平等是业主人家能领钱,部分房企

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去库存面临压力

关键词阅读:房企 碧桂园 万科 中国房地产 房地产融资

这个让人羡慕的“别人家的小区”之所以炼成,业委会和业主大会起了关键作用,他们的运作,使得小区业主和物业公司之间,实现了良性互动。

8月销售额分化

碧桂园在财报中提出,面对房地产行业激烈竞争和持续整合、市场进一步分化的新形势带来的挑战与机遇,公司将坚持稳健的财务政策和风险控制措施。

央视财经记者在北京市住建委公布的物业投诉前30名小区榜单中发现:这些小区基本上都存在一个共同的问题,没有成立业主大会。

部分房企前8月销售额同比增长,但相比2019年全年销售目标完成进度仍然不佳。以融创中国为例,公司8月份共实现合同销售金额约512.7亿元,同比增长27%;实现合同销售面积约351.8万平方米,合同销售均价约1.46万元/平方米。截至2019年8月底,公司累计实现合同销售金额约3065.8亿元,同比增长15%;累计合同销售面积约2101.6万平方米。按照公司2019年5500亿元销售目标,公司前8月仅完成年度销售目标的55.74%。

银行借款作为房企的另一重要资金来源,具有低成本的优势,备受房企青睐。在融资环境趋紧的背景下,银行体系不同规模的房企进行差异化对待,规模大房企拥有的优势更加明显。

北京市朝阳区京师园小区业委会主任
武志中:小区业主的认知率、参与率比较高。在参与过程中,虽然有时候遇到了一些困难,但确实解决了一些公共的难题。

中国证券报记者了解到,万科等多家开发商近期推出先售后租的促销方案。销售人员介绍,买房后可以签订托管协议,每月向客户返高额租金。有的楼盘打出10年回本的广告。

从榜单来看,碧桂园、万科、恒大三家房企成为融资场上的“优等生”,无论是融资规模还是融资渠道,其受到的影响都十分有限。

北京市朝阳区星园小区业委会主任
张小川:因为公维基金是不可以做理财,我们就做一些定期的存款。到目前为止,公维基金一直在增长没有缩减。

新增土地方面,多数企业拿地数量和拿地规模有限。以首创置业为例,公司前8月累计实现签约面积约183.9万平方米,同比增长10.9%;累计签约金额约475.3亿元,同比增长19.3%。报告期内,公司新获成都市青羊项目,规划建筑面积12万平方米。

9月3日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《中国房地产融资能力榜TOP20》重磅出炉。

记者走进冯先生居住的小区,就看到小区里停满了车辆。冯先生告诉记者,小区里并没有划定固定的车位,但业主们还是需要每年按时交纳停车费。

中国恒大8月实现合约销售金额约478.2亿元,环比增长18.2%,同比增长18.8%。8月份合约销售面积约449.3万平方米,合约销售均价为每平方米1.06万元。公司前8月累计实现合约销售约3700.7亿元。按照中国恒大制定的2019年6000亿元的合约销售目标,公司前8月合计完成销售目标约61.68%。

今年上半年,境内债券市场销售不太乐观,但位居榜单第一名的恒大发债动作仍未停滞。今年1月,恒大发行30亿美元债;3月6日,其附属公司景程有限公司发行一笔6亿美元的优先票据;进入4月份后,恒大又增发了30亿美元的优先票据。

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受全年销售进度完成率不佳、项目去化率低、去库存压力加大等因素影响,不少房企9月份以来推出多种促销手段。其中,首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、特价房、先售后租、开发商垫资等促销手段层出不穷。

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,针对银行及非银机构,列明多项整治要点,其中多处提及房地产融资。

北京市朝阳区星园小区业委会会计
王立云:审计报告出来之后,我们在全社区会进行公示。

前8月,上市房企全年销售目标完成率出现一定分化。部分房企完成率超过7成,完成进度较好。以中国海外发展为例,8月份,公司连同附属公司、合营公司及联营公司合约物业销售金额约为288.09亿港元,楼面面积约为150.29万平方米。前8月,公司累计合约物业销售约为2561.52亿港元,累计销售楼面面积约为1218.49万平方米。根据公司此前发布的2019年3500亿港元的销售目标,前8月公司完成全年度销售目标的73.2%。

进入2019年以来,在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景下,房地产企业融资的各大渠道正逐渐关闭。

北京大学法学院房地产法研究中心主任
楼建波:小区的很多事情需要专业人士来提建议、提具体措施,我觉得应该在业主委员会下面成立一个专门的管理委员会,或者是允许业主委员会聘请专业的人士。

二线梯队企业销售状况整体较好。新城控股8月份实现合约销售245.15亿元,合约销售面积约229.39万平方米。2019年前8月,公司累计合同销售金额约1714.66亿元,同比增长24.84%;累计销售面积约1499.79万平方米,同比增长35.78%。

