国企为何退出了长租公寓,贝壳不期望抢谁的蛋糕

[摘要]
戴德梁行发布报告称,未来,产业地产的发展理念将是越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题,办公区域与更多城市生活元素进行结合,形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

“这个行业像一个搏杀的丛林,消费者和经纪人互不信任。如果不做根本性改变,我们的事业便不可持续。”

时代周报记者 古月 发自广州

卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

1992年,我大学毕业,此后北漂12年一直在租房,换了10个房子,也曾被骗得一塌糊涂,直到2004年我买下了人生中的第一套房。那时候,北京房地产市场还没有可靠的房产服务平台,房产交易信息严重不对称,我希望可以在这个领域有所作为。

20世纪70年代末,中国第一个对外开放的工业园区—蛇口工业园创立,工业地产随之兴起。2003年,业内首次提出产业地产概念,并将之作为工业地产的升级与换代。

业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

2001年,北京链家房地产经纪公司成立,第一家门店开在北京朝阳区的甜水园。后来,链家和《北京晚报》合作,在北京军事博物馆做房展会,名字叫“北京个人购房房展会”。当时刚刚开始有“个人买房”这种事情。

也就是这一年,国内产业地产开始进入密集开发阶段。据明源地产研究院研报显示,截至2018年底,销售50强房企中已有45家进入产业地产。

事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

从链家到贝壳,经历这么多年,我对居住行业是很有感情的。但我发现,行业中很多人并不是在非常正向的状态下工作,我非常希望能去改变这种情形。当然,组织在成长过程中,我们也有过几次关键时刻。

9月16日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《中国产业地产20强榜》重磅出炉。据悉,本次榜单评测,系由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”,以产业地产板块切入,以房企产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名。

过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

从数据来看,贝壳从2018年4月成立后,成就不错,但过去一年,我们的组织也迎来了过去18年以来最大的挑战。巨大而迅速的组织变阵和成长,让我很感慨,整个团队非常皮实,经受住了考验,走出了变化,有了新的突破。

《产业地产榜》显示,张江高科、亿达中国、浦东金桥综合评分位居前三。其中,张江高科2019年上半年实现产业运营收入达5.92亿元,产业投资达19.29亿元。

首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模,又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

在贝壳的体系中,我们倡导“七面旗帜”,这是我们对待所有人、事的基本原则。我们所做的所有努力,比如公司组织架构设计、愿景描绘、产品创新等,最终都是这个团队核心价值观的体现。“七面旗帜”,之于我跨进居住服务业的18年时光,也算是一个注解。

威尼斯手机娱乐官网,招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、天安数码城、宝能城发均进入榜单前十。其中,招商蛇口产业运营收入达164.16亿元,产业投资达31.05亿元;宝能城发产业运营收入达15亿元,产业投资达9亿元;天安数码城产业运营收入达8.07亿元,产业投资达0.37亿元。

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右,2020年要达到30%。

我认为,这个行业正在发生一些根本性改变。过去是交易为王的时代,今天终于有人来关注客户、关注用户、关注消费者最基本的服务体验。在北京、上海、成都等市场的链家发生的改变,也正在全国102个城市,以相同的方式,在不同的组织不断延展发生。

龙湖集团、中海地产、金地集团、联东集团纷纷进入TOP20。其中龙湖集团产业运营收入达4.41亿元,产业投资达86.35亿元;中海地产产业运营收入达18.63亿元,产业投资达42.2亿元。

在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

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“产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期,还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”早在2016年,一家大型房企高管曾向时代周报记者透露。

租购并举是国家战略,响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高,这没有问题。当国资委要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,就麻烦了。所以,只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召,各地国企带头做租赁平台,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来几个项目再说。

“真房源”与“经纪人主权时代”

戴德梁行则发布报告称,未来,产业地产的发展理念将越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题,办公区域与更多城市生活元素进行结合,形成文化特性,同样也是未来产业地产追求的价值核心。

殊不知,国家倡导的租赁,主体是新市民、新就业大学生等,他们与深业中城八竿子打不着。所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品,还是很不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来,希望深业继续带好头,调整租赁产品系,为广大新市民、无房户提供更好的租赁选择。位于居住氛围浓厚的香蜜湖豪宅区的深业中城,还是卖掉吧,在控制好杠杆、价格涨幅的前提下,让有钱人给深圳的财政做贡献吧!

二手房交易市场刚起步时,“吃差价”几乎是所有房地产经纪机构赖以赚钱的手段,消费者的愤怒不言而喻。我们很早就开始反省和反思,好的商业应该提供品质服务,拒绝低层次竞争。2004年,链家成为业内第一家推出签三方约、透明交易、不吃差价的经纪品牌。

张江高科综合评分居首

同样在早些年,用虚假低价房源用于骗客户来电,一度成为行业“潜规则”。2008年,链家开始建立真房源数据库,在行业内首推楼盘字典,后来我们启动“真房源行动”,率先制定真房源标准。

从2003年至今,产业地产历经十六年发展,已然崛起了一批以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营的产业生态运营商。

事实上,“真房源行动”刚推出时,链家经历了很大压力,客户来电量锐减,也有来自经纪人的抱怨。我意识到,真房源并非一蹴而就,还需足够的技术支持和坚决的推进机制。后来,这些流失的客户又回来了,成交后还带来大批新客户。这证明,我们做的事情是真正对消费者好的。

《产业地产榜》显示,以产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名,张江高科以42.6分高居榜单首位。

这也是我后来提到的贝壳的第一面旗帜:品质正循环,从“成交为王”进化为“消费者至上”。这个行业像一个搏杀的丛林,消费者和经纪人互不信任。如果不做根本性改变,我们的事业便不可持续。构建品质的正循环是行业存在的基础,而消费者的激励则是正循环的源泉。

财报显示,2019年上半年,张江高科营业总收入同比增长33.64%至5.92亿元,实现归属于上市公司股东的净利润2.76亿元,产业投资则为19.29亿元。

2005年,我在清华上总裁班,让我对这个行业大开眼界。台湾的一个老前辈给我们讲课,到今天我的印象都非常深刻。他说经纪人和毛巾一样,拿着毛巾就拧,拧干了换一条再接着拧,他的话很形象:经纪人应该是核心资产,但现实却是易耗品。从来没有人去关注过,这个行业最基础的服务者,他们的职业尊严、职业保护是什么状态。

张江高科在财报中表示,今年公司将加快建设集成电路产业设计园,积极实施“千亿、百万”工程;围绕“长三角资本市场服务基地”建设,充分发挥“产业投行”的优势;聚焦“产业投资”;以科学城“五个一批”为发力点,重点打造充满活力的产城融合平台;加快推动张江高科与康桥镇合作打造集成电路产业集聚区,聚焦重点、创新管理模式,“谋定而后动”推进镇企合作。

在消费水平提升的当下,服务产业面临巨大的成长机会。我们有数百万经纪人,却面临着不算好的从业环境,他们平均从业时间只有8个月,每年行业流动率几乎百分百。这个行业依然很困顿,行业效率很低。

而集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业亿达中国,则以38.2分位居榜单第二名。

在贝壳的使命中,有这么有一句:“有尊严的服务者”。一个经纪人进到体系来,其职业规划到底是怎样?如果我们把这件事想清楚,我们所有的举措和思考都围绕让经纪人能更好发展,能安身立命,能因为进入平台而使自己家庭和家族发生不一样的变化,那么,这个平台想做不好都难。

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