北京已累计出让103宗限竞房住宅用地,9月房企融资总额大幅反弹

10月15日,北京出让通州及大兴共三宗地块,共揽金97.8亿元,其中,电建+京能置业以44.3亿元竞得大兴旧宫地块,溢价率34%。总体来看,这三块地的出让热度分化明显,有的只收到一次报价,有的则溢价超过30%成交。

多家研究机构的报告显示,在8月房企融资大幅下跌后,9月房企融资出现大幅反弹,其中境外债券融资较为活跃,不过,融资成本也在持续上涨。

[摘要]
从2014年筹备到2019年10月IPO,房多多的上市之路并不容易。长达五年的历程,房多多踏着互联网热潮成立崛起,又在风口散去时上市,然则未来挑战还有许多。

中原地产研究中心统计数据显示,加上昨日出让的3宗限竞房住宅用地,北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄高达28宗,可见大兴区已经成为限竞房的主战场。

业内人士认为,虽然9月房企融资金额有所反弹,但整体看,从今年5月以来,在境内外融资环境全面收紧的情况下,房企融资趋势是呈现一点点下滑的,个别月份的波动也属正常。目前,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难、融资成本持续上涨的状况,境外融资成本超10%的已不再是行业个例。建议房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

作为互联网房产中介代表企业,房多多的上市传闻终成“实锤”。

此外,截至10月15日,今年北京土地市场已经成交限竞房用地成交18宗,成交金额为675.33亿元。其中有8宗地成交额超过40亿元,溢价率20%以上的仅7宗。

融资总额大幅反弹

10月8日,房多多向美国SEC提交了招股说明书,将在纽约申请首次公开发行,寻求募集最多1.5亿美元资金,计划交易代码为“DUO”,而发行量、发行价格区间等信息暂未透露。

“虽然昨日成交的大兴地块溢价率较高,但这实际上是相对少有的较为优质的限竞房地块,并不能代表北京土地市场整体热度较高。”一位业内人士表示,从整体土地市场看,房企拿地意愿也分化明显,民营企业较少参与北京的限竞房地块争夺。

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这意味着,之前房多多传闻将在香港上市的消息都烟消云散了。

事实上,土地市场的热度是与融资松紧度挂钩的。今年上半年,房企融资动作频繁,筹集到的“粮草”直接转向了土地市场,因此,上半年买地热情较高。但7月份以来出台的收紧信托和海外融资政策,直接传导至土地市场,导致热点城市土地溢价率出现下滑,70大城市的经营性土地流标数量明显增加,在年内最高。

同策研究院的最新报告显示,9月,40
家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比大幅上涨87.25%。

2018年6月,据媒体消息称,房多多即将在2019年初在香港上市。

中原地产研究中心统计数据显示,10月份第一周,全国土地市场明显降温,月内超过5亿元的地块只有39宗,按照前50宗热点地块出让价格情况计算,62%的地块是底价成交,刷新了最近几年的新低纪录,而这一数据即使在9月份也达到了40%左右。

不过,证券时报记者了解到,由于8月融资总额接近5月的年内最低点,为年内第二低,因此,9月即使大幅反弹后,仍处于中等水平,月度排名第5,距离3月的年内最高点1024.2亿元还有较大差距。

2019年10月12日,房多多方面向时代周报记者表示,公司从未表示要在香港上市,现在处于上市静默期,上市过程的细节不太适合对外发声。

“今年房企对拿地是较为谨慎的,这源于企业对自身的资金链状况和对布局城市的预判。”
第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在接受《证券日报》记者采访时表示,至于倾向于在三线、四线城市拿地还是回归一线、二线城市拿地,企业一般能够根据市场风向进行及时调整,预计四季度甚至明年一季度,房企拿地依然会保持谨慎态度。

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从2014年筹备到2019年10月IPO,房多多的上市之路并不容易。长达五年的历程,房多多踏着互联网热潮成立崛起,又在风口散去时上市,然则未来挑战还有许多。

值得注意的是,李想同时向《证券日报》记者表示,鉴于这几年房地产市场的变化,二手土地并购成为了房企买卖土地的新渠道。有些房企拿地后资金跟不上没有能力开发,或者企业遇到经营困难选择卖地回笼现金,导致另一些房企在增加土地储备时会选择收购二手土地。

图片来源:同策研究院

漫长上市路

“在四季度收紧的预期下,加上房企年末资金链吃紧,预计热点城市的土地溢价率会明显下调。”
中原地产首席分析师张大伟表示,如果融资政策持续收紧,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

具体来看,9月,债权融资金额 681.52亿元,占房企融资总量的98.83%,环比上升
108.59%。

根据天眼查数据,2013年11月,房多多成立香港公司—FANGDD NETWORK HOLDING
LIMITED,并通过股权质押的方式,将旗下上海房多多信息科技有限公司
、上海房多多软件科技有限公司
、深圳市房多多信息技术有限公司三家实体公司“装进”其中,这被外界视作房多多打算海外上市的前奏。

关键词阅读:限竞房 通州

主要债权融资方式融资金额均大幅上涨,其中:

2014年,房多多的平台交易额突破2000亿元,与万科和链家年度交易额相近。

第一名:其他债权融资方式,融资总金额为185.30亿元,环比上升150.42%,占融资总额的26.87%;

规模高速扩张使得房多多备受资本青睐。根据天眼查数据,2012年至2015年期间,房多多共获得4轮融资,最后一次是2015年9月获得的2.23亿美元的C轮融资,当时估值超过10亿美元。

第二名:境内银行贷款,融资金额160.48亿元,环比上涨115.14%,占比23.27%;

2014年,擅长资本运作的原万科副总裁肖莉加入房多多,肖莉曾在公开采访时表态称,自己去房多多就是为了帮其上市的。

第三名:公司债,融资总额为155.85亿元,环比上涨145.95%,占比22.60%;

但2015年之后,房多多没有再进行过融资。

第四名:信托贷款,融资金额123.38 亿元,环比上涨86.27%,占比 17.89%;

此次上市,房多多计划募资金额为1.5亿美元,用于增强研发能力,投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资本、以及包括为补充业务、资产和技术进行的潜在投资和收购等其他一般企业用途。

第五名:中期票据,共融资49.51 亿元,占比11.82%;

值得注意的是,房多多的估值出现下滑,本次募集的资金尚不如其2015年C轮融资数额大。

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