地产行业怎么了,过冬意图明显

中秋节过后,中国证券报记者实地走访北京地区新房市场发现,以限竞房为主的北京新房市场,整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底就已经开始销售的项目,在售户型以三居以上改善户型为主,动辄近千万元的总价让刚需购房者“望尘莫及”。即便售楼处门可罗雀,但开发商对价格并不妥协,“金九银十”期间的促销力度微乎其微。多数开发商并不看重“金九银十”的传统促销,“囤货”过冬意图明显。

企业头顶融资的“紧箍咒”,投资者却脚踩增持的“风火轮“,房地产行业注定要成为市场关注的焦点。

随着中国城镇化的不断深入发展,以万新城市发展为类型的新城镇规划咨询公司开始崭露头角,但其业绩稳定性、开发周期过长、受市场波动、政策影响较大等因素也面临着挑战。

小户型靠退房捡漏 千万级房源滞销不促销

最近两个月,房地产金融受到全方位监管,楼市资金的“水龙头”被进一步拧紧,这也让很多投资者对房地产行业的未来高喊看空。不过,不少的产业资本、金融资本却依然对地产行业的投资价值和发展前景继续信心满满,并且公开对相关标的做出了增持的举动。

8月25日,据港交所网站显示,中国万新城市发展集团已向递交上市申请,其独家保荐人为海通国际。

中国证券报记者走访发现,北京地区受“70/90”政策影响,在售项目多为120平方米以上的改善型住房,小户型普遍紧俏。市场上仅少数项目有90平方米以下的户型出售,但基本分布在大兴、房山、门头沟、顺义、昌平等远郊区。而这些地区,即便是有符合刚需条件的小户型出售,多数也是前期认购客户“退货”导致。目前,刚需“普通”住宅在市场基本绝迹。

统计数据显示,仅9月以来,A股公司就有金融街、卧龙地产、香江控股、滨江集团、广宇集团等5家地产类上市公司发布了实控人或其他资本增持的公告,涉及的资金规模并非小数目,比如金融街、香江控股的增持涉资分别达到了7.59亿元、5.95亿元。

随着中国城镇化改革进程的逐步推进,新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展,便是其中一个典型代表。

以位于大兴区庞各庄附近某联合开发项目为例,项目2018年年中就开始认购。甫一开盘,70-85平方米的小户型就宣告售罄。近日,该楼盘对外却推出了小户型特价房。据该楼盘销售人员介绍,目前只有5、6套85平方米左右的房子,都是前期认购客户“退房”空置出来的房源。

而H股公司中,富力地产获摩根大通增持,涉资2081.67万港元;龙湖集团被大股东吴亚军家族信托(Charm
Talent International Limited)增持540.64万港元。

城镇化解决方案

除大兴区外,房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽有“小两居”出售,但绝大多数为“非普”住宅。以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例,楼盘开盘时间为2018年5月,至今仍“滞销”严重。在售房型中,最小面积的“小两居”,其实是120平方米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平方米-220平方米的复式或大平层。

一边是唱空的“友情“,一边是唱多的”爱情“,这是否让你唱起了“左右为难“?

根据招股书显示,万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商,总部位于北京,主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。在业务模式上,通过向政府寻求、签立及执行具有法律约束力的合约,公司与地方政府紧密合作指导,及执行新城镇发展的全过程。服务内容包括:整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。

相比之下,东城、西城、海淀等主城区,符合刚需条件的“小户型”基本绝迹,总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。值得注意的是,中国证券报记者走访发现,这些项目虽存在滞销现象,但从目前看,绝大多数开发商在价格上却采取“不妥协、不促销”的态度。

融资难,地产行业难免被唱衰

目前,公司已拥有五大项目,总覆盖面积为53.08百万平方米,分别是:毗邻福建厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目。截至最终实际可行日期,超过约1.21百万平方米土地的土地使用权已出让。

“海淀区基本没有少于800万元的新房”,位于海淀清河附近某楼盘销售员对中国证券报记者表示,“金九银十”期间没有促销,如果首付交款时间快,可以向公司申请节日小礼物。这个项目开盘至今就没有降过价,毕竟海淀和西城主打的是学区房项目,开发商拿地不容易,以后会越来越稀缺。

房地产行业一直是最受投资者关注的行业之一。就目前来看,房地产企业融资难已是少有争议的事实。

在最为关键的获取收益方式方面,万新城市发展招股书透露,公司的获益途径主要分为三种,分别是:通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比,以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

中国证券报记者了解到,该楼盘2018年上半年推出后,均价一直停留在7.5万元/平方米左右。销售至今,120平方米-220平方米的户型和楼层一应俱全,滞销严重。走访过程中,销售人员态度冷淡,售楼处门可罗雀。

5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,23号文针对房企的一些“曲线”融资方式作出了指示,禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资;或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

三年业绩发展欠缺稳定性

弱化淡旺季概念 打折促销或在年底

最近,这种限制房企融资的趋势又出现了进一步强化,比如较多信托公司在窗口指导的要求下,房地产信托业务规模不能新增,信托公司投向房地产领域的资金规模和比例在7月份后都出现了明显的下滑。另外,监管层还对房地产开发贷款也进行了限制,规定余额不能超过3月底的规模。

从招股书财务数据来看,万新城市发展自从2017年发展至今,其业绩波动较大,尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示,万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为:2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京地区最近入市的限竞房位置相对较好,除了少数五环内项目去化有所提升,但随着后续大量郊区项目入市,预计限竞房去化难度依然大。2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价,房地产市场已没有淡旺季之分,楼市已没有“金九银十”。

由此可见,房企近来面临的融资环境可谓严峻。对此,融创中国董事长孙宏斌曾在8月底的公司业绩发布会上用“史无前例”一词来形容严峻之程度。而联讯证券首席经济学家李奇霖则干脆表示“房企融资的凛冬已至“。

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针对房价打折的时间,多位业内人士预判,今年“金九银十”遇冷,地产商在一线城市打折力度很小,促销时间可能推迟到年底,那时房企普遍面临财报冲刺压力。

房地产行业向来就是资金密集行业,在融资端口被极度收紧后,行业后续的投资力度大概率出现加速下行是完全可以预料的,而且这种趋势将会持续一定的时间,最终传导给大部分房企的将会是致命的结果。

图片来源:万新城市发展集团招股书

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