9月龙头房企销售增速超预期,房价涨跌互现

“金九”到来,楼市未出现往年同期繁荣局面。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示,9月新建商品住宅和二手住宅,环比价格上涨城市为53城与40城,数量较上月分别再减2城和3城。

“金九银十”期间,新房市场上房企为了回笼资金,纷纷降价或打折促销,使得新建商品住宅销售价格涨幅收窄。10月21日,国家统计局发布9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新建住宅和二手房价格上涨城市数量持续减少。

年三季度,受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响,市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示,9月百强房企销售强劲回温,同比、环比均显着增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响,10月8日多家上市房企股价大涨。

业内人士解读到,临近年末,房企为回笼资金,频出“以价换量”销售策略,带动各等级城市房价环比涨幅以稳或微跌为主。如果政策回归中性,将一定程度上推动交易市场小幅反弹。但在中央“房住不炒”导向下,再难出现房价暴涨局面。

从已披露前九月销售业绩的房地产企业看,不少规模房企前三季度销售进度不及预期,不少房企完成率不足60%。业内人士预计,规模房企四季度降价或成趋势,通过降价促销抢收业绩,加速项目去化。

多位房企人士对中国证券报记者表示,四季度房企将全力冲刺全年业绩目标,不排除“以价换量”,考虑到去年四季度同期基数较低,龙头房企四季度表现仍可期,完成全年销售目标压力不大。

进入9月,从新房和二手房涨价城市数量来看,总体仍现降温态势,但步入“金九”传统销售旺季,房价增速降幅较前几月有所收窄,新建商品房价格较上月环比微升。

房企降价或成趋势

龙头房企销售超预期

具体来看,9月,一、二、三线城市新建商品房价格分别环比上涨0.4%、0.6%和0.8%,涨幅均较上月扩大0.1个百分点。

10月21日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。9月份新建商品住宅销售价格环比上涨的城市为53个,比上月减少2个城市,上涨城市数量连续4个月减少。此外,上涨城市平均涨幅0.75%,环比涨幅收窄0.05个百分点。二手住宅方面,上涨城市数量为40个,比上月减少3个城市,上涨城市平均涨幅为0.78%,涨幅环比扩大0.11个百分点。

截至记者发稿时,目前房企第一阵营中,中国恒大均发布了9月销售数据,同比均实现大幅增长。中国恒大披露,9月实现合约销售金额约831.1亿元,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月,恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中,中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算,截至今年9月底,中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为,恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显着,推动业绩不断增长。

“‘金九’期间新房市场‘以价换量’使得大部分购房者购置市区或者高端楼盘,成交结构的变化带动价格上涨。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,总体来看,受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅上涨,与国家调控基调“稳”相贴合。

从上述数据看,9月新建住宅和二手房价格上涨城市数量持续减少。受市场调控影响,部分价格涨幅过快的城市或热点一二线城市加入下跌城市行列。一线城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州持平,上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中,北京和广州分别下降0.5%和0.3%,上海和深圳分别上涨0.6%和1.3%。

碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额,公司9月实现权益销售金额515.8亿元,同比增长40.39%。按此计算,1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。

值得注意的是,广西南宁继8月领涨后,再次成为9月房价指数环比涨幅最大的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,这与部分投资投机需求进入以及购房需求释放等因素有关。“后续预计房地产管控或进一步升级。”

此外,根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市数据,已经有10余个品牌房企在打折促销,预计四季度房企降价的趋势将在更多城市和项目上得以体现。同时,市场分化将持续,部分三四线城市可能继续降温,而一线城市热点区域、供需两旺的部分二线城市依然会持续保持热度。整体来看,稳定将是市场的主旋律。

融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示,公司9月实现销售金额约629.1亿元,同比增长18%,前9月累计实现销售3694.9亿元,同比增长16%。

相较新房涨势,二手房价继续呈现稳中有降走势。其中,一、二、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.7%,除一、二线城市涨幅与上月持平外,三线城市涨幅回落0.1个百分点。

诸葛找房数据分析师国仕英表示,“金九银十”期间,新房市场上房企为了回笼资金,纷纷降价或打折促销,使得新建商品住宅销售价格涨幅收窄。二手住宅方面,部分城市置换需求较迫切,在新房降价销售背景下,为置换大户型房屋,二手房降价力度有所增加。二手住宅销售价格下跌城市数量居于高位。

中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元,同比上升57%,前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。

严跃进指出,二手房涨价城市减量叠加房价增速回落,均说明二手房市场不再强势。眼下二手房市场进入淡季,购房需求下降,导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交价格也会有所下跌。

国仕英表示,“金九银十”期间,大家的主要注意力在新房市场,二手房市场整体较稳定,三线城市二手房市场量级更小,价格下滑更明显。9月单月,房地产销售面积在“以价换量”的策略下出现增长,销售保持较好水平,也稳定了开发企业投资信心,新开工面积增速和施工面积增速虽有回落但幅度较上月收窄,开发投资增速整体与上月持平。

从目前多个渠道获得房企销售数据来看,前9月销售突破千亿的房企已经达到20家左右,同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元,距千亿规模仅一步之遥,预计四季度千亿房企规模将继续壮大。

“此外,部分城市置换需求较为迫切,在新房降价销售背景下,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价力度有所增加。”国仕英分析补充道,三线城市二手房市场量级更小,因此价格下滑更加明显。

房企冲刺全年业绩

四季度或“以价换量”

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