8月全国房价同比涨幅全面回落,13地确定加点下限

新出炉的70城房价数据再次显示出全国楼市继续降温的迹象。

距离央行定下的房贷利率变轨时间节点10月8日,仅剩下两周时间。

去年4月22日深夜,海南省政府突然宣布,从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

根据国家统计局的数据,8月份,房价上涨城市数量持续减少,房价涨幅全面放缓。环比来看,除三线城市二手房价涨幅略微扩大外,一二线城市新房、二手房价涨幅均不再扩大,二线城市房价更是全面回落;同比来看,全国房价涨幅全面回落,其中,一线城市二手房价更是自去年6月以来首次同比转降。

根据9月20日公布的新版LPR第二次报价来看,主要与房贷利率挂钩的5年期以上品种保持在4.85%不变。由于10月8日起房贷将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这也意味着10月8日后新发放的住房贷款中,首套房的利率将不低于4.85%,二套房将不低于5.45%。

当时有分析认为,海南此次限购条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,近几年涌入的炒房资金或面临被“关门打狗”的窘境。

业内人士认为,在持续的楼市调控政策和各类资金收紧政策影响下,当前全国楼市进入降温通道,二手房市场降温更加明显。不过,仍有部分热点城市房价涨幅较大,后续需要继续巩固现有调控政策并出台新的政策加以管控。预计未来市场分化仍将存在,但稳定将是市场的主旋律。

时代周报记者统计发现,目前“北上广深”四地已有两地公布加点细则。已确定细则的北京和深圳两地的房贷利率较之前有轻微上升,但总体稳定。其中,北京的首套房贷利率将较此前高1个BP,二套房贷利率较此前高2个BP;招行深圳的首套房贷利率将较此前高0.5个BP,二套房贷利率较此前高6个BP。

一年多时间过去,海南的情况如何呢?

上涨城市数量持续减少,同比涨幅全面回落

广州和上海仍未见动静,当地银行、中介和机构人员均向时代周报记者表示,目前还未听说具体加点规则。珠三角某国有大行林先生向时代周报记者透露:“具体的执行方案还未下发,但预计换轨之后房贷利率会有小幅上升。”

在今年7月,经济观察报对海南楼市的一篇调查中就提到,

国家统计局的数据显示,8份,全国楼市继续降温,不仅新房和二手房价格上涨城市数量均较7月减少5个,而且房价涨幅也有所收窄。环比来看,除三线城市二手房价涨幅略微扩大外,一二线城市房价涨幅均不再扩大,二线城市房价更是全面回落;同比来看,全国房价涨幅全面回落,其中,一线城市二手房价更是自去年6月以来首次同比转降。

“涨是现在的普遍现象,而降也是合理现象。”
苏宁金融研究院高级研究员陶金对时代周报记者表示,各地对于加点下限的规定,体现了房地产市场在因城施策下,政策层对于房地产市场调控的决心。房贷利率变轨前后的形成机制是完全不同的,既然不同,新利率略高或者略低都属于较为正常的现象。

调控政策出台后,房企在开发商品住宅受阻,对海南房地产市场预期走低,部分房企甚至萌发投资重心撤出海南的想法。

具体分城市来看:

13省市确定加点下限

对房地产从业人员就业影响已初步显现,部分中介机构及销售人员已转战至北部湾无限购地区和云滇地区。

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅与7月相同,其中,北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;二手房价格环比持平,7月为上涨0.3%,其中,北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%。

据媒体统计,截至9月17日,已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限。

受严格限购新政影响,当地出现较多退房退款情况。

31个二线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅比7月回落0.2个百分点;二手房价格环比上涨0.2%,涨幅比7月回落0.2个百分点。