在经历了一季度的融资窗口期后,5月份开始,融资收紧政策相继出台,来自资金面的支持也逐渐减弱。

但实际中,很多小区的产权类型很复杂,业主构成也很多样,要达到规定其实很难。

对于开发商降价的原因,诸葛找房指出,近几个月来新房市场成交冷淡。国家统计局数据显示,截至2019年7月,全国商品住宅销售面积77755.69万平方米,同比下降0.4%。商品住宅销售面积累计增速连续3个月下滑。同时,房企融资难度加大,海外融资进一步收紧,房企资金压力进一步凸显。趁着传统“金九银十”销售旺季的到来,部分房企希望通过降价跑量的方式快速回笼资金,缓解资金压力。

房企的融资能力代表了投资机构对房企未来盈利的信心。在融资寒潮下,各大房企仍各寻出路,不断开拓融资渠道,以手握更多现金流。

北京市朝阳区星园小区业主
王新庆:具体每一项的收支、开支,都用于什么地方,我们一般都留意这些东西。

二手房市场方面,经历3-5月的“小阳春”后,成交量高位回落。而政策面坚持“房住不炒”,强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下,购房者观望预期渐浓,入市步伐延缓。随着交易量的回落,业主降价意愿增强。

融资寒冬来临

北京市朝阳区京师园小区物业公司负责人
王国章:每年物业要干什么事,都提交工作计划,业主大会审批通过以后,我们就按照工作计划去实施。

关键词阅读:房企 金九银十

同万科一样,银行及其他借款也是碧桂园主要的融资来源。截至2019年6月30日,碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。

武志中说,像广告收益分成、小区公共管理这样的事项,业委会都会定期举行业主大会进行讨论。

一线梯队企业销售业绩分化较明显。碧桂园8月份单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约468.3亿元,同比增长49.47%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约517万平方米,同比增长49.32%。

随着融资环境的变化,不同房企的融资能力差异也逐渐拉大。

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促销力度较大的房企中不乏一线梯队企业身影。诸葛找房报告指出,近日恒大在全国进行打折促销优惠活动,最低达到6折。

融资春天的过去,意味着房地产或滑入周期新拐点。央行数据显示,2019年二季度末,房地产开发贷余额
11.04万亿元,同比增长 14.6%,增速较 2018年同期减少 9.6个百分点。

业主大会的有效运作对物业公司形成了监督,物业服务的水平也不断提升。

克而瑞研究数据显示,8月份TOP100房企表现相对平稳,8月权益口径销售额较7月环比微降1.7%,略低于1-7月均值。其中,TOP30房企中11家销售额环比下降,其余19家环比增长。

融资寒冬下,上述三家企业都不断强化资金筹措与运营管理能力,截至今年上半年,万科到期末持有货币资金1438.7
亿元;恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2880.2亿元;碧桂园拥有可动用现金余额2228.4亿元。

家住北京市昌平区龙华园小区的冯先生,就一直被小区没有业委会困扰着。

万科A、中国恒大8月份销售额增速均有所放缓。8月份万科A实现合同销售面积277.4万平方米,同比增长7.77%,环比下降11.52%;合同销售金额为441.3亿元,同比增长15.1%,环比下降8.42%。2019年前8月,公司累计实现合同销售面积2740.9万平方米,同比增长5.44%;实现合同销售金额4263.2亿元,同比增长9.84%。

从榜单来看,稳居前三的是恒大、碧桂园、万科。上述三家房企融资成绩分别为6.06、4.09、3.09,近三年来的发债总额为1275.8亿元、485.7亿元、348亿元。

今年5月,北京京师园小区的1288名业主,因为小区中广告位的收入,每个人都领到了500元分红。

上市房企近期陆续发布8月销售业绩,房企之间出现分化。今年下半年以来,房地产市场整体降温,房企全年销售目标完成进度完成率不佳,项目去化率较低,去库存压力加大。不少房企9月以来推出多种促销手段迎接“金九银十”,包括首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、先售后租以及开发商垫资等促销手段层出不穷。部分龙头房企的项目最低可达6折。

在7月12日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求中,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。除此之外,在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

北京朝阳区京师园小区业主
戴谦:比如取暖问题,冬天供暖不行,业主找到业委会,业委会就去找物业协调,大部分都是当场解决。

业内人士指出,不少大城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于房企的促销,还需观察后续市场交易情况,大幅降价的局面难以出现。

今年上半年,万科先后进行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划的发行。

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作为房地产融资的重要渠道—信托亦在7月被按下暂停键。

北京市朝阳区京师园小区业主
霍伟:我收到过四次电梯的利益分成,虽然数字不大,但是觉得我的权益受到了保护。

5月底,融资收紧的信号再度释放。据相关媒体报道,因部分房企拿地过于激进,监管部门将收紧其公开市场融资,包括债券及ABS产品。

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