这个省销量腰斩,头部房企获险资青睐

中新经纬客户端9月20日电
日前,国家统计局公布31省份前8月房地产开发投资情况,广东以近万亿元房地产投资累计值稳居第一。同比增速方面,海南、宁夏、青海三地同比增长为负。

8月70城房价最新出炉,北京二手房又跌了。

融资政策的收紧影响到整个房地产行业,大型房企也未能幸免。但凭借着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验,头部企业得以吸引险企携巨资驰援。

三地房地产投资负增长

9月17日,国家统计局发布了8月份70个大中城市商品房价格变动情况。总体来看有几个点值得关注:

今年以来,中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。房地产投资增速尽管仍处在高位,但比1-7月份回落0.1个百分点,已经连续4个月下降,创2019年以来最低增速。

1、一线城市房价企稳甚至回落,北京二手房价格同比、环比均继续下跌;

多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,在房企融资收紧和资产荒的双重背景下,房企需要钱,险资需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,房企和险资的关系将越发紧密,或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。

日前,国家统计局公布31省份前8月房地产开发投资情况。从房地产投资累计值来看,1-8月份,广东、江苏、浙江始终保持领先,广东以9820.94亿元稳居第一,江苏以8139.47亿元尾随其后。

2、55城新房价格环比上涨,43城二手房房价环比上涨,均比上月减少5城;

险资入股

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3、南宁新房价格领涨,西安、大理新房价格同比涨幅超20%;

缓解资金压力

从增速来看,15个省份保持两位数增长。其中,云南、广西前8月房地产投资同比增长分别为31.4%、28.5%,仅海南、宁夏、青海三地前8月房地产投资同比增长为负,分别为-30.7%、-14.6%、-4.6%。

4、房地产市场延续平稳态势,整体来看二手房比新房更加低迷。

今年以来,险资频频入股房地产企业。保利地产半年报显示,原第二大股东泰康人寿再次增持公司0.97%股权,持股比例上升至6.27%;前海人寿则出现在荣盛发展半年报的前十大股东列表中,持股比例为0.46%;另外一家长三角地产商光明地产也获得险资青睐,上半年,华夏人寿两只产品共计买入光明地产2.71%的股权。

中新经纬客户端发现,海南2018年房地产开发投资累计1715.04亿元,同比减少16.5%,今年以来,海南房地产投资累计值同比增速一直保持在-30%以上。

一线城市房价企稳,北京二手房继续跌

“险企资金雄厚,金融运作能力强,可以很好地补足房企的短板。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《证券日报》记者表示。

海南省省长沈晓明9月16日指出,相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,采取了一系列措施。

被视为风向标的一线城市,房价继续企稳甚至回落。

最近的案例是,中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份,成为公司第二大股东,原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上,中国金茂近4年复合增长率约50%,但扩张的同时,公司负债攀升,今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发,中国金茂融资总金额约8.15亿港元,将用作营运资金,这让平安的入股颇有资金驰援的意味。

数据显示,2019年1-8月,海南省房屋销售面积514.18万平方米,同比减少51.3%;房屋销售额801.07亿元,同比减少48.4%。

8月份,北上广深4城的新房价格企稳,环比仅分别微涨0.5%、0.3%、0.2%、0.2%。同比来看,广州的新房价格涨幅仍然领跑,为9.4%;北京次之,涨幅4.8%;上海和深圳涨幅较小,分别为2.2%和0.6%。

此外,继2018年买下华夏幸福19.56%股权后,今年2月份,中国平安继续增持至25.25%,坐稳华夏幸福第二大股东宝座。平安入股后,即向一度被爆出资金链问题的华夏幸福伸出援手,2018年年底,平安资管与华夏幸福下属公司签署协议,向其实施债权投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下着手优化债务,公司2018年四季度融资性净现金流转正,2019年上半年的筹资性现金流从去年同期的-97.2亿元上升到317.42亿元。近期,华夏幸福继续向平安人寿转让其持有的北京物盛科技100%股权和债权,预计回笼资金58.29亿元,资金情况预计进一步好转。

多房企拿地收紧

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江瀚认为,险资入股房企的长远影响是,险资的长钱可以降低房企的资金成本,让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化,如果做得好的话,有可能出现类似日本主银行制的产业结构,即公司以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管,这种模式将大大降低交易成本,赋予房企可持续的生命力。

wind数据显示,今年1-8月份,房企拿地总价达14288亿元。分月份来看,自4月及5月达到高峰后,开始逐步回落,而房企8月份拿地总价与7月份相比下滑逾40%。

相比之下,二手房价格更能反映一线城市的房价走势。值得关注的是,北京的二手房价格延续跌势,继7月环比下跌之后,8月再度环比下滑0.4%,领跌一线城市;上海、广州环比持平;深圳环比微涨0.2%。

确定性因素

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是险资入股主因

房地产销售数据方面,1-8月份商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%。连续8个月负增长。

同比来看,下跌的不只北京,还有广州。今年8月,北京、广州的二手房价格同比均下跌,分别跌0.9%和2%;上海和深圳同比小幅上涨,分别涨0.3%和1.7%。

事实上,这并不是险资首次进军房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济承压的大背景下,房企面临资金链危机。与此同时,保险高速发展且入市政策环境宽松,险资纷纷斥巨资进驻头部房企“抄底”。

值得注意的是,自富力地产一份内部文件提到2019年下半年原则上将暂停拿地的消息传出后,多家房企也纷纷对拿地表示谨慎。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住房价格环比持平,上涨0.3%;同比下降0.2%,是去年6月以来首次转降。

2015年4月份,中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权,成为碧桂园第二大股东,持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍;同年,安邦保险入股保利地产;泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列,至今仍持有6.27%的股权,列第二大股东;也是在这一年,宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列,此后继续增持,并引发了着名的宝万之争。

8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌表示,在拿地方面,公司下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。此外,碧桂园和万科虽没有明确表示缩减拿地计划,但对于拿地也持谨慎态度。

房价上涨城市持续减少,南宁新房价格领涨

“宝万之争后,险资入市受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,让险资面临很大的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾表示,土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性,降温后势必使得部分地价也降温,所以实际上各类地价降低后反而出现了新的拿地机会,这也会刺激房企积极拿地,尤其是部分现金流稳定的企业的拿地。

8月份,70城新房价格环比上涨的有55城,比上月减少5城,为连续3个月减少。涨幅超过2%的仅有两城:南宁以2.3%的涨幅领涨,呼和浩特以2.2%紧随其后。

进入2019年,银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召,且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低,险资再次看到入场机会。

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