站发布《关于进一步做好促进就业创业工作的实施意见》。意见提出,优化就业创业人员落户服务。包括降低落户门槛、提供多元化落户选择、简化落户程序和深化便捷服务等。

在郭毅看来,“政策松绑”往往是刺激楼市的最好手段,但在“房住不炒”的大背景下,燕郊全面放开限购的可能几乎为零。一定范围内放松限购是被允许的,一方面可以缓解燕郊新房市场售卖压力,另一方面也保障该地房价不会出现强烈反弹。

棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷。2015年10月住建部发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》曾指出,商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,要进一步提高货币化安置比例;这说明棚改货币化安置的政策目标之一在于促进商品房库存去化。然而,伴随着棚改货币化安置的持续推进,商品房需求较为旺盛,居民对房价的上涨预期助长了投机氛围,房价上涨也拉动了房地产企业拿地、开工热情,反而导致了房地产企业的库存回补。具体来看,尽管当前住宅的待售面积绝对水平仍趋于回落,但自2018年起,住宅待售面积的累计同比增速就已触底并持续反弹,一定程度上说明当前房企的库存去化难度加大。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,燕郊房价已挤掉了“泡沫”,处于相对稳定的状态,具备了放松的条件。从整个市场来看,局部放松的导向也比较明显。

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▲济南市政府网站截图

回归到“定向放松限购”内容,其针对迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工的政策制定,也与多地发布的人才引入政策相类似,人才引入政策变相“松绑”了房地产限购政策,对楼市来说局部放松成为可能。据张大伟介绍,9月以来,各地人才政策依然频繁发布,累计已超过30城发布了各种人才引入政策。整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,比2018年同期上涨40%。

另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。具体来看,棚改的资金来源主要包含三个方面:分别为财政拨款,政策性银行贷款和棚改专项债。其中,PSL是近几年棚改的重要资金来源,2016、2017、2018年新增PSL贷款分别占当年棚改新增投资的66%、35%、40%。然而,自2018年6月国开行将棚改贷款审批权限上收总行开始,政策性银行贷款审批趋严,2018年7月的棚改吹风会上住建部也重新提出对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。总体来看,自2018年下半年,PSL的投放逐渐减速,2019年4月-8月PSL甚至连续5个月“零投放”,资金来源受限在一定程度上限制了地方政府的棚改热情,而尽管棚改专项债的发行可以在一定程度上弥补PSL的资金缺口,但考虑到地方政府债务限额的限制,棚改资金端仍面临一定制约。

其中,具有国家承认的专科及以上学历人员,或初级以上专业技术职务资格、或四级以上职业资格的人员,凭有效身份证件、学历证明或技术技能资格证明即可“零门槛”落户。无落户渠道的可在就业地或居住地区县人才交流服务中心集体户、公安派出所社区集体户落户,并可按规定申报子女出生登记、夫妻投靠、子女投靠。

目前来看,燕郊“定向放松限购”政策虽然存在一定的合理性,但传言终归是传言。对此,张大伟也特别强调,燕郊是全国楼市样本,是北京先行指标,燕郊炒作基本就代表了市场要酝酿升温。现在看来,2018年四季度酝酿的燕郊社保互认、人才政策,又一次炒作了,有可能代表了市场在酝酿又一次小阳春。

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GDP方面:2018年济南GDP为7856.56亿元。在GDP百强榜中位列第18位。

关键词阅读:燕郊 开发商 房价不会 中原地产 销售人员

展望:棚改空间知多少?

房价方面:济南8月份新房价格同比上涨8.2%,二手房价格同比上涨2.6%。

随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。进入2019年下半年以来,监管层对地产公司的融资限制趋严,房企拿地意愿持续疲弱,而随着期房交货时间截点的临近,后续房企的库存压力有望缓解;另一方面,随着“房住不炒”的持续推进,居民投机性购房的行为或将得到限制,房价上涨势头或将放缓;此外,9月金融委会议曾提及要增强政策性金融机构对稳增长的支持力度,结合9月PSL重新投放来看,后续政策型银行贷款有望加速发行,可能对棚改复苏形成支撑。而结合2018年《政府工作报告》确定的新三年棚改计划来看,2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套,年均500万套。2018年已完成626万套,超过计划值580万套约46万套,基于此,2019年实际完成量也有超过计划值的可能。倘若假设2018-2020年棚户区改造目标不变,那么2020年的棚户区改造开工量有望达到450-550万套。

人口方面:截至2018年末,济南户籍人口655.9万人,较上年末增加12.3万人;常住人口746.04万人,增加13.92万人。

但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。随着2019年9月国常会暂停地方土地储备棚改等专项债申报,对于棚改而言资金端仍是一大制约,而在“房住不炒”的政策背景下,严控地产、扶持制造业仍是当前政策的主要发力点,过度棚改可能将导致资金重新流入地产领域,并引起房价上涨、商品房库存回升等现象。综合考虑上述因素,我们认为2020年棚户区改造开工量可能在400-500万套的区间。

04 上海:临港新片区“居转户”最短3年

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

据国新办8月6日发布会消息,为了落实好《中国自由贸易试验区临港新片区总体方案》,上海市研究制定了支持新片区建设的特殊政策。

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