其中招商银行深圳在全国“首吃螃蟹”。

而在9月16日,在国务院新闻办公室召开的新闻发布会上,海南省人民政府省长沈晓明表示,

35个三线城市新房价格环比上涨0.7%,涨幅与7月相同;二手房价格环比上涨0.8%,涨幅比7月扩大0.1个百分点。

8月25日,央行公布房贷利率定价将采取新机制后,时隔不到两周,9月5日,招行深圳便拿出了房贷利率挂钩LPR的方案—执行首套房贷利率以LPR加点30BP形成,为5.15%;二套房贷利率以LPR加点60BP形成,为5.45%。

海南正着力减少经济对房地产的依赖。1-8月海南房地产销售面积降低52%,房地产销售额降低50%,全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况,预计明年一季度末海南经济将进入良性快速发展轨道。

从同比涨幅来看:

9月16日,北京多家银行公布的定价方案为:首套房以LPR加点55BP形成,为5.4%;二套房以LPR加点105BP形成,为5.88%。

有一个数据可以说明海南对房地产的依赖正在降低。每经小编注意到,上海易居房地产研究院最新发布的《区域房地产依赖度》报告显示,

4个一线城市新房价格同比上涨4.2%,涨幅比7月回落0.1个百分点;二手房价格同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。

此外,有消息传出苏州已有多家银行房贷执行LPR利率,其中招商银行、邮储银行加点规则为:首套房以LPR加点128BP形成,为6.13%,较此前高0.5个BP;二套房以LPR加点150BP形成,为6.35%。

上半年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省份分别是云南、安徽和海南,占比分别为21.7%、21.6%和21.2%,而海南以往都是高居第一。

31个二线城市新房同比上涨9.9%,涨幅比7月回落0.8个百分点;二手房价格同比上涨5.5%,涨幅比7月回落1.2个百分点。

时代周报记者从苏州当地房地产行业机构及当地银行个贷经理处了解到,上述消息基本属实。

海南省省长:经济发展靠房地产是不可持续的

35个三线城市新房价格同比上涨9.0%,涨幅比7月回落1.2个百分点;二手房价格同比上涨5.8%,涨幅比7月回落1.3个百分点。

当地某建行支行个贷经理9月22日告诉时代周报记者:“即使你现在提交贷款申请,这一笔贷款也是按照LPR加点形成利率,而不是此前的基准上浮。因为审批需要时间,审批下来也是10月8日之后了。”

据中国网,9月16日召开的国新办新闻发布会上,海南省省长沈晓明表示,

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,当前楼市正进入降温通道,尤其是二线城市总体热度开始减少,出现了房价涨幅收窄的趋势。这也说明了受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金趋紧等因素影响,各地房企已经有主动意识积极降价促销,这使得房价上涨的城市数量有所减少,进而带动了全国70个城市房价指数增幅收窄,特别是二手房同环比增幅均出现了收窄态势,二手房市场降温明显。

但也有银行和城市进展缓慢。上述珠三角的林先生向记者表示:“开了好几次会了,但一直没有具体的方案出来。”

相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地,房地产会带来环境负荷的增加,而海南的土地资源越来越少,环境负荷也是有“天花板”的。

“从二手房数据看,连续3个月出现20个城市房价下调,这是最近2年来首次出现。”中原地产首席分析师张大伟说,主要原因还是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。

杭州和上海两地中介人员也向时代周报记者表示,目前房贷利率挂钩LPR的方案还没出来。

因此,经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,采取了一系列措施。应该讲,今年是这些措施逐步见效的时候,也是新旧动能转换比较痛苦的时候。为什么痛苦呢?旧的动能已经调下去了,新的动能还在培育当中,但是动能转换的总体效果已经显现出来。

诸葛找房数据分析师国仕英也认为,7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。随后部分热点城市随之纷纷出台调控政策,抑制房价过快上涨。8月“稳地价、稳房价、稳预期”导向体现更为明显,各等级城市价格变化幅度以稳为主,二手房市场受调控政策影响更加明显,更能表现市场的真实情况。

“现在杭州房贷利率还是按照4.9%的基准利率上浮10%形成,为5.39%。”杭州某房地产中介机构中介人员严先生告诉记者。

我给大家提供几个数字,1-8月份,我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%,再加上国家减税降费的大背景下,全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。

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